Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam quý III/2019 cho thấy thị trường BĐS nhà ở trên cả nước có sự chững lại và trầm lắng, đặc biệt là thị trường đất nền. Nguồn cung hạn chế, giao dịch ảm đạm, hầu hết các địa phương đều siết chặt lại việc mua bán đất nền, nên ít có hiện tượng bát nháo như thời điểm hồi năm 2018 và đầu năm 2019.

Giao dịch trầm lắng

Theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường BĐS Quảng Nam, Đà Nẵng, Nha Trang ở tất cả các loại hình chững lại và trầm lắng, liên tiếp đối mặt với nhiều khó khăn, khan hiếm sản phẩm mới.

Tại thị trường Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, lượng cung BĐS ít, toàn vùng ghi nhận hơn 900 giao dịch thành công chủ yếu ở loại hình đất nền. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ thấp do các chính sách lãi suất ngân hàng cao.

Đặc biệt, thị trường đất nền Bắc Giang có những thời điểm tăng giá ảo, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng và dẫn tới hệ luỵ xấu, tuy nhiên đã được kiểm soát.

Còn tại Quảng Ninh, hiện nay, chính quyền tỉnh đang quản lý và kiểm soát rất chặt chẽ việc chào bán sản phẩm BĐS. Lượng giao dịch trong quý đến từ các dự án đã chào bán từ các quý trước đạt 1.246 sản phẩm. Đáng chú ý, tại Vân Đồn, quý III/2019 ghi nhận không có sản phẩm mới chào bán, không có giao dịch nào từ các dự án, thị trường BĐS chững lại.

Ông Đính cho biết không chỉ thị trường đất nền các tỉnh phía Bắc chững lại, mà thị trường BĐS khu vực Đồng bằng sông Cửu Long cũng trong tình trạng tương tự, không còn sôi động như 6 tháng đầu năm 2019.

Điều ghi nhận ở đây là khách hàng quan tâm đến sản phẩm đất nền, ít quan tâm chung cư. Một số thị trường mới như Hoà Bình, Lào Cai, Lâm Đồng, Đắk Lắk, Gia Lai… đang được khách hàng chú ý tới.

Một số chuyên gia BĐS cũng cho rằng sau sự việc địa ốc Alibaba, khách hàng đã thận trọng hơn trong việc mua bán đất nền. Cộng thêm việc kiểm soát, quản lý chặt chẽ từ chính quyền địa phương, khuyến cáo từ các chuyên gia và luật sư, nên tình trạng đất nền một số nơi rơi vào “ngủ đông”.

Đánh giá về sự chững lại của thị trường đất nền, theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung, sau vụ Alibaba, tâm lý nhà đầu tư đã cẩn trọng hơn về yếu tố pháp lý.

Vẫn cần cẩn trọng với “bẫy” đất nền

Do vậy, hiện nay, mọi người đều hiểu phải kiểm tra, nghiên cứu mảnh đất đó đã đủ điều kiện pháp lý, có tranh chấp hay không? Đặc biệt, khi mua và bán là phải có hợp đồng mua bán, được cấp sổ đỏ.

Việt Nam là một trong những nước có tốc độ đô thị hoá nhanh nhất thế giới, có rất nhiều khu vực, khi phân lô bán nền xong thì trong vòng 1-2 năm đã có người về ở và biến thành khu đô thị hiện hữu.

Tuy nhiên, có rất nhiều khu phân lô bán nền xong 10 năm sau vẫn là khu đất trống. Câu chuyện này đang diễn ra tại huyện Hoài Đức (Hà Nội), hàng chục dự án từ khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, đang là những khu đô thị bỏ hoang. Tiền của người dân và tài nguyên của đất nước bị “chôn” hàng chục năm gây lãng phí.

Ông Hiển cho rằng câu chuyện đầu tư đất nền chủ yếu là ăn sổi, mua đi bán lại để tăng giá. Một mảnh đất không được đầu tư xây dựng, không có tính thương mại, khu vực không có người ở, nhưng lại mua đi bán lại, đẩy giá lên cao. Khi những mảnh đất đó được thế chấp vào ngân hàng, “bong bóng” sẽ phát sinh từ đây.

“Do đó, nếu cả nước cùng đổ xô đầu tư vào đất nền sẽ có những người sở hữu rất nhiều đất nhưng không đẻ ra tiền. Đầu tư đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, nên các nhà đầu tư phải xác định mua và quên nó đi một thời gian”, ông Hiển nhấn mạnh.

Cũng phân tích về câu chuyện đất nền, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng từ sự đổ vỡ của công ty Alibaba khiến cho giao dịch, mua bán đất nền dừng lại, thậm chí khiến cho các dự án đều đồng loạt phải kiểm tra, rà soát, thị trường càng khó khăn hơn.

Hệ quả của việc này khiến cho nhiều người dân, nhiều nhà đầu tư mất tiền. Bài học là chính quyền phải có kiểm soát chặt chẽ, có quy hoạch phát triển một cách cụ thể và trên quy hoạch đó phải có công bố thông tin về các dự án đầu tư, phát triển kinh tế, phát triển đất đai.

Để nhận biết thị trường có nhu cầu thực hay ảo, theo ông Đính, hãy kiểm chứng những người mua đất để đầu tư lâu dài. Nếu thị trường ảo, chỉ có các nhà đầu cơ tham gia mua bán để “lướt sóng”, tạo “sóng”, kích giá thì phải xem xét.

Ông Hiển khuyên các nhà đầu tư hiện nay có thể đến các cơ quan chính quyền địa phương để xác nhận thông tin của dự án có đúng là được phê duyệt không, có giấy phép chưa?

Trong khi đó, theo ông Đính, các nhà đầu tư chưa đủ kinh nghiệm thì nên tìm các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để nghe phân tích và đánh giá.

Minh Sơn