Theo HoREA, trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau: UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất ở, điều kiện hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung “Dự thảo Nghị định” nội dung quy định: Người sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có nhu cầu tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét phê duyệt phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị bổ sung “Dự thảo Nghị định” nội dung quy định: Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở tại nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân đối với người đang thường trú tại xã đó. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trong xã không tham gia đấu giá thì được đấu giá quyền sử dụng đất cho người ngoài xã.

Theo HoREA, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại thời điểm năm 2014 đã không có quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất, mà tại Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất.

Đến năm 2017, khoản 3 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép tách thửa đối với từng loại đất, bao gồm cả “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” nên từ năm 2017 đến nay đã dẫn đến tình trạng “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” lợi dụng để tách thửa đất nông nghiệp, phân lô bán nền tràn lan, gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất, tác động xấu đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.

Sau đó, khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2021/NĐ-CP bổ sung Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tiếp tục khẳng định chủ trương cho “tách thửa đối với từng loại đất” là không phù hợp với Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013.

Nếu các địa phương cho phép tách thửa đối với “đất nông nghiệp” mà vẫn giữ được mục đích sử dụng đất là “đất nông nghiệp” thì không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn, HoREA nhận định.

P.V