Thời gian qua, dự án Danko Avenue (có tổng mức đầu tư 344 tỷ đồng, với quy mô hơn 16,68 ha ở phường Bách Quang, Tp. Sông Công, Thái Nguyên) được quảng bá sẽ mang đến cư dân một khu đô thị kiểu mẫu cùng những tiện ích vượt trội, với CTCP tập đoàn Danko (Danko Group) là một chủ đầu tư uy tín trên thị trường bất động sản Thái Nguyên.
Có “lách luật” huy động vốn hay không ?
Thế nhưng, vấn đề pháp lý, phân lô bán nền của dự án này đang có nhiều chuyện để bàn.
Nhất là mới đây Bộ Xây dựng đã đề nghị UBND tỉnh Thái Nguyên cần rà soát các văn bản pháp lý của dự án Danko Avenue để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền tại dự án trên không trái với mục tiêu trong các quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư, giao đất và các văn bản pháp lý có liên quan khác của dự án. Đồng thời, tuân thủ các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, nhà ở và pháp luật có liên quan.
 |
|
Bộ Xây dựng vừa đề nghị UBND tỉnh Thái Nguyên rà soát các văn bản pháp lý của dự án Danko Avenue, đang cho thấy những góc khuất rất cần được làm rõ. |
Liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền tại dự án trên, những phản ánh gần đây từ giới truyền thông là liệu dự án Danko Avenue có dấu hiệu “lách luật” để huy động vốn hay không ?
Bởi lẽ, đất nền của dự án này đã được rao bán công khai, tràn lan thông qua “chiêu bài” hợp đồng vay vốn từ trước tháng 12/2021, khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện, đang trong quá trình san lấp, phân lô các công trình hạ tầng kỹ thuật như đường nội khu, móng nhà…
Đây cũng là chuyện phổ biến ở nhiều dự án bất động sản lách luật để bán “lúa non” cho khách hàng khi chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý, chưa đủ điều kiện mở bán bất động sản theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản hay Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai, Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020 Sửa đổi, bổ sung một số điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Với “chiêu bài” hợp đồng vay vốn, chủ đầu tư dự án sẽ ký hợp đồng vay vốn với những người có nhu cầu mua căn hộ tại dự án, qua danh nghĩa “bổ sung nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh”. Khoản vay kéo dài 18 tháng, tương đương với giá trị căn hộ khách hàng đăng ký mua, có mức lãi suất 7%/năm.
Theo quy định của hợp đồng, khoản vay được giải ngân theo 7 đợt; đợt đầu 15%, được thanh toán trong vòng 7 ngày sau khi khách hàng đặt cọc giữ chỗ lô đất.
Đi kèm với bản hợp đồng vay vốn nói trên là Phiếu đăng ký nhu cầu mua nhà tại dự án sau khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật. Đương nhiên, số tiền khách hàng “cho vay” sẽ được khấu trừ vào giá trị căn hộ sau khi ký kết hợp đồng.
Không để nhờn luật
Giới chuyên gia cho rằng việc chủ đầu tư rao bán dự án với “chiêu bài” hợp đồng vay khi chưa có cơ sở hạ tầng đầy đủ, chưa có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng theo tiến độ dự án là có dấu hiệu vi phạm pháp luật và cần được xử lý thật nghiêm, không để nhờn luật.
Nhất là với những dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý như chưa xong thủ tục đất đai, chưa san lấp mặt bằng, chưa xây dựng hoàn thiện hạ tầng nhưng chủ đầu tư đã nhận cọc của khách hàng để huy động vốn. Đây là một trong nhiều vi phạm khá phổ biến xảy ra thời gian qua. Điều này đã phát sinh, xảy ra nhiều khiếu nại, tố cáo bị doanh nghiệp lừa đảo.
Bên cạnh đó, ngoài bán lô nền huy động vốn khi chưa đủ điều kiện pháp lý kinh doanh bất động sản thì có những dự án chậm trễ, kéo dài từ năm này qua năm khác vẫn không triển khai rốt ráo.
Không những vậy, liên quan đến dự án Danko Avenue (được khởi công từ đầu quý III/2019, dự kiến ban đầu là hoàn thành cuối năm 2020) ghi nhận ở chính quyền địa phương là phường Bách Quang (Tp.Sông Công) vào tháng 12/2021 cho thấy tiến độ giải phóng mặt bằng đất ở chậm và kéo dài, chưa được xử lý dứt điểm do liên quan đến giá bồi thường.
Không những thế, quá trình san lấp đã làm ảnh hưởng đến hệ thống thủy lợi của phường gây ngập úng đồng ruộng, ảnh hưởng quá trình canh tác của nhân dân điển hình như cánh đồng Cầu Gáo, gây phản ứng xấu, ảnh hưởng tới địa phương.
Như lưu ý của Bộ Xây dựng liên quan đến dự án Danko Avenue, đó là cần tuân thủ các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, nhà ở và pháp luật có liên quan.
Cụ thể, theo quy định tại Điều 37 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai và phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này.
Mặt khác, tại điểm c khoản 1 Điều 11 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng quy định việc phân lô, bán nền được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai.
Thanh Loan
