Nở rộ từ khoảng năm 2015, shophouse (nhà phố thương mại) từng được ví là “gà đẻ trứng vàng” với lợi ích kép vừa có thể ở, vừa kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng nên được giới đầu tư ồ ạt xuống tiền.
Giải pháp “chống cháy”
Tuy nhiên, sau nửa thập kỷ “làm mưa làm gió”, nhiều khu shophouse cả trong Nam, ngoài Bắc hiện rơi vào tình trạng ế ẩm, mua qua bán lại ảm đạm, giao dịch nhỏ giọt, buộc các nhà đầu tư phải rót thêm tiền sơn sửa lại để cho thuê.
Anh Dương Quốc Hiệp, nhà đầu tư đang sở hữu một căn shophouse Sala (Thủ Thiêm, TP.HCM) diện tích 168m2, 1 trệt 3 lầu, trị giá gần 150 tỷ đồng, cho biết hiện đang cho thuê với giá 100 triệu/tháng, tương đương hơn 1 tỷ đồng/năm, tức biên lợi nhuận chưa đầy 1%/năm.
Theo anh Hiệp, nếu chỉ cho thuê, tỷ suất sinh lời của shophouse hiện chỉ trên dưới 1%/năm, thấp hơn gửi tiết kiệm 7 - 8 lần (lãi suất huy động tại ngân hàng hiện ở mức 7 - 10%/năm), nhưng giới nhà giàu vẫn đổ tiền đầu tư shophouse là bởi tiềm năng gia tăng giá trị của nó.
“Có người bạn của tôi đầu tư một căn shophouse diện tích 150m2 (2 lầu), lúc mua chỉ 13 tỷ đồng, cho thuê 200 triệu đồng/tháng, hiện giá căn này đã tăng lên 28 tỷ đồng, giá thuê còn 150 triệu đồng/tháng. Lợi suất cho thuê giảm nhưng tính ra thì tổng lợi nhuận vẫn hơn gửi ngân hàng rất nhiều”, anh Hiệp phân tích.
 |
|
Phân khúc nhà/căn hộ hạng sang đang có tỷ lệ lấp đầy khá thấp, lợi suất cho thuê chỉ 1 - 3%/năm. |
Không ảm đạm như shophouse nhưng nhiều nhà đầu tư biệt thự, nhà phố hay căn hộ cũng đang buộc phải chuyển hướng cho thuê vì không thể bán chốt lời.
Khảo sát trên địa bàn huyện Hòa Đức, khu vực xã An Khánh có hàng loạt biệt thự nằm sát đường, trị giá 10 - 13 tỷ đồng/căn đã được chủ nhà sửa lại để cho thuê với giá bình quân 35 - 50 triệu đồng/tháng.
Tại Hà Đông, nhiều nhà đầu tư sở hữu nhà liền kề sau khi ký gửi văn phòng môi giới cả năm trời vẫn không thể bán cũng đang treo biển cho thuê. Tuy nhiên, với giá thuê trung bình 25 - 50 triệu đồng/tháng, tỷ lệ lấp đầy khá thấp vì kinh tế khó khăn, người dân thắt chặt chi tiêu.
Nếu phân khúc nhà, căn hộ hạng sang đang “ế” cả khách mua lẫn khách thuê thì phân khúc có tầm giá phải chăng đang rất đắt hàng với tỷ lệ lấp đầy 85 - 90%.
Cơ hội đầu tư nhà cho thuê?
Anh Hoàng Chí Bảo, một môi giới ở khu vực Cầu Giấy (Hà Nội), cho hay giá thuê nhà/căn hộ tầm trung và bình dân thực tế đã rục rịch tăng trở lại từ giữa năm 2022, và đến nay thì đã về mức trước dịch, thậm chí cao hơn. Ngay cả giá nhà trọ cũng có xu hướng tăng 5 - 15% theo tháng.
Nguyên nhân là bởi người lao động quay lại thành phố lớn làm việc, người dân không thể mua nhà vì giá quá cao. Mặt khác, sau thời gian dài giảm giá, các chủ nhà có ý định tăng giá trở lại để bù đắp nguồn thu.
“Hầu hết các khu căn hộ, nhà trọ cho thuê liên kết với chúng tôi hiện có tỷ lệ lấp đầy trên 85%, các chính sách hỗ trợ cũng gần như không còn. Giá thuê căn hộ tầm trung hiện vào khoảng 10 - 15 triệu đồng/tháng. Nhà trọ dao động ở mức 1,5 - 4 triệu đồng, tùy vị trí, diện tích”, anh Bảo cho biết thêm.
Kết quả thăm dò của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy hơn 70% hợp đồng thuê căn hộ vừa hết hạn trong thời gian gần đây tại TP.HCM và Hà Nội (kỳ hạn thông thường là 1 năm) được ký mới với mức giá tăng bình quân 10 - 20%, hoặc hơn.
Giá nhà/căn hộ cho thuê tăng mạnh tạo áp lực lớn đến khách thuê, song lại mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư. Sau thời gian dài “lặng sóng”, dù được dự báo khó trở lại thời hoàng kim, song giá thuê cộng với công suất phòng gia tăng mạnh khiến nhiều chủ nhà nâng mức kỳ vọng.
Có gần 6 năm lăn lộn với loại hình căn hộ cho thuê, anh Tạ Quốc Quân (Hà Nội) cho biết sau khi “rơi tự do” bởi đại dịch Covid-19, phần lớn nhà đầu tư vẫn gặp khó trong năm 2022. Tình hình khả quan hơn trong khoảng 6 tháng qua, khi các hợp đồng cũ đã hết và hợp đồng mới được ký kết.
“Sau dịch, tôi phải bỏ ra một số tiền không nhỏ để tu sửa, nâng cấp. Vì vậy, các hợp đồng ký mới đều có điều khoản tăng giá thuê 5-10%/năm. Đến nay, cả 3 khu nhà cho thuê (tổng hơn 30 phòng) của tôi đều đang được lấp đầy 90%. Số còn lại, tôi dành để phục vụ khách du lịch, đi công tác”, anh Quân chia sẻ.
Các nhà đầu tư rõ ràng đang có cơ sở để kỳ vọng, song theo các chuyên gia, trong năm 2023, nguồn cung nhà cho thuê có thể sẽ được cải thiện khi nhóm căn hộ, nhà phố thuộc những dự án đến hạn bàn giao, các tài sản bị tắc thanh khoản chuyển sang cho thuê, một số dự án cho thuê mới cũng đưa vào vận hành.
Việc nguồn cung tăng trong khi nhu cầu thuê chưa kịp hấp thụ hoặc chỉ tập trung vào phân khúc bình dân có thể khiến thị trường bão hòa trong ngắn hạn, giá đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ. Theo đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền đầu tư, lựa chọn đúng phân khúc tiềm năng để đảm bảo hiệu suất sinh lời.
Hưng Nguyên
