Sau hơn 1 năm những “cơn sốt” đấu giá đất liên tiếp xuất hiện, đã và đang thổi bùng kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, đằng sau sự sôi động về giá là một thực tế thận trọng, thanh khoản chưa theo kịp đà tăng, và thị trường vẫn đang trong giai đoạn “thử lửa”.

Sóng giá từ kỳ vọng hạ tầng

Thực tế cho thấy, mỗi khi một dự án hạ tầng quy mô lớn được triển khai, kỳ vọng tăng giá đất luôn đi trước một bước. Tại khu vực ven Vành đai 4, kỳ vọng này không chỉ dừng ở mức tâm lý mà đã phản ánh rõ nét vào giá bán trên thị trường sơ cấp.

Nhiều dự án quy mô lớn đồng loạt ra hàng, với mức giá thiết lập mặt bằng mới. Có thể kể đến các đại đô thị như Vinhomes Wonder City, Noble Palace Tây Thăng Long hay Đông Dương Residence..., những cái tên đang định hình lại “trục giá” của bất động sản phía Tây Hà Nội.

Khảo sát thị trường cho thấy, phân khúc thấp tầng, đặc biệt là shophouse và liền kề, đang dẫn dắt đà tăng giá.

Tại dự án Noble Palace Tây Thăng Long, giá liền kề phổ biến khoảng 250 triệu đồng/m². Những căn có vị trí đẹp như lô góc, gần công viên hoặc hồ cảnh quan được chào bán tới 300–350 triệu đồng/m². Với diện tích 100m², mức giá này tương đương hơn 35 tỷ đồng mỗi căn – con số vốn chỉ xuất hiện tại các khu đô thị lõi trước đây.

Trong khi đó, Vinhomes Wonder City, dự án có quy mô hơn 133ha, cũng ghi nhận mức giá liền kề dao động quanh 200 triệu đồng/m². Các căn nằm trên trục đại lộ hoặc vị trí trung tâm có thể đạt 30–37 tỷ đồng, tùy diện tích và vị trí.

Không chỉ thấp tầng, phân khúc căn hộ tại khu vực này cũng thiết lập mặt bằng giá mới. Giá chung cư tại Vinhomes Wonder City đã lên tới khoảng 100 triệu đồng/m², tương đương 7 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ, mức giá tiệm cận nhiều dự án nội đô.

Ở phân khúc thấp hơn, Đông Dương Residence ghi nhận mức giá từ 135–170 triệu đồng/m². Tuy nhiên, ngay cả mức giá này cũng đã tăng đáng kể so với giai đoạn trước khi có thông tin triển khai Vành đai 4.

Giá đất nền tăng mạnh, nhà đầu tư và người mua ở thực cùng ‘đuối sức’

Kỳ vọng lãi suất cho vay bất động sản sẽ hạ nhiệt từ nửa cuối năm

Có thể thấy, chỉ trong thời gian ngắn, thị trường đã thiết lập một “mặt bằng giá mới”, phản ánh niềm tin mạnh mẽ vào tiềm năng tăng trưởng của khu vực phía Tây.

Thanh khoản chưa theo kịp giá

Dù giá tăng nhanh, nhưng một thực tế đáng chú ý là thanh khoản chưa tương xứng. Tại nhiều dự án, tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức trung bình.

Chẳng hạn, tại Noble Palace Tây Thăng Long, dù đã mở bán hơn 1.000 căn thấp tầng, lượng giao dịch thành công mới đạt khoảng 30%. Con số này cho thấy thị trường vẫn đang trong giai đoạn “thử lực cầu”, thay vì bước vào chu kỳ bùng nổ.

Ngay cả tại Vinhomes Wonder City, dự án có thương hiệu và quy mô lớn, thanh khoản cũng chỉ ở mức duy trì, chưa có dấu hiệu tăng tốc mạnh.

Nguyên nhân của tình trạng này khá rõ ràng. Thứ nhất, nguồn cung bất động sản năm 2026 tăng mạnh trên diện rộng, khiến dòng tiền đầu tư bị phân tán.

Thứ hai, mặt bằng giá đã tăng nhanh trong thời gian ngắn, vượt quá khả năng hấp thụ của một bộ phận nhà đầu tư cá nhân. Thứ ba, tiến độ hạ tầng, yếu tố cốt lõi, vẫn cần thời gian để hiện thực hóa.

Có thể thấy, thị trường ven Vành đai 4 hiện vận hành trong trạng thái “nửa nóng, nửa lạnh”. Một mặt, kỳ vọng về hạ tầng và quy hoạch tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn. Mặt khác, nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn sau những bài học từ các chu kỳ trước.

Không còn cảnh “lướt sóng” ồ ạt hay “sốt ảo” lan rộng, dòng tiền hiện nay có xu hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược và khả năng khai thác thực tế. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao cũng dè dặt hơn, tránh rơi vào tình trạng “kẹt vốn” kéo dài.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang ở giai đoạn phục hồi, chưa bước vào chu kỳ tăng trưởng nóng. Giá có thể tăng nhưng sẽ mang tính phân hóa mạnh, không còn hiện tượng tăng đồng loạt như trước.

Tuy nhiên, cơ hội chỉ thực sự dành cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và chiến lược rõ ràng. Việc “đón sóng” hạ tầng cần đi kèm với phân tích kỹ lưỡng về tiến độ triển khai, lịch sử giá và khả năng khai thác thực tế của tài sản.

Ở góc độ quản lý, thị trường cũng cần sự giám sát chặt chẽ để tránh các hiện tượng đầu cơ, thổi giá gây nhiễu loạn. Minh bạch thông tin quy hoạch và tiến độ dự án sẽ là yếu tố then chốt giúp thị trường phát triển bền vững.

Bức tranh thị trường nhà đất ven Vành đai 4 hiện lên với những mảng sáng tối rõ rệt. Giá tăng mạnh, kỳ vọng lớn, nhưng thanh khoản vẫn dè dặt. Những “cơn sốt” đấu giá đất có thể tạo sóng ngắn hạn, song xu hướng dài hạn vẫn phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng và sức khỏe dòng tiền.

Trong bối cảnh đó, thị trường đang dần bước vào một giai đoạn trưởng thành hơn, nơi giá trị thực được đề cao, và những quyết định đầu tư cần dựa trên phân tích thay vì tâm lý đám đông. Vành đai 4 có thể là “đường băng” cho bất động sản vùng ven cất cánh, nhưng hành trình này sẽ không còn dễ dàng như những chu kỳ trước.

Hưng Nguyên