Thông tư 22/2023 của Ngân hàng Nhà nước sẽ có hiệu lực ngày 1/7/2024, quy định với khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho vay khi nhà đã hoàn thành và bàn giao, tức là nhà ở có sẵn.

Lành mạnh hóa thị trường

Trong đó, trường hợp người dân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại bảo đảm bằng bất động sản là chính nhà ở thương mại đó thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở thương mại có sẵn.

Hiểu một cách đơn giản, Thông tư 22 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho người dân vay để mua nhà ở thương mại chưa hoàn thành để bàn giao - tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Đồng nghĩa, người dân muốn được vay tín dụng nhà băng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác, hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

Quy định mới đang nhận được sự ủng hộ của không ít người mua nhà bởi họ kỳ vọng điều này sẽ giúp thị trường siết chặt những chủ đầu tư yếu kém “tay không bắt giặc”, đặc biệt là những nhà đầu tư cá nhân chuyên đi vay tiền để đầu cơ căn hộ hình thành trong tương lai sau đó bán ra kiếm lời.

Anh Lê Minh, một người từng “ngậm trái đắng” vì đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai, bày tỏ sự ủng hộ tuyệt đối cho quy định mới. Trước đó, vào giữa tháng 12/2023, sau gần 6 tháng mất ăn mất ngủ, anh mới thanh lý xong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại một dự án ở TP.Thủ Đức, lấy tiền về.

Vào cuối năm 2021, khi quyết định rót gần 900 triệu đồng đặt cọc, anh Minh được chủ đầu tư hứa hẹn chậm nhất đến tháng 2/2023 sẽ ký hợp đồng mua bán, nhưng mọi chuyện không như mong đợi, lý do là bởi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý cho dự án hình thành trong tương lai.

“Hơn 2 năm, với 900 triệu đồng, chỉ gửi ngân hàng ít thì cũng lãi 60-70 triệu/năm. Chưa kể phí môi giới hơn 20 triệu đồng. Giờ thì lấy được tiền đã cảm thấy mừng. Đúng là tiền mất tật mang, mệt mỏi vô cùng trong khi cơ hội mua nhà ngày càng khó khăn hơn. Quy định mới dù muộn nhưng là cần thiết để tránh người mua nhà vay tiền, ôm cục nợ, nhưng mãi chưa thấy nhà đâu”, anh Minh thổ lộ với VnBusiness.

Doanh nghiệp lo ngại

Quy định mới không cho phép vay tiền để mua nhà ở hình thành trong tương lai và dùng chính tài sản trên giấy để làm tài sản đảm bảo nhận được sự đồng tình của không ít người mua nhà nhưng lại nhận được phản ứng trái chiều của nhiều doanh nghiệp, trong đó đa phần bày tỏ lo ngại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giá chỉ còn chưa đầy nửa năm nữa là thông tư mới có hiệu lực, bên cạnh những tác động tích cực, nếu quy định mới được thực thi sẽ gây khó cho quá trình hồi phục của thị trường địa ốc vốn đang rất chênh vênh.

Vị đại diện HoREA cho rằng, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có biện pháp bảo đảm là thế chấp tài sản với quy định "tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai", nên nhà ở thương mại hình thành trong tương lai hoàn toàn có thể dùng làm tài sản bảo đảm.

Trong khi đó, ở góc nhìn doanh nghiệp, chia sẻ với VnBusiness, ông Quân, đại diện chủ đầu tư một dự án căn hộ kèm shophouse ở khu Đông TP.HCM, cho hay Thông tư 22 không cho phép vay mua nhà ở hình thành trong tương lai giống như “đòn kép” với nhà đầu tư, bởi trước đó, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng đã quy định chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

“Hai quy định trên sẽ khiến nhiều chủ đầu tư bị ảnh hưởng tiến độ, thanh khoản, khiến nguồn cung giảm. Việc không được vay mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng khiến nhiều người mua nhà mất đi cơ hội có nhà vì không có tài sản đảm bảo khác”, ông Quân nêu quan điểm riêng.

Có thể thấy, một lần nữa khi một quy định mới chuẩn bị đưa vào thực thi lại gây ra những phản ứng trái chiều. Đây là điều dễ hiểu bởi nó có liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên.

Luật đã chặt chẽ hơn, nhưng thực thi thế nào để loại bớt những chủ đầu tư làm liều, dám nhảy vào những khu đất chưa đủ pháp lý (đất công, đất cổ phần hóa chưa xong thủ tục vẫn làm dự án), “tay không bắt giặc” gây hại cho người mua nhà... lại là bài toán không dễ.

Chính vì vậy, hàng vạn người mua nhà ở hình thành trong tương lai đang nín thở chờ đợi quá trình sửa, thiết kế các “tấm khiên” trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, cùng các thông tư liên quan, để họ được "nắm dao đằng cán", thay vì cứ phải "nắm đằng lưỡi", phụ thuộc vào doanh nghiệp như thời gian qua.

Trong lúc đợi “tấm khiên” bảo vệ từ chính sách vĩ mô, theo chuyên gia, bản thân mỗi người mua nhà cần tìm hiểu kỹ càng, lựa chọn chủ đầu tư uy tín, dự án pháp lý rõ ràng,... trước khi xuống tiền mua nhà ở trên giấy, qua đó tránh được cảnh “tiền trao mà cháo mãi vẫn chưa múc”.

Hưng Nguyên