Đáng chú ý, một trong hai phương án là bỏ hoàn toàn quy định truy thu bổ sung, trong khi phương án còn lại đề xuất giảm mức truy thu từ 5,4% xuống còn 3,6% mỗi năm.

Theo Bộ Tài chính, việc bỏ quy định truy thu cần được cân nhắc trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, bởi đây là vấn đề nhạy cảm, phức tạp và có ảnh hưởng lớn đến cả ngân sách nhà nước lẫn hoạt động của doanh nghiệp.

Trong khi đó, phương án giảm mức truy thu xuống 3,6% được xây dựng dựa trên bình quân ba chỉ số, gồm lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1–6 tháng, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) và tỷ lệ lạm phát trung bình giai đoạn 2014–2024.

Bộ Tài chính vừa trình thêm hai phương án mới liên quan đến quy định truy thu tiền sử dụng đất.

Hai phương án trên được đưa ra sau khi dự thảo trước đó của Bộ đề xuất truy thu 5,4% mỗi năm trên khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất chưa xác định nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, đề xuất này đã vấp phải nhiều ý kiến phản đối từ cộng đồng doanh nghiệp và các hiệp hội, cho rằng mức truy thu chưa phản ánh đúng thực tế, gây áp lực tài chính không nhỏ trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần phục hồi. Một số địa phương cũng lên tiếng kiến nghị cần điều chỉnh giảm mức thu để tạo điều kiện cho doanh nghiệp ổn định sản xuất.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) là một trong những đơn vị tích cực góp ý cho dự thảo. HoREA đề xuất miễn truy thu với các trường hợp chậm xác định nghĩa vụ tài chính trước ngày 1/8/2024 – thời điểm Luật Đất đai mới có hiệu lực.

Đồng thời, HoREA kiến nghị trừ đi 180 ngày – thời gian tối đa để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất – khỏi thời gian tính truy thu, nhằm đảm bảo công bằng cho doanh nghiệp.

HoREA cũng nhấn mạnh rằng nghĩa vụ tài chính chỉ nên phát sinh sau khi có thông báo chính thức từ cơ quan thuế. Việc tính truy thu hồi tố từ thời điểm giao đất sẽ khiến nhiều doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí không chính đáng. Đặc biệt, trong nhiều trường hợp, nguyên nhân chậm xác định nghĩa vụ tài chính đến từ sự chậm trễ của cơ quan quản lý nhà nước, chứ không phải lỗi của doanh nghiệp.

Theo HoREA, tiền sử dụng đất là khoản đầu tư trả trước, đã được tính vào giá thành sản phẩm. Việc truy thu thêm sẽ khiến giá bán tăng, ảnh hưởng đến người tiêu dùng và làm lệch cán cân cung – cầu trên thị trường bất động sản.

Vì vậy, việc điều chỉnh quy định truy thu, theo Hiệp hội, là cần thiết để vừa tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, vừa bảo đảm sự công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Đức, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại Bình Dương phản ánh, việc chậm trễ trong xác định giá đất từ phía cơ quan quản lý đang đẩy các chủ đầu tư vào thế khó, thậm chí “thiệt đơn, thiệt kép” khi vừa bị truy thu tiền sử dụng đất, vừa gánh thêm khoản phạt chậm nộp.

Theo ông Đức, doanh nghiệp ông có một dự án được triển khai từ năm 2022. Tuy nhiên, phải mất 3 năm sau, tức đến năm 2025, cơ quan chức năng mới xác định được mức tiền sử dụng đất phải nộp.

“Ban đầu, chúng tôi ước tính sẽ nộp khoảng 80 tỷ đồng. Nhưng sau thẩm định, con số bị đẩy lên hơn 200 tỷ. Chưa dừng lại, doanh nghiệp còn bị truy thu thêm 30 tỷ đồng tiền phạt do chậm nộp, tương đương khoảng 15% chi phí đầu tư toàn dự án”, ông Đức chia sẻ.

Vấn đề nằm ở chỗ, trong suốt nhiều năm, doanh nghiệp không thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất do chưa có kết quả xác định giá từ cơ quan có thẩm quyền. Hệ quả là dự án bị đình trệ kéo dài, không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thể bàn giao đất hay mở bán sản phẩm.

“Chúng tôi không bán được hàng, không có doanh thu, nhưng vẫn phải duy trì hoạt động, trả lãi vay ngân hàng hàng năm. Giờ lại gánh thêm khoản lãi phạt chậm nộp, trong khi lỗi không xuất phát từ phía doanh nghiệp”, ông Đức nói thêm.

Rõ ràng, trong bối cảnh thực tế, việc Bộ Tài chính mở rộng thêm phương án xử lý truy thu được xem là động thái tích cực, thể hiện sự lắng nghe ý kiến từ thực tiễn, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản – lĩnh vực đang đối mặt với nhiều thách thức trong giai đoạn phục hồi hiện nay.

Nhật Minh