Đầu năm 2025, anh Trần Đức Cảnh xuống tiền mua một lô đất rộng 120m² tại khu vực Hòa Lạc với giá gần 4 tỷ đồng. Thời điểm đó, chỉ trong vài tuần, giá đất liên tục nổi sóng theo từng đợt thông tin về quy hoạch và hạ tầng.

Thị trường “đảo chiều”

Thị trường liên tục được thổi hơi nóng,nhiều người khẳng định khu vực anh Cảnh sở hữu lô đất sẽ sớm thiết lập mặt bằng giá mới, thậm chí tăng phi mã khi các dự án lớn đồng loạt triển khai.

Tin vào tiềm năng “trúng đậm”, anh Cảnh liên tục từ chối các lời hỏi mua với mức chênh vài trăm triệu đồng. Thế nhưng, chỉ sau chưa đầy 1 năm, thị trường bất ngờ đảo chiều.

Từ cuối năm 2025 đến nay, lượng người hỏi mua giảm mạnh. Những cuộc trao đổi trước đây về tiềm năng tăng giá, “lướt sóng ăn chênh” dần được thay bằng câu hỏi về pháp lý, khả năng khai thác kinh doanh và nhu cầu ở thực.

Lo ngại dòng vốn bị “chôn” quá lâu, tháng 12/2025 anh Đức quyết định rao bán lô đất với giá 4,3 tỷ đồng. Mức giá này đã giảm khoảng 200 triệu đồng so với mức giá kỳ vọng, nhưng đến sau Tết gần 1 tháng vẫn không có khách.

Đến giữa tháng 3/2026, anh Cảnh tiếp tục giảm thêm 100 triệu đồng, đồng nghĩa bán hòa vốn. Nhưng các cuộc gọi vẫn chỉ dừng ở mức tham khảo. Đến lần giảm giá thứ ba, anh chấp nhận bán lỗ 200 triệu đồng so với giá mua ban đầu để tìm người sang nhượng.

“Tôi nghĩ giảm mạnh như vậy sẽ bán được ngay, nhưng thực tế hoàn toàn khác. Khách xem đất rồi lại thôi. Có người còn đề nghị giảm thêm 500 triệu nữa mới cân nhắc. Đây là điều khó chấp nhận vì tôi đã giảm hơn nửa tỷ đồng so với giá rao ban đầu”, anh Cảnh chia sẻ.

Đến nay, sau gần 7 tháng đăng tin trên các nền tảng giao dịch, tốn “mớ” tiền cho môi giới, lô đất của anh Cảnh vẫn chưa tìm được chủ mới. Điều khiến anh bất ngờ nhất không phải là khoản lỗ đang hiện hữu, mà là việc thị trường đã thay đổi quá nhanh so với thời nóng sốt.

Câu chuyện của anh Cảnh phản ánh bức tranh chung đang diễn ra tại nhiều khu vực đất nền vùng ven Hà Nội. Sau giai đoạn tăng giá mạnh nhờ hiệu ứng quy hoạch, hạ tầng và tâm lý kỳ vọng, thị trường hiện bước vào chu kỳ điều chỉnh với mức thanh khoản suy giảm rõ rệt.

Đất nền còn dư địa đầu tư?

Khảo sát thực tế cho thấy, nhiều địa phương từng là tâm điểm của các cơn sốt đất như Hòa Lạc, Phú Cát hay Đông Anh, Ứng Hòa... đều ghi nhận giá giảm đáng kể so với đỉnh thiết lập trong giai đoạn 2023-2025.

Điển hình, tại khu vực Tân Xã (cũ), nay thuộc xã Hòa Lạc mới, không ít nhà đầu tư đang chấp nhận bán cắt lỗ hàng trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng mỗi lô đất để thu hồi vốn.

Trên các trang giao dịch bất động sản, những cụm từ như “cắt lỗ sâu”, “bán gấp”, “thu hồi vốn”... của nhà đầu tư và môi giới đăng bán xuất hiện với tần suất ngày càng dày đặc.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất nền quanh khu vực Phú Cát hiện giảm gần 20% so với giai đoạn cao điểm tháng 4/2025. Tại Tân Xã (cũ), mức giảm lên tới gần 30%. Trong khi đó, khu vực Đông Anh ghi nhận mức điều chỉnh mạnh hơn khi giá đất phổ biến chỉ còn khoảng 118 triệu đồng/m², giảm tới 31,8% so với đỉnh 173 triệu đồng/m² hồi tháng 2/2026.

Điều đáng chú ý là giá giảm nhưng giao dịch không tăng tương ứng. Thanh khoản thấp đang trở thành đặc điểm nổi bật của thị trường đất nền vùng ven hiện nay.

Nguyên nhân trước hết đến từ sự thay đổi trong tâm lý của người mua. Nếu như trước đây, chỉ cần xuất hiện thông tin về một tuyến đường mới, một dự án lớn hay khả năng điều chỉnh địa giới hành chính là giá đất có thể tăng vọt, thì nay nhà đầu tư đã trở nên thận trọng hơn rất nhiều.

Theo anh Trọng Hoàng, môi giới bất động sản tại khu vực Hòa Lạc, thời kỳ chỉ cần mua đất rồi chờ tăng giá đang dần khép lại. “Khách hàng bây giờ hỏi rất kỹ về pháp lý, quy hoạch, khả năng khai thác thực tế và tiềm năng tạo dòng tiền. Những lô đất chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai không còn hấp dẫn như trước”, anh Hoàng phân tích.

Sự thay đổi này không phải hiện tượng nhất thời mà phản ánh quá trình trưởng thành của thị trường sau nhiều đợt biến động mạnh. Khi mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao trong giai đoạn sốt nóng, nhà đầu tư buộc phải đánh giá lại giá trị thực của tài sản thay vì chạy theo tâm lý đám đông.

Căn hộ thời chững giá, chủ và khách ‘cò kè bớt một thêm hai’

Ông lớn nào đang ‘nắm van’ nguồn cung chung cư Hà Nội?

Trong khi đó, theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đất nền đang trải qua quá trình thanh lọc mạnh mẽ. Tư duy đầu cơ dựa trên tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn không còn phù hợp trong bối cảnh hiện nay.

Nếu giai đoạn trước được chi phối bởi tâm lý FOMO – sợ bỏ lỡ cơ hội – thì hiện nay nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố nền tảng như pháp lý minh bạch, chất lượng quy hoạch, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng dài hạn.

Đây được xem là diễn biến tích cực đối với sự phát triển bền vững của thị trường. Một thị trường lành mạnh không thể vận hành dựa trên các đợt tăng giá theo tin đồn hay những cơn sốt mang tính đầu cơ ngắn hạn. Giá trị bất động sản cuối cùng vẫn phải được quyết định bởi nhu cầu thực, khả năng sử dụng thực và hiệu quả kinh tế thực.

Đối với đất nền vùng ven Hà Nội, tiềm năng phát triển trong dài hạn vẫn còn rất lớn nhờ quá trình đô thị hóa, đầu tư hạ tầng và mở rộng không gian phát triển của Thủ đô. Tuy nhiên, tiềm năng đó sẽ không tự động chuyển hóa thành lợi nhuận trong thời gian ngắn như giai đoạn trước.

Trong chu kỳ mới, lợi thế sẽ không còn thuộc về những người chạy theo đám đông, mà thuộc về các nhà đầu tư đủ kiên nhẫn để đánh giá giá trị thực của tài sản, đủ tỉnh táo để nhận diện rủi ro và đủ tầm nhìn để đồng hành cùng sự phát triển bền vững của thị trường.

Hưng Nguyên