Cụ thể, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý phát sinh trong quá trình giao dịch. Mức thuế suất 20% sẽ áp dụng theo từng lần chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo giá bán nhân với thuế suất ấn định, phụ thuộc vào thời gian sở hữu bất động sản. Cụ thể: thời gian nắm giữ dưới 2 năm áp thuế 10%; từ 2-5 năm áp dụng mức 6%; 5-10 năm là 4%; và nếu trên 10 năm thì thuế suất giảm còn 2% – tương đương với mức hiện hành.

Thời gian sở hữu được tính từ thời điểm cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng bất động sản (tính từ ngày Luật có hiệu lực) đến lúc thực hiện chuyển nhượng.

Đối với bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, Bộ Tài chính đề xuất giữ nguyên cách tính thuế hiện hành – áp mức thuế 2% và không phụ thuộc vào thời gian sở hữu. Lý do là theo quy định của Bộ luật Dân sự, việc thừa kế là chuyển dịch tài sản do người đã khuất để lại, khác với các trường hợp cho tặng thông thường.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc khi đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

Theo Bộ Tài chính, nguồn thu từ chuyển nhượng bất động sản chiếm tỷ trọng quan trọng trong tổng thuế thu nhập cá nhân. Hiện nay, theo quy định sửa đổi từ năm 2015, cá nhân bán bất động sản chịu thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng – bất kể việc có lãi hay không.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng cách tính này còn bất cập. PGS.TS Phan Hữu Nghị (Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng – Tài chính, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) từng phân tích rằng việc áp thuế đồng loạt 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng khiến người bán có xu hướng khai thấp giá trị thực để giảm nghĩa vụ thuế, dẫn đến thất thu ngân sách và làm méo mó thị trường.

Để khắc phục tình trạng này, một số chuyên gia đề xuất áp dụng thuế 20% trên phần thu nhập thực tế – tức phần chênh lệch sau khi trừ chi phí hợp lý. Với những trường hợp không có đủ chứng từ hóa đơn để xác định chính xác lãi, lỗ, có thể áp dụng mức ấn định 1-2% trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Theo Bộ Tài chính, nhiều quốc gia đã sử dụng sắc thuế thu nhập cá nhân như một công cụ chống đầu cơ bất động sản. Các biện pháp thường dựa trên tần suất giao dịch hoặc thời gian nắm giữ tài sản. Càng giao dịch sớm sau khi mua, mức thuế càng cao.

Chẳng hạn, Đức hiện áp dụng thuế thu nhập với mức từ 14% đến 42% trên lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, nếu bất động sản được nắm giữ trên 10 năm hoặc không dùng vào mục đích kinh doanh, người bán được miễn thuế.

Tại Mỹ, chính sách thuế bất động sản phụ thuộc vào luật từng tiểu bang. Riêng ở San Francisco, cá nhân chuyển nhượng bất động sản trong thời gian ngắn có thể phải chịu thuế chuyển nhượng từ 14% đến 24%.

Singapore cũng có chính sách đánh thuế đầu cơ rất mạnh. Nếu bán lại bất động sản trong năm đầu tiên, cá nhân có thể bị đánh thuế 100% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Thuế này giảm dần theo thời gian sở hữu dài hơn.

Bộ Tài chính nhận định rằng phương pháp đánh thuế mới – tính theo thu nhập thực tế – sẽ phản ánh đúng bản chất giao dịch, tương tự như cách áp thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch bất động sản, thông tin xác thực về chi phí, cũng như hạ tầng công nghệ đồng bộ phục vụ công tác đăng ký, quản lý và chuyển nhượng nhà đất.

Ngoài ra, việc đồng bộ hóa các chính sách liên quan tới đất đai, giá đất và minh bạch hóa quá trình kê khai cũng là điều kiện tiên quyết để phương án này được vận hành thông suốt trong thực tế.

Nhật Minh