Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã chứng khoán: AGG) ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa kết quả kinh doanh và quy mô tài sản. Trong 9 tháng đầu năm, lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 293,3 tỷ đồng, tăng 47,1% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, riêng quý III, lợi nhuận sau thuế chỉ đạt khoảng 16,4 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức gần 109 tỷ đồng của cùng kỳ.

Doanh thu thuần quý III đạt khoảng 23,8 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với mức 170,4 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025. Tính chung 9 tháng, doanh thu thuần của An Gia đạt 160,8 tỷ đồng, giảm 70,3% so với mức 541,8 tỷ đồng cùng kỳ. Lợi nhuận gộp cũng giảm từ 428,4 tỷ đồng xuống còn 119 tỷ đồng, tương ứng giảm 72,2%.

Một trong những điểm nổi bật trong báo cáo tài chính của Bất động sản An Gia là sự gia tăng mạnh của doanh thu hoạt động tài chính. Khoản mục này đạt khoảng 255,6 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm, tăng hơn 4 lần so với mức gần 52,9 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, chi phí tài chính giảm từ khoảng 121,2 tỷ đồng xuống còn 110 tỷ đồng, dù chi phí lãi vay tăng lên khoảng 101,4 tỷ đồng.

Bên cạnh doanh thu tài chính, lợi nhuận khác cũng tăng đột biến. Bất động sản An Gia ghi nhận khoảng 160,1 tỷ đồng thu nhập khác trong 9 tháng, so với 10,7 tỷ đồng cùng kỳ. Sau khi trừ khoảng 3 tỷ đồng chi phí khác, lợi nhuận khác đạt 147,1 tỷ đồng, cao hơn đáng kể so với mức 3,2 tỷ đồng của 9 tháng đầu năm 2025.

Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy khoản thu nhập khác có đóng góp từ lãi phát sinh trong giao dịch mua rẻ khi hợp nhất kinh doanh, với giá trị khoảng 136,5 tỷ đồng. Đây là khoản mục cần lưu ý khi đánh giá kết quả lợi nhuận, bởi lãi từ giao dịch mua rẻ được ghi nhận theo quy định kế toán khi đáp ứng các điều kiện liên quan, nhưng không đồng nghĩa doanh nghiệp thu về một lượng tiền mặt tương ứng.

Nhờ các khoản thu nhập này, lợi nhuận trước thuế 9 tháng của Bất động sản An Gia đạt khoảng 301,4 tỷ đồng, tăng 12,7% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 293,3 tỷ đồng, tăng 47,1%. Trong khi đó, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh giảm từ khoảng 264,2 tỷ đồng xuống còn 154,3 tỷ đồng, cho thấy đóng góp từ các khoản thu ngoài hoạt động kinh doanh thông thường có vai trò đáng kể trong kết quả lũy kế.

Tại ngày 30/09/2026, tổng tài sản của Bất động sản An Gia đạt khoảng 11.439,5 tỷ đồng, tăng gần 109% so với đầu năm. Hàng tồn kho tăng từ 347,8 tỷ đồng lên 3.567,3 tỷ đồng, chủ yếu liên quan đến việc doanh nghiệp nâng tỷ lệ sở hữu tại Lộc Phát lên 99,99% vào cuối tháng 5/2026 và đưa công ty này vào phạm vi hợp nhất báo cáo tài chính. Dự án The Gió Riverside đóng góp phần lớn giá trị hàng tồn kho, khoảng 3.100 tỷ đồng.

Do đó, mức tăng tài sản và hàng tồn kho cần được nhìn trong bối cảnh thay đổi phạm vi hợp nhất, thay vì coi toàn bộ phần tăng thêm là vốn đầu tư mới phát sinh trong kỳ. Bên cạnh hàng tồn kho, các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn đạt khoảng 2.560,7 tỷ đồng, còn tiền và tương đương tiền cuối kỳ ở mức gần 494,8 tỷ đồng.

Ở phía nguồn vốn, nợ phải trả tăng từ 1.961,9 tỷ đồng đầu năm lên 7.630,9 tỷ đồng vào cuối tháng 9. Nợ ngắn hạn đạt khoảng 6.738,6 tỷ đồng, trong đó người mua trả tiền trước ngắn hạn chiếm 3.623,5 tỷ đồng; dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn cộng lại khoảng 2.497,7 tỷ đồng.

Người mua trả tiền trước là khoản tiền khách hàng ứng trước gắn với nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, không đồng nghĩa toàn bộ là nợ vay chịu lãi. Tuy nhiên, quy mô khoản mục này cùng tỷ trọng nợ ngắn hạn lớn khiến tiến độ triển khai dự án và khả năng cân đối dòng tiền cần được theo dõi.

Trong 9 tháng, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh đạt khoảng 534,3 tỷ đồng, đảo chiều so với mức âm 932,5 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Dòng tiền đầu tư dương khoảng 151,2 tỷ đồng, trong khi dòng tiền tài chính âm 278,5 tỷ đồng. Tiền và tương đương tiền tăng từ khoảng 87,8 tỷ đồng đầu năm lên gần 494,8 tỷ đồng cuối kỳ.

Xuân Bắc