Từ tháng 1 đến tháng 3/2025, đất nền khu vực Dĩ An (Bình Dương, nay là TP.Thủ Đức thuộc TP.HCM) và Nhơn Trạch (Đồng Nai) từng chứng kiến làn sóng giao dịch sôi động, đẩy giá đất tăng vọt nhờ kỳ vọng vào các thông tin sáp nhập hành chính và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, đến giữa tháng 4, thị trường bắt đầu hạ nhiệt.

Vùng ven “gãy sóng”

Tại Dĩ An, dù đã chính thức sáp nhập vào TP.HCM, nhưng thực tế thị trường đất nền không còn “nóng” như hồi đầu năm. Các nhà đầu tư kỳ vọng “sóng sáp nhập” sẽ kéo dài, giúp họ dễ dàng lướt sóng chốt lời, nhưng thực tế giao dịch lại trở nên trầm lắng.

Tình cảnh tương tự xảy ra ở Nhơn Trạch. Sau thời gian tăng giá nhanh chóng vào đầu năm 2025, thị trường quay đầu hạ nhiệt khi thông tin sáp nhập vào TP.HCM không trở thành hiện thực.

Không ít nhà đầu tư đến từ TP.HCM và phía Bắc trước đó đã đổ tiền, thậm chí sử dụng đòn bẩy tài chính để “ôm đất” đón đầu sóng, giờ không thể bán ra, buộc phải tiếp tục ôm đất, chờ đợi kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Anh Đỗ Trung Dũng – một nhà đầu tư tại TP.HCM – kể rằng anh đã đặt cọc 2 lô đất nền Nhơn Trạch vào cuối tháng 3, kỳ vọng lướt sóng nhanh. Nhưng đến tháng 4, khi thông tin sáp nhập không thành, anh nhờ môi giới bán ra nhưng bế tắc. Cuối cùng, anh phải gom tiền và vay thêm để mua đứt hai lô đất, chấp nhận gánh lãi ngân hàng.

Không chỉ tại phía Nam, nhiều nhà đầu tư ở miền Bắc cũng gặp tình cảnh tương tự sau các phiên đấu giá đất “nóng bỏng” vào năm 2024. Thời điểm đó, hàng loạt lô đất đấu giá trúng thầu với giá cao ngất ngưởng đã kéo theo giá đất khu vực lân cận tăng theo. Nhiều nhà đầu tư vì sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) đã đổ tiền mua đất quanh khu đấu giá, kỳ vọng kiếm lời nhanh chóng.

Anh Nguyễn Văn Tuấn (Hà Nội) từng bỏ hơn 5 tỷ đồng để mua một lô đất 120m² ven đô với giá 43 triệu đồng/m². Nhưng chỉ sau vài tháng, thị trường lao dốc, giá đất quanh khu vực giảm sâu. Sau nửa năm rao bán không ai hỏi mua, anh buộc phải bán cắt lỗ với giá 39 triệu đồng/m², mất gần nửa tỷ đồng.

Câu chuyện của chị Lê Thị Hạnh (Hưng Yên) cũng là một ví dụ điển hình. Chị mua lô đất 150m² với giá 7,5 tỷ đồng giữa cơn sốt đất đấu giá, nhưng đến nay giá chỉ còn 35 – 38 triệu đồng/m², tức giảm khoảng 30%. Dù muốn thoát hàng, nhưng gần như không có ai quan tâm. “Tôi đành chờ, nhưng không biết chờ đến bao giờ”, chị Hạnh chia sẻ.

Giá đất neo cao, thanh khoản yếu

Thực tế hiện nay, dù cơn sốt đã qua, mặt bằng giá đất tại nhiều khu vực vẫn không hạ. Một số nơi như Nhơn Trạch, giá đất nền còn tăng nhẹ nhờ kỳ vọng hạ tầng. Tuy nhiên, giao dịch rất ít, thậm chí gần như “đóng băng” ở các phân khúc từng sốt nóng. Điều này khiến không ít nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm “lướt sóng”, bị mắc kẹt với khoản vốn lớn không thể quay vòng.

Anh Đức, môi giới “thổ địa” tại Nhơn Trạch cho biết, nhiều nhà đầu tư giữ đất nền sổ đỏ vẫn kiên quyết không giảm giá vì tin rằng hạ tầng sắp tới sẽ kéo giá lên. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, việc thoát hàng là không dễ vì lực mua thực yếu và nhà đầu tư mới vào thị trường đều rất thận trọng.

Tình trạng “neo giá” trong khi không có thanh khoản khiến thị trường rơi vào thế giằng co. “Cơn sốt đất do thông tin sáp nhập hay đấu giá thường thổi giá lên quá cao, khiến nhà đầu tư khó thoát nếu không có kế hoạch dài hơi. Nhiều người không tính đến thanh khoản thực tế, chỉ nhìn vào đà tăng giá trong ngắn hạn, nên khi thị trường chững lại thì chôn vốn là điều tất yếu”, anh Đức phân tích.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá thị trường vẫn còn tiềm năng nhờ lực đẩy từ chính sách đầu tư hạ tầng và mở rộng đô thị. Tuy nhiên, ở không ít địa phương hiện tượng thổi giá vẫn diễn ra, làm méo mó thị trường và khiến nhà đầu tư khó tiếp cận, người mua ở thực cũng ở ngoài tầm với.

“Việc giá đất bị đẩy lên quá cao so với thực tế dẫn tới bong bóng giá. Nhiều dự án mọc lên nhưng không có người ở, gây lãng phí và khiến niềm tin vào thị trường bị suy giảm”, ông Đính nhấn mạnh.

Trong bối cảnh đó, giới chuyên gia khuyến cáo các nhà đầu tư cần đặc biệt cẩn trọng với các thông tin “ăn theo” quy hoạch, sáp nhập hay đấu giá. Thị trường đang trong giai đoạn hồi phục nhưng chưa đồng đều, và không phải khu vực nào cũng có cơ hội sinh lời như kỳ vọng.

Làn sóng đầu tư đất nền theo thông tin sáp nhập hành chính và đấu giá đất đã để lại nhiều bài học đắt giá cho nhà đầu tư. Từ những người “đu đỉnh” ở Dĩ An, Nhơn Trạch cho tới những “nạn nhân” của đấu giá đất vùng ven Hà Nội, thực tế cho thấy việc đầu tư theo phong trào, không đánh giá đúng thanh khoản và năng lực tài chính có thể dẫn tới hệ lụy nghiêm trọng.

Dù thị trường đất nền vẫn còn tiềm năng nhờ hạ tầng và chính sách, nhưng bài toán quan trọng nhất hiện nay với nhà đầu tư là phải biết “đi đúng thời điểm, chọn đúng vị trí, và giữ cái đầu lạnh”. Nếu không, những cơn sóng đất sẽ tiếp tục cuốn trôi dòng vốn, để lại những khoản lỗ khó gỡ trong thời gian dài.

Hưng Nguyên