Tại buổi họp lần thứ nhất của Ban Chỉ đạo quốc gia về xây dựng các đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt mới đây, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã yêu cầu có biện pháp mạnh và hữu hiệu để chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, rừng, môi trường và xây dựng, ngăn chặn tình trạng mua bán đất đai và xây dựng trái phép đang diễn biến phức tạp tại Phú Quốc, Bắc Vân Phong, Vân Đồn, không để “cò đất”, xã hội đen mua bán đất lộng hành, đẩy giá lên cao._

Biện pháp quyết liệt

Để ngăn chặn cơn sốt đất, mạnh tay nhất phải kể đến UBND tỉnh Quảng Ninh. Thậm chí, lãnh đạo tỉnh còn sẵn sàng đưa ra lệnh tạm dừng các giao dịch bất động sản (BĐS).

Quyết định này của Quảng Ninh đã vấp phải sự phản ứng mạnh của nhiều chuyên gia và dư luận vì cho rằng đây là chỉ đạo không phù hợp pháp luật, tiềm ẩn nguy cơ khiến thị trường BĐS tại các đặc khu kinh tế rơi vào khủng hoảng.

Tại văn bản chỉ đạo của UBND tỉnh Khánh Hòa và UBND tỉnh Kiên Giang chỉ yêu cầu tạm ngừng chuyển mục đích sử dụng, quyền sử dụng và tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản cho đến khi Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt có hiệu lực.

Chia sẻ với báo chí, lãnh đạo một sàn giao dịch BĐS tại Quảng Ninh, cho hay sở dĩ xảy ra việc sốt đất đặc khu là do giới đầu cơ “ôm” đất, “thổi” giá và chính những người dân, nhà đầu tư tự lao vào vòng xoáy mua đi bán lại nhằm kiếm lợi.

Theo vị này, dân đầu cơ BĐS vốn rất “thính” trước những thông tin mang tính đột phá về thị trường, đó là việc xây dựng sân bay quốc tế, các tuyến cao tốc kết nối địa phương này với cả nước sắp hoàn thành và chủ trương phát triển du lịch của Quảng Ninh.

Nắm bắt được thông tin này, giới đầu cơ đã thu mua, gom đất từ người dân. Khi có trong tay lượng đất nhất định, giới đầu cơ mới bắt đầu tung tin về sự phát triển sốt nóng của khu vực và “thổi” giá lên. Các nhà đầu tư khác và các sàn giao dịch BĐS “nhảy vào” mua lại để bán cho các nhà đầu tư tiếp theo và tiếp tục tạo tin đồn, “thổi” giá cao hơn nữa.

Còn tại huyện Vạn Ninh, nơi sẽ hình thành đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong, chỉ trong 4 tháng đầu năm 2018 đã có gần 2.400 giao dịch BĐS. Với việc đón đầu chấp thuận đặc khu kinh tế, Bắc Vân Phong rõ ràng đang là điểm nóng thu hút dòng tiền của nhà đầu tư.

Đại diện Vina Real Group, một sàn giao dịch BĐS tại Khánh Hòa, cho rằng việc tạm dừng việc chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng một số loại đất tại Bắc Vân Phong nói riêng và các đặc khu kinh tế khác nói chung trong thời điểm hiện tại là một biện pháp quyết liệt, mạnh mẽ và phù hợp với thực trạng sốt đất bất thường tại các đặc khu.

Hiệu quả tức thì

Mới có quyết định được nửa tháng tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng kết quả đã có tức thì, có thể nói không khí giao dịch ở những đặc khu tương lai đang chững lại rõ rệt._

Khi thị trường mua đi bán lại sôi động cũng là lúc các cơ quan nhà nước tham gia vào công tác chấn chỉnh, quản lý chặt chẽ việc mua bán đất. Khi đó, các địa phương sẽ rà soát lại toàn bộ các giấy tờ pháp lý của dự án.

Các dự án bán đất thổ cư, có pháp lý rõ ràng đương nhiên vẫn giao dịch bình thường. Song, các khu đất không rõ nguồn gốc, đất nông nghiệp, đất rừng chắc chắn sẽ bị “tuýt còi”, nhà đầu tư sẽ gặp hạn._

Từ kinh nghiệm kinh doanh BĐS, đại diện một sàn giao dịch tại Quảng Ninh cho rằng, bất kỳ cơn sốt đất nào cũng có đỉnh điểm. Đối với Vân Đồn, giới đầu tư lấy mốc ngày 30/4 khi khánh thành phần sân bay quốc tế Vân Đồn và một phần đường cao tốc Hạ Long – Vân Đồn làm “đỉnh” của giao dịch.

Đến thời điểm này, khi sốt ảo lên quá cao đến mức cơ quan nhà nước vào cuộc, nhà đầu tư đất chỉ có hai cách là “ôm cục nợ” do tháo chạy không kịp hoặc đợi đến chu kỳ tăng giá tiếp theo. Song, chắc chắn giá đất sẽ không thể tăng mạnh như trước do Vân Đồn hiện tại vẫn còn rất hoang sơ, nếu đợi hạ tầng hoàn thiện và phát triển để tăng giá đất kiếm lợi thì phải vài chục năm nữa.

“Trong thời gian tới, các giao dịch tại khu vực này vẫn có, tuy nhiên, đây chủ yếu là các giao dịch đất thổ cư, có pháp lý rõ ràng và người dân có nhu cầu thực. Còn giới đầu cơ, đầu tư sẽ rút khỏi thị trường vì rất khó sinh lời”, lãnh đạo sàn giao dịch BĐS tại Quảng Ninh nhận định.

Cùng cách nhìn, đại diện Vina Real Group cho rằng chắc chắn trong thời gian sắp tới, tình hình “sốt” BĐS tại Bắc Vân Phong sẽ không diễn biến phức tạp như 4 tháng qua nhờ việc quản lý, kiểm kê, đánh giá lại đúng thực trạng các loại BĐS được địa phương quản lý tốt hơn._

Mặt khác, Vina Real Group cũng kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành lộ trình phê duyệt quy hoạch chi tiết, hành lang pháp lý, cơ chế đặc thù cho đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong nói riêng cũng như các đặc khu kinh tế khác nhằm sớm đảm bảo cho người dân địa phương an tâm sản xuất, kinh doanh.

Minh Sơn