Ngay trước Tết Nguyên đán 2025, anh Trần Thanh Lâm quyết định bán chốt lời 2 lô đất nền ở Củ Chi để dồn tiền mua vào một căn hộ 125m2, giá hơn 9 tỷ đồng, gần khu Thảo Điền, TP.Thủ Đức, cách nhà ga An Phú, tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, khoảng 2,5km.

Việc bán đất nền vùng ven để mua căn hộ trung tâm cho thuê là quyết định mạo hiểm, tuy nhiên, theo anh Lâm, căn hộ ven metro số 1 đang vào thời kỳ “mua kỳ vọng bán tương lai”. Trong thời gian đợi căn hộ tăng giá, anh Lâm tính toán sửa lại nhà để cho thuê.

Tuy nhiên, diễn biến thị trường bất động sản cho thuê đầu năm 2025 khiến anh Lâm lo ngại. “Ngay sau kỳ nghỉ Tết, tôi bắt đầu rao cho thuê nhà, nhưng đến nay chưa tìm được khách. Cộng thêm 1 người bạn của tôi ở cùng khu cũng đang “ế” 1 căn chưa tìm được khách thuê từ trước Tết khiến tôi có đôi chút lo lắng”.

Lo lắng của nhà đầu tư là có cơ sở, bởi báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy thị trường nhà cho thuê khu vực quanh tuyến metro số 1 đang có sự chững lại, thậm chí lao dốc ở nhu cầu thuê.

Cụ thể, theo khảo sát về biến động giá và nhu cầu thuê tại hơn 60 dự án triển khai dọc tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên (Metro số 1) của chuyên trang Batdongsan, cho thấy nhu cầu thuê tại nhiều dự án trong đầu năm 2025 không tăng như kỳ vọng, thậm chí giảm sâu từ 20-60% so với cuối năm 2024.

Điển hình, dự án Sunhaw Pearl (Bình Thạnh) có nhu cầu thuê trong tháng 1/2025 giảm 59% so với tháng 12/2024; tại Gateway Thảo Điền và The Nassim (cách metro khoảng 800 m) ghi nhận nhu cầu thuê giảm lần lượt 68% và 56%.

Loạt dự án nằm cách metro 500 - 900 m như Masteri Thảo Điền cũng giảm 29%, Lavita Garden giảm 52%, Centum Wealth giảm 63%, Moonligt Residences giảm 62%, Masteri An Phú giảm hơn 11%, ... so với tháng 12/2024.

Bên cạnh nhu cầu hạ nhiệt, theo Batdongsan, giá thuê căn hộ quanh tuyến metro số 1 cũng có biến động vào đầu năm nay. Số ít dự án ghi nhận giá thuê tăng nhẹ 2-4%, còn lại đều đi ngang, thậm chí có dự án giảm so với cao điểm quý III/2024.

Điển hình, dự án Vinhomes Center Park hiện có giá thuê khoảng 20 triệu đồng/tháng, giảm 5% so với năm 2024. Dự án Thảo Điền Pearl từ 24,5 triệu đồng, hiện xuống 23,5 triệu đồng (giảm 4%); dự án Gateway Thảo Điền từ 38,5 triệu, xuống 35,5 triệu đồng (giảm 8%)...

Lý giải nguyên nhân khiến nhu cầu thuê bất động sản quanh metro số 1 có xu hướng giảm trong đầu năm 2025, anh Đông, môi giới chuyên phân khúc căn hộ cho thuê tại Thủ Đức, nhận định là do giá thuê tăng nhanh trong thời gian qua.

Theo anh Đông, tại TP.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro đã liên tục tăng kể từ khi mở bán, với mức tăng trung bình từ 35-70% tùy thuộc vào vị trí. Đặc biệt, có những dự án tăng giá gấp đôi trong giai đoạn 2015-2024.

Giá bán tăng cũng là động lực để giá cho thuê tăng. Khảo sát cho thấy giá cho thuê căn hộ ven tuyến metro số 1 hiện đã rục rịch tăng 5-20% so với cách đây 1 năm.

Điển hình, căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án gần nhà ga An Phú (Thủ Đức) đang có giá thuê khoảng 16-22 triệu đồng/tháng, căn hộ 3 phòng ngủ có giá thuê khoảng 24-32 triệu đồng/tháng, tăng 10% so với hồi đầu năm 2024.

Việc nhu cầu thuê giảm, giá thuê đi ngang trong đầu năm 2025 rõ ràng là tín hiệu không mấy tích cực với nhà đầu tư tại khu vực quanh metro số 1. Tuy nhiên, theo chuyên gia, về dài hạn, đây vẫn là khu vực giàu tiềm năng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, dự báo xét về lâu dài, đà tăng giá bán và giá thuê bất động sản ven metro sẽ vẫn tiếp diễn. Bởi, thị trường cho thuê nào cũng chịu sự phụ thuộc bởi hai yếu tố là nguồn cung sơ cấp và tình hình kinh tế.

Xét trên yếu tố nguồn cung, khu vực này không còn nhiều dự án mới nên giá bán vẫn tăng cao, kéo theo giá thuê phải điều chỉnh theo. Ngoài ra, tình hình phục hồi khả quan của nền kinh tế cũng góp phần thúc đẩy giá thuê và nhu cầu thuê tăng trưởng trở lại.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia của CBRE Việt Nam, từng nhìn nhận tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) là tiền đề phát triển nhà ở phía Đông ở TP.HCM, cụ thể ở giá bán và tốc độ bán căn hộ.

Ông Kiệt đánh giá ở khu vực trung tâm TP.HCM đang thiếu quỹ đất hoặc nếu còn thì chi phí xây dựng cao. Do đó, khi các tuyến đường vành đai, metro được mở rộng, xây dựng sẽ đẩy giá bán nhà tại các khu đô thị ly tâm, mở rộng ra Bình Dương, Long An hay một số huyện vùng ven như Củ Chi, Cần Giờ, Bình Chánh... lên nhanh.

Nhật Minh