Đáng chú ý, thanh khoản bứt phá lên gần 20 triệu cổ phiếu, cao gấp nhiều lần mức trung bình trong thời gian gần đây.

Tuy nhiên, so với vùng đỉnh ngắn hạn hơn 18.000 đồng/cp thiết lập vào tháng 8 năm ngoái, thị giá NVL hiện vẫn thấp hơn khoảng 34%.

Đà tăng mạnh bất ngờ của cổ phiếu NVL diễn ra ngay trước khi CTCP Diamond Properties thực hiện thoái bớt vốn.

Theo đăng ký giao dịch, Diamond Properties sẽ bán ra 2,157 triệu cổ phiếu NVL với mục đích cân đối danh mục đầu tư, dự kiến thực hiện từ ngày 13/3 đến 10/4/2026 thông qua phương thức khớp lệnh và/hoặc thỏa thuận.

Nếu giao dịch hoàn tất, Diamond Properties sẽ giảm lượng sở hữu tại Novaland từ gần 171,4 triệu cổ phiếu, tương đương 7,679% vốn điều lệ, xuống còn hơn 169,2 triệu cổ phiếu, tương đương 7,582% vốn điều lệ.

Trong giai đoạn từ 29/1 đến 27/2/2026, tổ chức này cũng từng đăng ký bán ra đúng số lượng 2,157 triệu cổ phiếu NVL. Tuy nhiên, sau khi kết thúc thời gian giao dịch, Diamond Properties không bán ra cổ phiếu nào do thay đổi kế hoạch.

Theo công bố, ông Bùi Thành Nhơn – Chủ tịch HĐQT Novaland hiện là người quản lý doanh nghiệp của Diamond Properties và đang trực tiếp sở hữu hơn 96,7 triệu cổ phiếu NVL, tương đương 4,335% vốn điều lệ.

Trước đó, ngày 31/12/2025, Novaland đã phát hành gần 164 triệu cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ trị giá hơn 2.577 tỷ đồng. Trong đợt phát hành này, Diamond Properties nhận gần 7,1 triệu cổ phiếu, tương ứng giá trị khoản nợ được hoán đổi khoảng 112 tỷ đồng. Số cổ phiếu phát hành thêm này bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng một năm.

Cổ phiếu NVL lao dốc, vợ Chủ tịch Novaland muốn hạ tỷ lệ sở hữu xuống còn 1,62%

Chủ nợ của Novaland muốn bán ra 2,15 triệu cổ phiếu NVL

Về tình hình “sức khoẻ”, theo báo cáo tài chính của Novaland, tại cuối năm 2025, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp bất động sản này là 190.900 tỷ đồng, chiếm khoảng 76% tổng tài sản.

Trong đó, dư nợ vay tài chính cả ngắn và dài hạn đạt gần 67.200 tỷ đồng (dư nợ ngắn hạn giảm 5.500 tỷ về 31.500 tỷ đồng; dư nợ vay dài hạn tăng gần 11.100 tỷ lên gần 35.700 tỷ).

Đây là kết quả của quá trình gia hạn và cơ cấu kỳ hạn nợ của Novaland, nhưng không đồng nghĩa gánh nặng được tháo bỏ.

Tại ngày 31/12/2025, số dư nợ vay của Novaland tại ngân hàng là hơn 27.180 tỷ, tương đương 41% tổng dư nợ vay. Kế tiếp là kênh trái phiếu với số dư hơn 25.000 tỷ đồng (chiếm 37%). Số còn lại từ bên thứ ba với gần 15.000 tỷ đồng.

Trong đó, MB là chủ nợ lớn nhất của Novaland với tổng dư nợ hơn 7.700 tỷ đồng, đa số là các khoản vay dài hạn. Tiếp theo là VPBank với số dư cho vay gần 7.600 tỷ đồng.

Trong hơn 25.000 tỷ đồng dư nợ trái phiếu của Novaland, nhiều khoản trái phiếu do các công ty chứng khoán làm đầu mối thu xếp phát hành là Chứng khoán Dầu khí (hơn 3.900 tỷ đồng), Chứng khoán SSI (hơn 3.400 tỷ), Chứng khoán MB (hơn 3.100 tỷ), Chứng khoán Tân Việt (hơn 1.900 tỷ),…

Bên cạnh các khoản vay từ hệ thống ngân hàng trong nước, UBS AG Singapore Branch cùng với các quỹ đầu tư tài chính như Seatown, Stark1st và Credit Opportunities III, đều là các quỹ đầu tư tài chính chuyên cấp vốn rủi ro cao.

Trong đó, UBS AG Singapore Branch (trước đây là Credit Suisse AG, Singapore Branch) vẫn là chủ nợ nước ngoài lớn nhất của tập đoàn ông Bùi Thành Nhơn, nắm 8.055 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi phát hành từ tháng 7/2021, mệnh giá phát hành là USD. Sau hai lần tái cấu trúc, kỳ hạn trả nợ đã được kéo dài đến 30/6/2027, chịu lãi suất trái phiếu là 5,2%/năm.

Đáng chú ý, nhiều khoản vay này kèm điều khoản đảm bảo suất sinh lời (IRR) từ 11,5% – 14%/năm, tức là chi phí vốn thực tế cao hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Novaland vẫn thâm hụt nặng hơn 5.900 tỷ đồng trong năm 2025, tương đương với cùng kỳ. Nguyên nhân là tăng các khoản phải trả và lỗ từ hoạt động đầu tư.

Để bù đắp, Novaland đã đi vay mới thêm gần 21.250 tỷ đồng, gấp 3,5 lần năm 2024. Trong khi đó, tập đoàn cũng chi trả nợ gốc vay hơn 16.200 tỷ. Chi phí tài chính năm 2025 gần 3.800 tỷ đồng, bào mòn tới 84% lợi nhuận gộp của tập đoàn (gần 4.500 tỷ).

Châu Anh