Công ty CP Chứng khoán Thành Công (TCSC) mới đây đã gửi báo cáo của Đại diện Người sở hữu trái phiếu tới Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) và Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), phản ánh các vi phạm liên quan đến lô trái phiếu GPRCH2123001 do Công ty TNHH Bất động sản Gia Phú phát hành.

Theo TCSC, tình trạng chậm thanh toán nghĩa vụ trái phiếu của doanh nghiệp này vẫn chưa được khắc phục, dù thời hạn đã được điều chỉnh nhiều lần.

Với vai trò là Đại diện Người sở hữu trái phiếu của Bất động sản Gia Phú, ngày 7/11/2025, TCSC cho biết đã nhận được Thông báo số 07/2025-TB-GP về việc điều chỉnh thời gian thanh toán gốc và lãi trái phiếu GPRCH2123001 sang ngày 31/12/2025. Sau đó, TCSC đã có văn bản nhắc nhở doanh nghiệp phát hành và người sở hữu trái phiếu nhằm thúc đẩy việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Hiện, lô trái phiếu này chỉ còn một trái chủ duy nhất là Công ty CP Quản lý Quỹ Đầu tư MB.

Tuy nhiên, đến hết ngày 31/12/2025, TCSC cho biết vẫn chưa nhận được bất kỳ phương án xử lý cụ thể nào từ phía Bất động sản Gia Phú đối với lô trái phiếu nói trên. Theo đánh giá của TCSC, việc tiếp tục chậm trễ thanh toán gốc và lãi đã ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu trái phiếu, đồng thời vi phạm các cam kết đã công bố.

Trước đó, ngày 13/11/2025, Bất động sản Gia Phú đã có báo cáo gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội về tình trạng chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu. Theo lịch ban đầu, ngày 13/8/2025, doanh nghiệp phải thanh toán 125 tỷ đồng tiền gốc cùng tiền lãi của lô trái phiếu GPRCH2123001 nhưng không thực hiện được do chưa thu xếp được nguồn tiền. Đến ngày 13/11/2025, Bất động sản Gia Phú tiếp tục chậm thanh toán 125 tỷ đồng tiền gốc và gần 32,6 tỷ đồng tiền lãi, với cùng lý do khó khăn về dòng tiền, đồng thời cho biết đang thương thảo với nhà đầu tư.

Theo tìm hiểu, lô trái phiếu GPRCH2123001 được phát hành ngày 13/8/2021 với khối lượng 2.500 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương ứng tổng giá trị phát hành 250 tỷ đồng. Đến ngày 15/8/2022, Bất động sản Gia Phú đã mua lại 125 tỷ đồng trái phiếu, đưa giá trị lưu hành còn lại về mức 125 tỷ đồng. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản bảo đảm, lãi suất ban đầu 10,5%/năm và trả lãi định kỳ 3 tháng.

Tài sản bảo đảm ban đầu của lô trái phiếu là hơn 5 triệu cổ phiếu NVL của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland). Ngoài ra, doanh nghiệp còn bổ sung các bất động sản và quyền tài sản phát sinh từ các dự án tại TP.HCM làm tài sản bảo đảm, với giá trị tối thiểu tương đương 100% mệnh giá trái phiếu đang lưu hành. Trái phiếu có kỳ hạn ban đầu 2 năm, sau đó được chấp thuận gia hạn thêm 23 tháng, đến 13/8/2025. Lãi suất áp dụng cho giai đoạn điều chỉnh từ tháng 9/2023 đến khi đáo hạn là cố định 11,5%/năm.

Đáng chú ý, tình trạng chậm thanh toán trái phiếu diễn ra trong bối cảnh kết quả kinh doanh của Bất động sản Gia Phú tiếp tục kém tích cực. Theo báo cáo tài chính bán niên 2025, doanh nghiệp ghi nhận lỗ trước thuế khoảng 64,7 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm, tăng so với mức lỗ 55,8 tỷ đồng cùng kỳ trước. Khoản lỗ lũy kế đến ngày 30/6/2025 đã lên gần 497,2 tỷ đồng, khiến vốn chủ sở hữu của công ty âm hơn 252 tỷ đồng, trong khi vốn góp của chủ sở hữu chỉ ở mức 245 tỷ đồng. Tổng nợ phải trả đạt khoảng 1.408 tỷ đồng, phản ánh áp lực tài chính và thanh khoản lớn trong bối cảnh hoạt động kinh doanh chưa tạo được dòng tiền đủ để đáp ứng các nghĩa vụ nợ đến hạn.

Ngoài ra, báo cáo soát xét bán niên dù được đơn vị kiểm toán là Công ty TNHH Kiểm toán và Dịch vụ Tin học Moore AISC đưa ra ý kiến chấp nhận toàn phần, nhưng có đoạn nhấn mạnh liên quan đến khả năng hoạt động liên tục của Bất động sản Gia Phú. Kiểm toán lưu ý rằng tại thời điểm 30/6/2025, công ty đã lỗ lũy kế lớn, vốn chủ sở hữu âm và tổng nợ ngắn hạn vượt quá tổng tài sản ngắn hạn. Ngoài ra, khoản trái phiếu trị giá 125 tỷ đồng đã quá hạn thanh toán tính đến ngày 13/8/2025 nhưng vẫn chưa được tất toán, làm gia tăng áp lực lên dòng tiền và nghĩa vụ tài chính trong ngắn hạn.

Bất động sản Gia Phú được thành lập tháng 9/2009. Quá trình hoạt động ghi nhận nhiều lần thay đổi về nhân sự quản lý cấp cao và cơ cấu sở hữu. Doanh nghiệp từng tăng vốn mạnh trong giai đoạn 2015–2016, sau đó giảm vốn về 245 tỷ đồng vào cuối năm 2019. Tại lần đăng ký thay đổi gần nhất vào tháng 4/2023, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Tân Kim Yến trở thành cổ đông chi phối với tỷ lệ sở hữu 99,99% vốn điều lệ. Hiện nay, ông Trần Ngọc Đại đang giữ chức Tổng Giám đốc và là người đại diện theo pháp luật của Bất động sản Gia Phú.

Bất động sản Gia Phú được biết đến là chủ đầu tư dự án The Sun Avenue ở TP.Thủ Đức (cũ), TP.HCM. Theo giới thiệu, dự án có quy mô khoảng 46.700 m2, gồm 8 tòa tháp cao 28-33 tầng, cung cấp gần 2.900 sản phẩm gồm căn hộ, officetel và shophouse.

Xuân Bắc