Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết tình trạng phát triển chung cư mini tại nhiều địa phương đang bị buông lỏng, dẫn tới nhiều hệ lụy, cũng như gây quá tải về hệ thống hạ tầng đô thị. Hàng loạt vụ hỏa hoạn, gây thiệt hại nghiêm trọng về người và tài sản thời gian qua là minh chứng.

Chung cư mini có… “danh phận”

Để khắc phục tồn tại, Điều 57 Luật Nhà ở (sửa đổi) sau tiếp thu ý kiến, đưa ra quy định siết quản lý về đầu tư, xây chung cư mini, cùng với đó là các điều khoản đảm bảo nguồn cung, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp.

Cụ thể, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Cùng với đó, việc đầu tư xây dựng chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Về phía địa phương, UBND tỉnh được phân cấp quy định về đường giao thông, đảm bảo phương tiện chữa cháy có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini. Quản lý, vận hành chung cư mini phải tuân thủ quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Bàn về quy định mới, anh Đàm Thanh Tùng, chủ tòa nhà chung cư mini quy mô 56 căn tại Hà Nội, cho hay chung cư mini có ưu điểm là được xây dựng theo mô hình khép kín với đầy đủ nội thất cơ bản, giúp khách hàng có thể dọn vào ở ngay. Đặc biệt, giá bán cũng vừa phải nên hấp dẫn người mua, nhất là lao động phổ thông.

Đa số chung cư mini, theo anh Tùng, sau khi xây dựng được “phù phép” dưới dạng công trình nhà ở riêng lẻ, thì sổ hồng chỉ được cấp cho một cá nhân (thường là chủ đầu tư). Đây là lý do số lượng sổ hồng được cấp cho từng căn hộ chung cư mini hiện “chỉ đếm trên đầu ngón tay”.

“Thị trường sẽ vận hành theo nhu cầu của người dân, nên chắc chắn sẽ không cấm được, chỉ có thể quản lý chặt chẽ hơn. Vì vậy, quy định mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua rõ ràng đang đi đúng hướng, đáp ứng nhu cầu thực tế”, anh Tùng chia sẻ, đồng thời cho rằng việc cấp sổ hồng sẽ giúp loại hình chung cư mini được quản lý chặt chẽ, với các quy chuẩn an toàn về pháp lý, mua bán, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự… cao hơn, từ đó đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Lo giá tăng mạnh

Có thể thấy, việc được xác định “danh phận” sẽ đem lại nhiều lợi ích cho người mua chung cư mini, tuy nhiên, những quy định mới cũng làm nảy sinh nhiều lo ngại. Trước hết là việc xác định thế nào là chung cư mini và điều kiện để được cấp sổ đỏ là gì?

Luật sư Mai Tiến Hiếu, Đoàn Luật sư TP.HCM, nhìn nhận có nhiều nguyên nhân khiến chung cư mini khó được cấp sổ hồng, nhưng chủ yếu là do diện tích xây dựng nhỏ quá, không đạt diện tích tối thiểu theo quy định và các điều kiện chi tiết khác theo Luật Nhà ở hiện hành.

Như vậy, với các tòa chung cư mini đang tồn tại, nếu không đạt các tiêu chuẩn để được cấp sổ hồng sẽ phải xử lý ra sao? Đặc biệt, việc đảm bảo quyền lợi của các gia đình đã bỏ tiền để sở hữu nhà thuộc loại hình này cũng sẽ là “bài toán” nan giải của cơ quan chức năng.

Bên cạnh những vấn đề về điều kiện tiêu chuẩn, việc được cấp sổ hồng cũng khiến không ít người mua nhà lo ngại về khả năng giá chung cư mini sẽ lại tăng vọt.

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng, chuyên gia phân tích của BHS Group, đánh giá các dự án càng có nhiều điều kiện khắt khe để đạt tiêu chuẩn pháp lý mở bán, các chủ đầu tư sẽ càng mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng, khiến nguồn cung sẽ khó bật tăng.

Đồng thời, khi áp dụng phương pháp tính tiền sử dụng đất mới, chi phí giải phóng mặt bằng cũng lớn hơn khiến mức đầu tư đầu vào cho mỗi dự án trở nên cao hơn, dự kiến kéo theo giá sản phẩm đến tay khách hàng cũng “đắt đỏ” hơn.

Không chỉ lo giá tăng, nhiều chuyên gia lo ngại, nếu không kịp thời ngăn chặn từ xa, các nhà đầu cơ có thể tận dụng thời cơ để gom đất, xây nhà, sau đó chia nhỏ diện tích, làm sổ đỏ rồi bán ra để “ăn chênh”. Việc này có thể làm méo mó thị trường chung cư mini, giống như đã và đang xảy ra với nhiều loại hình bất động sản hiện tại.

Rõ ràng, những diễn biến thực tế cho thấy, chung cư mini vẫn đang là “bài toán” khó với các nhà làm luật, bởi đây là loại hình có nhu cầu rất lớn, mang lại lợi ích, đáp ứng chốn an cư cho người dân trong tương lai. Làm thế nào để vừa đảm bảo lợi ích pháp lý, vừa đảm bảo nguồn cung và giá bán, là vấn đề đang được hàng triệu người mua nhà quan tâm trong thời gian tới.

Hưng Nguyên