Khảo sát cho thấy mức giá trên là mức giá chưa từng xuất hiện trong khu vực. Anh Đông nhẩm tính, với giá gần 120 đồng/m2, chỉ cần một căn hộ một phòng ngủ, diện tích tối thiểu 50 m², số tiền phải bỏ ra đã xấp xỉ 5,9 tỷ đồng – tương đương với một căn liền kề ở ngoại ô.

Đáng nói, trước đó vài tuần, anh Đông từng theo dõi một dự án khác ở “đất vàng” ngã tư Xuân Thủy – Phạm Hùng (phường Cầu Giấy). Dự án gồm 5 tháp căn hộ và văn phòng, chào bán với mức giá dự kiến lên tới 180-200 triệu đồng/m².

Với hơn 1.600 căn hộ tung ra, giá thấp nhất cũng đã ngót nghét 5 tỷ đồng – một con số “chạm trần” cho loại hình chung cư sơ cấp tại khu vực Cầu Giấy. Một căn hộ cỡ trung bình, nếu vay ngân hàng, anh Đông tính toán sẽ mất ít nhất 25-30 năm trả nợ, chưa kể lãi suất trồi sụt.

Bên cạnh các dự án anh Đông đang tìm hiểu, thông tin từ một sàn giao dịch tiết lộ giai đoạn hai của dự án tại ngã tư Lê Quang Đạo - Mễ Trì cũng vừa mở bán với khoảng 1.000 căn hộ.

Mức giá chào bán trung bình là 130 triệu đồng/m², gấp đôi so với 4 năm trước khi giai đoạn đầu mở bán. Một căn hộ nhỏ khoảng 34 m² có giá gần 4,4 tỷ đồng. Riêng căn 150 m², giá "all-in" đã gần 23 tỷ đồng – tương đương 152 triệu đồng/m², sau khi cộng thêm VAT và phí bảo trì.

Các kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến làn sóng tăng giá chưa từng có. Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, trong vòng 5 năm qua, giá bán sơ cấp căn hộ tại Thủ đô đã tăng trung bình tới 22% mỗi năm.

Riêng trong quý I năm nay, mức tăng ghi nhận lên tới 32% so với cùng kỳ năm ngoái – một con số khiến không ít người mua nhà lẫn giới đầu tư phải “giật mình”.

Không chỉ giá tăng, bức tranh toàn cảnh về nguồn cung cũng cho thấy sự mất cân đối rõ rệt. Báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tính đến hết quý I/2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 14.500 sản phẩm nhà ở được chào bán mới. Tuy nhiên, đáng chú ý là hơn 58% trong số đó thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang – tăng 11% so với cùng kỳ năm trước.

Tình trạng mất cân đối này không chỉ khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời với người dân đô thị, mà còn làm dấy lên lo ngại về bong bóng giá bất động sản nếu không có sự điều tiết hợp lý từ chính sách và cơ quan quản lý.

Trong hội nghị mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nhìn nhận thị trường bất động sản vận hành khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường. Mối quan hệ cung – cầu sẽ rất khó gặp nhau khi giá nhà đất leo thang, người mua mất cơ hội tiếp cận.

Ông Nghĩa nhận định “bong bóng” bất động sản có thể đã hình thành từ năm 2023 và kéo dài đến nay. Nếu không có biện pháp xử lý kịp thời, bong bóng này sẽ “nổ” – lúc đó thị trường sẽ rơi vào trạng thái “đóng băng”, cả người mua lẫn người bán đều e ngại giao dịch, tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ nghiêm trọng.

Đáng lo ngại hơn, khoảng 70% tài sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản, nên một cú sốc ở thị trường này có thể kéo theo hệ thống ngân hàng lâm nguy, thậm chí sụp đổ.

Chung quan điểm, PGS.TS. Trần Đình Thiên cảnh báo giá nhà đất đang ở ngưỡng “báo động” và dự báo sẽ còn tiếp tục tăng mạnh khi bảng giá đất mới chính thức áp dụng từ năm 2026.

Theo ông Thiên, chi phí tài chính của doanh nghiệp – trong đó có tiền sử dụng và thuê đất – sẽ đội lên đáng kể, đẩy chi phí sản xuất, kinh doanh nói chung tăng cao. “Không chỉ ngành bất động sản, mà cả công nghiệp, dịch vụ cũng khó có sức hấp dẫn với nhà đầu tư khi chi phí đầu vào liên tục tăng,” ông Thiên nhấn mạnh.

Nhật Minh