Năm 2020 và các năm tiếp theo được đánh giá là sẽ có những thay đổi trong phát triển bất động sản (BĐS) công nghiệp bởi những thay đổi trong chính sách thu hút đầu tư FDI cũng như những yêu cầu cao hơn về yếu tố liên quan đến môi trường.

Cơ hội cho nhà đầu tư nhỏ lẻ

Theo chủ trương của Chính phủ, quy hoạch các khu công nghiệp (KCN) sẽ gắn liền với lợi ích xã hội, các KCN không chỉ là nhà xưởng sản xuất, mà còn là khu vực phát triển về đời sống xã hội…

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc tư vấn & giao dịch, CBRE Việt Nam cho hay, hiện tại, đa phần các nhà phát triển BĐS tham gia vào thị trường BĐS công nghiệp đều là các tên tuổi lớn. Nguyên nhân là bởi, các chủ đầu tư phải có tiềm lực mạnh về tài chính thì mới xây dựng được KCN hàng trăm, hàng ngàn ha, như chuỗi khu công nghiệp VISIP trải dài từ Bắc tới Nam của Tổng công ty Becamex IDC liên doanh với một đối tác Singapore; Tổng công ty Viglacera, Tập đoàn Kinh Bắc với hàng loạt KCN đình đám ở miền Bắc; Tập đoàn Sao Đỏ với KCN Đình Vũ gắn liền với cảng ở Hải Phòng…

Ngoài ra, còn rất nhiều nhà đầu tư lớn đến từ Hồng Kông, Hàn Quốc, Trung Quốc cũng nhảy vào giành giật “miếng bánh béo bở" này.

Tuy nhiên, gần đây xuất hiện thêm một phân khúc mới, đó là nhà xưởng xây sẵn, quy mô có thể chỉ vài chục ha, tạo cơ hội cho những chủ đầu tư thứ cấp trong nước có quy mô nhỏ hơn.

Tại tọa đàm về thị trường BĐS vừa qua, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, đã có một luồng tiền rẽ nhánh khỏi luồng tiền thông thường, đó là tư nhân đầu tư vào hạ tầng cơ sở. Luồng tiền này là không nhỏ, được vận hành vào BĐS nhà xưởng KCN.

Nhìn vào thực tế phát triển của BĐS công nghiệp trong vài năm trở lại đây có thể thấy đánh giá của TS. Trần Kim Chung là có cơ sở.

Hồi đầu năm 2020, CBRE Việt Nam đã công bố báo cáo về thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam với tiêu đề “Sự trỗi dậy của ngành công nghiệp hỗ trợ - các khu vực kinh tế mới nổi và sự nổi lên của các tỉnh thành nhóm 2”. Theo đó, khi diện tích đất công nghiệp bắt đầu bị thu hẹp, chủ đầu tư của các KCN hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách thuê.

"Cuộc chơi" không kém phần quyết liệt

Trong 2 năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể trong các KCN lớn của Việt Nam. Tính đến năm 2019, khu vực phía Nam (bao gồm TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đã chào đón khoảng 380.500 m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng 18,9% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, nguồn cung mới trong năm 2019 của khu vực phía Bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên) là 321.420 m2, tăng 25,2% so với cùng kỳ.

Không chỉ có các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ tham gia vào "sân chơi" BĐS công nghiệp, các nhà đầu tư cá nhân cũng dành sự quan tâm đặc biệt đến phân khúc này. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện nay, hầu như chưa có cơ hội cho nhà đầu tư cá nhân.

Một số chuyên gia BĐS cho rằng, sở dĩ các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ khó tham gia thị trường BĐS công nghiệp là vì để “săn lùng” quỹ đất rộng, xin chủ trương đầu tư một KCN rất khó, đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, kinh nghiệm xây dựng, kinh nghiệm quản trị…

Trong khi đó, một KCN cần có đủ các thiết chế, không chỉ công xưởng lớn mà còn là hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, khả năng thu hút các doanh nghiệp vào thuê đất.

Vì vậy, việc tham gia xây dựng nhà xưởng xây sẵn tại các KCN là một “sân chơi” mới mà các nhà đầu tư cá nhân có thể là nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, để nâng tầm sản phẩm của mình, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các nhà đầu tư thứ cấp đang hoạt động trong lĩnh vực BĐS công nghiệp cần có những thay đổi, ứng dụng công nghệ 4.0, đơn giản quy trình vận hành nhà xưởng, tạo nên những nhà xưởng thông minh, nhà xưởng 4.0.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu, Savills Hà Nội, để thu hút các cá nhân đầu tư vào BĐS công nghiệp cần phải có thời gian, bởi lĩnh vực này nhìn thì dễ làm nhưng để tham gia, gắn với các nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ là câu chuyện đáng phải bàn.

Có một số hình thức để các nhà đầu tư tham gia, có thể là góp phần, cổ phần, nhưng không thể nắm quyền chi phối. Điều này nhằm khắc phục được tình huống là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ không có kinh nghiệm vận hành, và nhiều khi không chỉ cần vốn mà cần có hệ thống, mạng lưới.

Mặc dù rất có tiềm năng, nhưng BĐS công nghiệp vẫn là một “góc khuất” của thị trường, bởi không phải nhà đầu tư nào, dù sẵn sàng đầu tư, cũng có thể chạm tay vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư cá nhân tham gia đầu tư vào lĩnh vực BĐS công nghiệp là hướng đi cần tính đến để có thể thu hút dòng vốn từ xã hội, tạo nên sự cạnh tranh, sức bật cho các KCN, cụm công nghiệp.

Minh Trang