Công ty Cổ phần Đông Tây Land (Đông Tây Land, mã chứng khoán: DTR), trụ sở tại 192 Trần Não, Khu phố 2, phường An Khánh, TP.HCM, vừa công bố Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ cho kỳ kế toán từ 01/01/2026 đến 30/06/2026. Báo cáo do bà Võ Thị Trang lập, Kế toán trưởng Vương Thị Quốc Hương và Chủ tịch Hội đồng quản trị Nguyễn Thái Bình ký xác nhận.

Nhìn vào kết quả kinh doanh, doanh nghiệp ghi nhận sự cải thiện đáng kể. Doanh thu thuần hợp nhất sáu tháng đầu năm 2026 đạt 259,41 tỷ đồng, tăng 30,7% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 17,13 tỷ đồng, cao gấp hơn 20 lần mức 826,55 triệu đồng cùng kỳ năm trước. Lãi cơ bản trên cổ phiếu đạt 216 đồng, gấp 18 lần.

Tuy nhiên, đằng sau đà tăng trưởng lợi nhuận là những vấn đề trong thuyết minh báo cáo tài chính cần được làm rõ, đặc biệt từ góc nhìn của nhà đầu tư và chủ nợ.

Gần như toàn bộ tiền nằm ngoài hệ thống ngân hàng

Theo thuyết minh V.1 của Báo cáo, tại ngày 30/06/2026, trong tổng số 252,54 tỷ đồng tiền và tương đương tiền, tiền mặt tại quỹ là 251,92 tỷ đồng, còn tiền gửi ngân hàng chỉ 612,68 triệu đồng. Tỷ trọng tiền mặt chiếm 99,76%.

6 tháng trước đó, cơ cấu này hoàn toàn ngược lại. Tại ngày 31/12/2025, tiền mặt tại quỹ là 3,15 tỷ đồng và tiền gửi ngân hàng là 247,74 tỷ đồng. Như vậy, trong vòng nửa năm, khoảng 247 tỷ đồng đã dịch chuyển từ tài khoản ngân hàng sang két của doanh nghiệp.

Có một con số khác trong cùng bản báo cáo xác nhận điều này không phải lỗi phân loại nhất thời. Thuyết minh VI.4 ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, bao gồm lãi tiền gửi và lãi cho vay, chỉ đạt 10,79 triệu đồng.

Việc cất giữ hơn 250 tỷ đồng tiền mặt đặt ra ba vấn đề cùng lúc. Thứ nhất là an toàn tài sản và kiểm soát nội bộ, bởi quy mô tiền mặt này tương đương 31,5% vốn góp của chủ sở hữu. Thứ hai là chi phí cơ hội, khi khoản tiền đó không sinh lãi trong lúc doanh nghiệp vẫn đang vay ngân hàng 236,67 tỷ đồng và trả 10,32 tỷ đồng lãi vay trong 6 tháng. Thứ ba là khả năng kiểm chứng, vì số dư tiền gửi có thể đối chiếu với xác nhận của ngân hàng, còn số dư tiền mặt tại quỹ chỉ có thể xác minh bằng kiểm kê thực tế.

Điều đáng lưu ý là Báo cáo này không kèm theo báo cáo soát xét của đơn vị kiểm toán. Mục V phần Báo cáo của Ban Giám đốc chỉ ghi nhận Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn Tài chính Kế toán và Kiểm toán Phía Nam bày tỏ nguyện vọng tiếp tục làm công tác kiểm toán cho Công ty.

Trong khi giữ hơn 250 tỷ đồng tiền mặt, doanh nghiệp đồng thời ghi nhận khoản phải trả người lao động 49,40 tỷ đồng tại ngày 30/06/2026, tăng 7,45 lần so với mức 6,63 tỷ đồng cuối năm 2025. Khoản mục này không có thuyết minh chi tiết đi kèm. Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước ở mức 33,40 tỷ đồng, gần như không thay đổi so với 33,52 tỷ đồng đầu kỳ, cho thấy nghĩa vụ này hầu như không được giải quyết trong suốt 6 tháng.

560 tỷ đồng phải thu từ lãnh đạo và bên liên quan, không một đồng dự phòng

Khoản mục lớn nhất trong bảng cân đối kế toán hợp nhất không phải bất động sản đầu tư hay tài sản cố định, mà là các khoản phải thu dài hạn khác với giá trị 559,82 tỷ đồng, chiếm 40,08% tổng tài sản và bằng 65,63% vốn chủ sở hữu. Đầu kỳ, con số này là 354,82 tỷ đồng. Như vậy khoản mục này đã tăng thêm 205 tỷ đồng chỉ trong 6 tháng.

Theo thuyết minh V.4.2, toàn bộ 559,82 tỷ đồng là phải thu đối với bên liên quan, gồm ông Nguyễn Thái Bình 156,90 tỷ đồng, ông Võ Đình Đán 103,52 tỷ đồng, ông Phạm Duy Hiếu 63,11 tỷ đồng, ông Phạm Minh Tuấn 30,79 tỷ đồng, ông Nguyễn Thái Sơn 500 triệu đồng và Công ty Cổ phần Đông Tây Holding 205 tỷ đồng. Cột dự phòng của toàn bộ các khoản này để trống.

Theo danh sách tại mục IV Báo cáo của Ban Giám đốc, ông Nguyễn Thái Bình là Chủ tịch Hội đồng quản trị và là người đại diện theo pháp luật của Công ty; ông Phạm Duy Hiếu là thành viên Hội đồng quản trị; ông Phạm Minh Tuấn là thành viên Ban Kiểm soát.

Cần ghi nhận rằng các khoản hợp tác đầu tư với cá nhân đã được Đại hội đồng cổ đông thông qua tại các Nghị quyết số 02/2024 ngày 24/05/2024, số 03/2024 ngày 27/05/2024 và số 04/2024 ngày 20/06/2024, và được thuyết minh công khai. Tuy nhiên, riêng khoản 205 tỷ đồng phát sinh mới trong kỳ với Đông Tây Holding được thuyết minh là ký theo Biên bản Nghị quyết Hội đồng quản trị số 06.NQ-HĐQT.26, tức ở cấp Hội đồng quản trị.

Diễn biến trong kỳ cũng đáng chú ý. Thuyết minh V.4.1 cho biết tại ngày 31/12/2025, Công ty có khoản phải thu ngắn hạn 130,30 tỷ đồng đối với ông Nguyễn Thái Bình, là khoản Công ty ủy thác cho ông Bình để tìm kiếm, đàm phán và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị quyết Hội đồng quản trị số 0311/2025 ngày 03/11/2025, thời hạn 24 tháng. Theo Nghị quyết số 0805/2026 ngày 08/5/2026, Công ty chấm dứt ủy thác và ông Bình đã hoàn lại toàn bộ số tiền vào ngày 14/5/2026. Khoản mục này về 0 tại cuối kỳ, trong khi khoản 205 tỷ đồng với Đông Tây Holding xuất hiện.

Tổng các khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn của doanh nghiệp tại ngày 30/06/2026 là khoảng 723,70 tỷ đồng theo giá gốc, tương đương gần một nửa tổng tài sản. Dự phòng phải thu khó đòi được trích lập là 29,26 tỷ đồng, bằng khoảng 4% giá trị này, và toàn bộ dự phòng chỉ liên quan đến ba đối tượng ngoài nhóm liên quan. Chi phí dự phòng nợ phải thu khó đòi ghi nhận trong 6 tháng chỉ là 747,74 triệu đồng.

Ở chiều ngược lại, nguồn thu trong tương lai có dấu hiệu thu hẹp. Khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn giảm từ 66,61 tỷ đồng xuống còn 10,08 tỷ đồng, tức giảm 84,9%. Với một doanh nghiệp mà 92,3% doanh thu đến từ dịch vụ môi giới, đây là chỉ báo về khối lượng công việc đã ký nhưng chưa ghi nhận doanh thu.

Chất lượng của mức tăng lợi nhuận cũng cần được nhìn kỹ. Biên lợi nhuận gộp hợp nhất 6 tháng tăng từ 26,44% lên 43,13%, một mức cải thiện 16,7 điểm phần trăm. Nhưng cùng thời gian đó, chi phí bán hàng tăng từ 4,72 tỷ đồng lên 37,93 tỷ đồng, gấp 8 lần, trong đó riêng khoản chi phí dịch vụ mua ngoài tăng từ 229,24 triệu đồng lên 27,98 tỷ đồng. Nếu tính gộp giá vốn hàng bán và chi phí bán hàng trên doanh thu thuần, tỷ lệ này chỉ giảm từ 75,93% xuống 71,49%, tức cải thiện 4,4 điểm phần trăm. Phần lớn mức tăng của biên lợi nhuận gộp vì vậy đến từ việc chi phí được phân loại vào khoản mục khác, chứ không phản ánh mức cải thiện hiệu quả tương ứng.

Báo cáo tài chính bán niên 2026 còn ghi nhận hai điểm chênh lệch số liệu cần được doanh nghiệp làm rõ.

Thứ nhất, báo cáo lưu chuyển tiền tệ hợp nhất ghi nhận lợi nhuận trước thuế lũy kế từ ngày 1/1 đến 30/6/2026 là 11,81 tỷ đồng, trong khi báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất ghi nhận 25,55 tỷ đồng, chênh lệch 13,74 tỷ đồng. Đáng chú ý, ở cột so sánh năm 2025, hai báo cáo cùng ghi nhận mức lợi nhuận trước thuế lũy kế sáu tháng là 6,03 tỷ đồng.

Thứ hai, chỉ tiêu lợi nhuận sau thuế chưa phân phối kỳ này trên bảng cân đối kế toán là 7,38 tỷ đồng, bằng lợi nhuận quý II/2026, trong khi lợi nhuận sau thuế sáu tháng thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 17,28 tỷ đồng.

Những số liệu này đặt ra yêu cầu làm rõ cơ sở ghi nhận và trình bày giữa các báo cáo, nhằm bảo đảm nhà đầu tư và chủ nợ có thể đối chiếu đầy đủ tình hình tài chính của doanh nghiệp.

Cuối cùng, hiệu quả sinh lời trên quy mô vốn vẫn ở mức thấp. Với vốn góp 800 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu 853,03 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 6 tháng 17,13 tỷ đồng tương đương tỷ suất 2,01% cho nửa năm. Trong cơ cấu tài sản dài hạn, lợi thế thương mại còn 103,80 tỷ đồng, chiếm 7,43% tổng tài sản, và đang được phân bổ ở mức 7,16 tỷ đồng mỗi 6 tháng.

Tạp chí Kinh Doanh sẽ sớm liên hệ Công ty Cổ phần Đông Tây Land để làm rõ các nội dung nêu trên và sẽ thông tin khi có phản hồi.

Trúc Anh