Trình bày báo cáo trên nghị trường Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh, cho biết giai đoạn 2015 - 2023, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đều có sự tăng trưởng, chiếm tỉ trọng từ 18-21% trong tổng dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế.

Tài chính yếu vẫn đua phát hành

Các doanh nghiệp bất động sản là tổ chức phát hành lớn trên thị trường trái phiếu, sau ngân hàng thương mại, với mức lãi suất phát hành cao, có những thời điểm gần gấp đôi so với lãi suất tiết kiệm của ngân hàng để thu hút các nhà đầu tư.

"Năm 2020 bình quân lãi suất phát hành của doanh nghiệp bất động sản là 10,67%, cao nhất lên tới 15%, trong khi lãi suất tiết kiệm kỳ hạn trên 12 tháng ở các ngân hàng thương mại dao động khoảng 5,6-7%", báo cáo dẫn chứng.

Dù vậy, theo đoàn giám sát của Quốc hội, các dự án bất động sản mới khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, lãi suất còn cao. Hình thức huy động vốn chủ yếu của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp là phát hành trái phiếu riêng lẻ, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng còn hạn chế.

Đáng chú ý, báo cáo của đoàn giám sát Quốc hội về thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết 2023, chỉ ra thực trạng không ít doanh nghiệp khả năng tài chính còn yếu nhưng vẫn tăng cường phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, trái phiếu bất động sản có nhiều diễn biến phức tạp, chưa tuân thủ quy định, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

"Nhiều doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành trái phiếu nhiều đợt, số lượng lớn, tiềm ẩn rủi ro và các hành vi gian dối, lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp không bảo đảm khả năng thanh toán, phải thực hiện đảo nợ", báo cáo nêu rõ.

Dễ nhận thấy, thị trường bất động sản thời gian qua dần xuất hiện tín hiệu hồi phục rõ nét hơn. Đặc biệt, việc thông qua bộ 3 Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai đã tạo hiệu ứng mạnh, góp phần khơi thông thanh khoản, từ đó hút dòng tiền vào lĩnh vực địa ốc.

Bên cạnh dòng tín dụng nhà băng đang chảy mạnh với hơn 3 triệu tỷ đồng trong nửa đầu năm, thì trái phiếu tiếp tục là một trong những kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản.

Các chuyên gia nhận định sau thời gian trầm lắng, thậm chí đi vào khó khăn, thị trường trái phiếu cơ bản đã “hạ cánh mềm”. Trong quý III/2024, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam ghi nhận hoạt động đàm phán giãn nợ sôi nổi giữa các tổ chức phát hành và trái chủ.

Áp lực lớn, rủi ro chực chờ

Theo báo cáo từ VNDirect, đến ngày 15/10, hơn 100 doanh nghiệp phát hành trái phiếu đã đạt thỏa thuận gia hạn kỳ hạn, với tổng giá trị lên đến 156.000 tỷ đồng. Trong số này, 58.700 tỷ đồng là các trái phiếu đáo hạn ngay trong năm 2024, chiếm 37,6% tổng giá trị trái phiếu được gia hạn.

Các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục là nhóm dẫn đầu về khối lượng trái phiếu được gia hạn, với các tổ chức lớn như Công ty TNHH Điện gió Hòa Đông 2, Công ty TNHH MTV Đầu tư TPI và CTCP Đầu tư và Xây dựng Đại Thịnh Phát đạt nhiều thỏa thuận.

Tuy nhiên, bên cạnh tín hiệu tích cực này, VNDirect cũng cảnh báo số doanh nghiệp chậm thanh toán nợ trái phiếu đang có xu hướng tăng. Tính đến giữa tháng 10, hơn 80 doanh nghiệp vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ trả lãi hoặc gốc, với tổng số nợ gốc đến hạn trong quý III/2024 khoảng 8.600 tỷ đồng, chiếm 22,5% tổng giá trị đáo hạn của toàn thị trường.

Nhóm trái phiếu bất động sản được đánh giá gặp áp lực trả nợ lớn bậc nhất hiện nay. Lý do là bởi lợi suất trái phiếu bất động sản thuộc nhóm rủi ro cao, đang có khó khăn về tài chính có thể lên tới 20-30%, thậm chí tới 50%, chủ yếu xảy ra với các trái phiếu thanh khoản thấp.

Các chuyên gia của FiinGroup nhận định, từ nửa cuối năm 2023 tới nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản. Do vậy, đã có những trái phiếu doanh nghiệp được giao dịch với mức lợi suất có thể lên tới 20-25%. Đây thường là các doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Trong khi đó, áp lực tài chính với họ tương đối lớn trong khoảng 12-18 tháng tiếp theo và khả năng tái tài trợ hoặc huy động vốn mới gặp nhiều thách thức.

Đáng chú ý, mới đây Nghị định 08 đã chính thức hết hiệu lực, đồng nghĩa thời điểm Chính phủ nới lỏng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang tạm thời bị gác lại, trong khi việc sửa đổi Nghị định 65 có cởi mở tiếp tục cho việc đàm phán hay không thì còn phải chờ ý kiến của Bộ Tài chính.

Những diễn biến thực tế cho thấy áp lực đáo hạn luôn là rủi ro hiện hữu đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi mà trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn và quá hạn thanh toán trong quý IV/2024 và 2025 còn cao, trong đó, trái phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản có rủi ro quá hạn và tiềm ẩn nợ xấu cao hơn hẳn trung bình thị trường.

Trong bối cảnh đó, Chủ tịch FiinGroup Nguyễn Quang Thân cho rằng đây là thời điểm các doanh nghiệp cần tái cơ cấu nguồn vốn. Nguồn tiền lớn nhất không thể phụ thuộc vào vay ngân hàng hay trái phiếu mà là tiền nhận từ khách hàng. Vì vậy, việc hỗ trợ các vấn đề liên quan rất quan trọng, không nên chỉ tập trung vào giải cứu trái phiếu, mà cần phải nhanh chóng khơi thông các điểm nghẽn pháp lý.

“Cách chúng ta có thể làm là liên quan đến đề án của Chính phủ về tháo gỡ pháp lý bất động sản, khi tháo gỡ được vấn đề này thì việc xử lý nợ quá hạn rất dễ”, ông Nguyễn Quang Thuân nhấn mạnh.

Hưng Nguyên