Chính sách thu thuế sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong cân đối ngân sách và định hướng sử dụng tài nguyên đất đai hiệu quả. Tuy vậy, thực tiễn cho thấy còn tồn tại khoảng cách nhất định giữa cơ chế áp dụng và hiệu quả thực tế.

Một số khu đất dân cư nhỏ vẫn thực hiện nghĩa vụ thuế đều đặn, trong khi nhiều dự án quy mô lớn chậm triển khai lại chưa đóng góp tương xứng. Những quan sát này cho thấy cần có thêm phân tích và đánh giá để hoàn thiện công cụ chính sách, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững và sử dụng đất hiệu quả hơn trong thời gian tới.

Tại Diễn đàn Quốc hội về hoạt động giám sát với chủ đề “Giám sát của Quốc hội để kiến tạo phát triển”, nhiều đại biểu tập trung phân tích hiệu quả của các chính sách tài khóa và thuế hiện hành. Ông Lê Đình Thăng - Kiểm toán trưởng Kiểm toán Nhà nước chuyên ngành II, đặt câu hỏi liệu các quy định về thu ngân sách đã thực sự thúc đẩy phát triển hay chưa. Ông dẫn chứng: một số nguồn thu từ đất trong 6 tháng đầu năm đã gần đạt mức dự toán cả năm 2025, song điều đáng chú ý là cần phân tích rõ bao nhiêu phần trong đó là khoản thu có thể lặp lại dài hạn và bao nhiêu là khoản thu một lần.

Liên quan đến thuế sử dụng đất, ông Thăng nêu một nghịch lý đáng lưu tâm, những hộ dân có nhà chỉ rộng 30 - 50m2 vẫn đều đặn đóng thuế hằng năm, trong khi đó, có những dự án quy mô hàng nghìn hecta đã được giao đất nhưng suốt hai thập kỷ vẫn chưa triển khai, không mang lại nguồn thu nào cho ngân sách.

“Nhiều khu đất rộng lớn tại Hà Nội, TP.HCM hiện vẫn cỏ mọc um tùm, giá trị tăng gấp nhiều lần so với lúc giao đất, nhưng Nhà nước lại không thu được đồng thuế nào. Đáng tiếc, từ vị thế là nhà đầu tư, không ít chủ dự án đã trở thành nhà đầu cơ”, ông Thăng nhấn mạnh.

Không chỉ gây thất thu thuế, tình trạng này còn gián tiếp làm tăng giá bất động sản. Khi các dự án được triển khai và giao dịch, giá nhà tăng theo, kéo theo mức thuế phải nộp của người mua, tạo thành một chuỗi tác động khiến giá nhà bị đẩy lên cao. Trước thực trạng đó, cần nâng cao chất lượng công tác giám sát chính sách thuế theo hướng sâu sát, cụ thể, thay vì dừng lại ở các báo cáo hình thức.

Các chuyên gia cho rằng, một số chủ đầu tư sau khi nắm giữ đất dài hạn, khi triển khai xây dựng và giao dịch đã hưởng lợi từ việc giá đất tăng theo thời gian. Điều này khiến giá bán sản phẩm đầu ra như nhà ở, đất nền cao hơn đáng kể so với giá trị thực tế đầu tư. Người mua nhà cuối cùng không chỉ phải trả mức giá “kế thừa” từ chi phí sử dụng đất gián tiếp, mà còn chịu thêm nghĩa vụ thuế chuyển nhượng.

Điều này tạo ra một vòng xoáy bất lợi, đất chậm triển khai làm tăng chi phí xã hội, giá nhà tăng, người có nhu cầu thực khó tiếp cận, trong khi nhà đầu tư hưởng lợi lớn mà không chịu nghĩa vụ tài chính tương xứng.

Ở một số quốc gia, thuế sử dụng đất không chỉ nhằm tạo nguồn thu mà còn là công cụ điều tiết hành vi. Nhiều nước áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang hoặc đất sử dụng không hiệu quả, nhằm thúc đẩy việc đưa đất vào khai thác thực chất. Một số địa phương tại Hàn Quốc, Singapore hay Úc đã áp dụng thuế tăng dần theo thời gian nắm giữ nếu không đưa vào sử dụng, qua đó hạn chế đầu cơ và tạo nguồn thu ổn định.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường cho rằng, giám sát chính sách thuế, đặc biệt với đất đai là nguồn lực đặc biệt quan trọng cần được triển khai song hành với thực thi, để phát hiện và điều chỉnh kịp thời, tránh tình trạng lạm dụng tài nguyên hoặc sử dụng không hiệu quả.

Thực tế tại các đô thị lớn đang cho thấy khoảng cách rõ rệt giữa người dân sử dụng đất ổn định và các tổ chức được giao đất quy mô lớn. Trong khi người dân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế dù diện tích nhỏ, thì phần lớn quỹ đất lớn bị bỏ không lại không phát sinh nghĩa vụ tương xứng.

Trong bối cảnh đất đai ngày càng khan hiếm và giá trị gia tăng theo thời gian, việc hoàn thiện chính sách thuế đất theo hướng công bằng, hợp lý, gắn với hiệu quả sử dụng là điều cần thiết. Không chỉ để bảo đảm nguồn thu bền vững cho ngân sách, mà còn là bước đi quan trọng nhằm định hình một thị trường đất đai phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn trong dài hạn.

Tiến Anh