Tâm lý dè dặt đang bao trùm thị trường, phản ánh rõ nét qua hành vi của các nhà đầu tư và người mua ở nhiều khu vực trọng điểm. Thống kê cho thấy, mức độ quan tâm tới đất nền trong tháng 6/2025 giảm đáng kể so với tháng 3/2025.

Tại TP.HCM cũ, lượng người tìm kiếm đất nền giảm tới 28%, trong khi các khu vực còn lại ghi nhận mức giảm 33%. Cùng với đó, nguồn cung mới cũng thu hẹp rõ rệt, khi lượng tin đăng bán đất nền ở Hà Nội giảm 15%, TP.HCM cũ giảm 9%, các khu vực khác giảm 3%.

Nguyên nhân chính được chỉ ra là do những biến động về chính sách thuế bất động sản đang được thảo luận, gây tâm lý chờ đợi và e ngại trong giới đầu tư. Bên cạnh đó, kỳ nghỉ lễ kéo dài cuối tháng 4 - đầu tháng 5 cũng phần nào làm gián đoạn giao dịch trên thị trường.

Bức tranh đất nền quý II/2025 cho thấy xu hướng phân hóa ngày càng rõ. Ở miền Bắc, các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên tiếp tục thu hút dòng tiền nhờ hạ tầng phát triển và lực đẩy từ các khu công nghiệp.

Ngược lại, tại miền Nam, dòng tiền có xu hướng tập trung vào các khu vực giáp ranh TP.HCM, thời điểm chưa thực hiện sắp xếp địa giới hành chính, như Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũ, Bà Rịa – Vũng Tàu, nơi giá còn dư địa tăng và pháp lý ngày càng minh bạch.

Chị Mai Anh, một nhà đầu tư lâu năm tại TP.HCM, cho biết: “Tôi đang dồn sự quan tâm vào đất nền Long An (cũ), đặc biệt là những lô có sổ sẵn. Sau đợt sốt nóng đầu năm, giờ là lúc phải lựa chọn kỹ lưỡng, ưu tiên những khu vực có triển vọng tăng giá nhờ hạ tầng.”

Trong khi đó ở phía Bắc, anh Nguyễn Quang Tuấn, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội chia sẻ với VnBusiness rằng: “Tôi không còn chạy theo tâm lý đám đông. Bắc Giang và Hưng Yên hiện đang có mức tăng giá ổn định, lại gần khu công nghiệp nên tiềm năng cho thuê và sinh lời trung hạn là rất tốt”.

Dù thị trường hạ nhiệt về giao dịch, mặt bằng giá đất nền vẫn tiếp tục thiết lập các mức mới. Tại miền Bắc, một số địa phương, trước thời điểm sáp nhập, ghi nhận giá bán cao hơn hẳn miền Nam.

Điển hình như Bắc Ninh hiện dao động quanh 36 triệu đồng/m2, Hưng Yên khoảng 35 triệu đồng/m2, trong khi Hà Nam và Hải Dương đều ở mức 26 triệu đồng/m2. Các tỉnh như Bắc Giang và Vĩnh Phúc ghi nhận mức giá 24 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại các tỉnh miền Nam (trước thời điểm sáp nhập) có giá mềm hơn, như tại Bình Dương khoảng 31 triệu đồng/m2, Cần Thơ 28,9 triệu đồng/m2, Bà Rịa – Vũng Tàu và Kiên Giang chỉ ở khoảng 16 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, nhà đầu tư cũng đang có xu hướng chuyển hướng sang thị trường thứ cấp có pháp lý rõ ràng. Theo báo cáo từ DKRA Consulting, thị trường sơ cấp tại TP.HCM đang trong tình trạng khan hiếm, khiến hơn 92% lượng giao dịch đất nền quý II/2025 tập trung tại các tỉnh lân cận như Long An và Bình Dương (cũ).

Đáng chú ý, mặt bằng giá thứ cấp đã tăng trung bình khoảng 4% so với quý trước. Lý do là nhà đầu tư đang ưu tiên những sản phẩm có pháp lý hoàn thiện, có sổ đỏ và hạ tầng đã hoàn chỉnh, trong bối cảnh các dự án mới mở bán nhỏ giọt và bị siết điều kiện pháp lý.

Ông Trần Quang Huy, CEO một văn phòng môi giới bất động sản tại TP.HCM, cho hay: “Đa phần nhà đầu tư hiện chỉ tập trung săn sản phẩm thứ cấp tại các khu vực đã được quy hoạch rõ ràng, có kết nối giao thông tốt. Tâm lý lướt sóng chuyển dần sang đầu tư trung – dài hạn”.

Tựu trung lại, thị trường đất nền bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng nóng. Xu hướng phân hóa tiếp tục là điểm nhấn khi miền Bắc dẫn dắt tăng giá, còn miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền an toàn, ưu tiên sản phẩm pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện.

Giới phân tích cho rằng, trong bối cảnh chính sách còn nhiều thay đổi, nhà đầu tư cần bám sát quy hoạch, tránh mua theo tin đồn, và đặc biệt cân nhắc kỹ về pháp lý trước khi xuống tiền. Những khu vực có kết nối giao thông mới, quy hoạch đô thị đồng bộ, gắn với khu công nghiệp hoặc vùng phát triển du lịch sẽ là đích đến của dòng tiền dài hạn.

Dù thị trường đang chậm lại, nhưng đây cũng có thể là thời điểm “đãi cát tìm vàng” đối với những nhà đầu tư có tầm nhìn và chiến lược rõ ràng.

Nhật Minh