Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy tính đến cuối tháng 6 năm 2026, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025. Dù tốc độ này cao hơn mức tăng trưởng chung của toàn hệ thống nhưng nợ xấu trong lĩnh vực này lại ghi nhận sự gia tăng 10,5%.

Hiện dư nợ bất động sản chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế, trong đó các khoản vay trung và dài hạn chiếm tỷ trọng áp đảo lên tới 94%.

NHNN nhận định tình trạng này tiềm ẩn rủi ro lớn về mất cân đối kỳ hạn khi nguồn vốn huy động của các tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn. Đồng thời, sự biến động của thị trường có thể làm suy giảm giá trị tài sản bảo đảm, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi nợ.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng cho biết trong quý II năm 2026, dòng vốn tín dụng được kiểm soát chặt chẽ và có sự phân hóa mạnh mẽ. Nguồn tiền chỉ ưu tiên rót vào các dự án có pháp lý hoàn thiện và chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh, trong khi các dự án vướng mắc pháp lý vẫn khó tiếp cận vốn.

Giai đoạn 2019-2021, trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, từng phát triển mạnh và trở thành kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng.

Sau đợt điều chỉnh mạnh trong năm 2022-2023, thị trường trái phiếu đang phục hồi nhưng quy mô phát hành chưa trở lại mức trước đây. Dòng vốn cũng có xu hướng chọn lọc hơn, tập trung vào những doanh nghiệp có năng lực tài chính, uy tín và tài sản có chất lượng.

Theo báo cáo từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam được Bộ Xây dựng dẫn lại, trong các tháng 4, 5 và 6 năm 2026, nhóm doanh nghiệp địa ốc đã phát hành khoảng 38.764 tỷ đồng trái phiếu. Tuy nhiên, hoạt động này chủ yếu tập trung ở các "ông lớn" có quỹ đất sạch và pháp lý minh bạch.

Các đơn vị dẫn đầu về giá trị phát hành bao gồm Công ty Cổ phần Vinhomes với 17.000 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An với 7.500 tỷ đồng cùng Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc với 5.700 tỷ đồng. Ngoài ra, danh sách các đơn vị huy động thành công còn có Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Thái Sơn, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Văn Phú hay Công ty Cổ phần Tandoland.

Mặc dù phát hành trái phiếu bất động sản tăng mạnh nửa đầu năm nay nhưng chững lại rõ rệt hai tháng gần đây. Nửa đầu tháng 8, thị trường ghi nhận 14 lô TPDN riêng lẻ phát hành thành công, trong đó chỉ có 2 lô trái phiếu thuộc về lĩnh vực bất động sản (Vinhomes và Tandoland).

Trái phiếu bất động sản tiếp tục ‘phình to’

Lãi suất trái phiếu bất động sản cao gần gấp đôi ngân hàng

Để giảm bớt sự lệ thuộc vào hệ thống ngân hàng, việc đa dạng hóa các kênh dẫn vốn dài hạn trở thành yêu cầu cấp thiết. GS-TS. Hoàng Văn Cường, chuyên gia kinh tế, khuyến nghị Việt Nam cần nghiên cứu phát triển các công cụ tài chính như quỹ đầu tư bất động sản thay vì chỉ trông chờ vào vốn vay hay ngân sách. Đồng quan điểm, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (VARS IRE) nhận định mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là mảnh ghép còn thiếu để kết nối thị trường vốn với địa ốc.

Theo VARS IRE, REIT cho phép nhà đầu tư góp vốn chung để sở hữu tài sản tạo dòng tiền như văn phòng hay trung tâm thương mại mà không cần mua trực tiếp toàn bộ tài sản. Dù Việt Nam đã có những nền móng đầu tiên như Quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam (TCREIT) thuộc Techcom Capital nhưng quy mô hiện còn khiêm tốn. VARS IRE cho rằng để REIT thực sự trở thành kênh huy động vốn chủ lực, Nhà nước cần hoàn thiện khung pháp lý về sở hữu, chính sách thuế và cơ chế quản trị minh bạch.

Bên cạnh nguồn lực nội tại, vốn FDI tiếp tục là điểm sáng khi thu hút 5,32 tỷ USD trong 8 tháng năm 2026, đứng thứ hai trong các lĩnh vực thu hút đầu tư ngoại. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo sức hút của địa ốc không chỉ nằm ở lời mời gọi mà phụ thuộc vào năng lực hấp thụ của nền kinh tế thông qua hạ tầng giao thông, logistics và quỹ đất sạch.

Đưa ra tầm nhìn dài hạn, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ chứng khoán Việt Nam (VSDC), nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nâng cao tính minh bạch để sớm được FTSE nâng hạng lên thị trường mới nổi. Theo ông Nguyễn Sơn, bước ngoặt này có thể giúp Việt Nam thu hút khoảng 25 đến 28 tỷ USD dòng vốn quốc tế trong tương lai. Đây sẽ là nguồn lực then chốt giúp cấu trúc lại dòng vốn, thúc đẩy thị trường bất động sản dịch chuyển sang các phân khúc lành mạnh và giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Thanh Hoa