Sau giai đoạn tăng mạnh trong năm 2024-2025, thị giá nhiều cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) đã giảm đáng kể. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc kết quả kinh doanh doanh nghiệp không còn duy trì tốc độ tăng trưởng cao như kỳ vọng của thị trường.

Cổ phiếu giảm nhiệt khi lợi nhuận chạm đáy

Tại nhiều doanh nghiệp, doanh thu và lợi nhuận quý I/2026 giảm mạnh do thiếu nguồn thu từ bàn giao đất công nghiệp, trong khi các dự án mới vẫn trong quá trình hoàn thiện pháp lý và đầu tư hạ tầng. Điều này khiến nhà đầu tư thận trọng hơn với triển vọng ngắn hạn của ngành.

Chẳng hạn, Tập đoàn Đầu tư và phát triển công nghiệp Becamex – CTCP (BCM) 3 tháng đầu năm ghi nhận lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 280 tỷ đồng, chạm mức thấp nhất 2 năm trở lại đây.

Sự đi lùi của mảng cho thuê BĐS KCN cũng là nguyên nhân kéo tụt kết quả kinh doanh của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc – CTCP (KBC), với doanh thu thuần giảm hơn 56% so với cùng kỳ, về hơn 1.330 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế giảm hơn 71% về 224 tỷ đồng.

Một loạt các doanh nghiệp BĐS KCN khác như Tổng công ty IDICO (IDC), Tổng công ty Viglacera – CTCP (VGC), CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) đều ghi nhận lợi nhuận quý đầu năm 2026 giảm tới hàng chục phần trăm, trong bối cảnh chung hoạt động bàn giao, cho thuê mới diễn ra một cách ảm đạm.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp như Tập đoàn Công nghiệp cao su Việt Nam – CTCP (GVR), CTCP Cao su Đồng Phú (DPR) ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng nhưng chủ yếu là do giá cao su tăng, hoạt động cho thuê BĐS KCN không đóng góp nhiều.

Thực tế, nhóm BĐS KCN đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp. Nhiều doanh nghiệp đã khai thác gần hết quỹ đất tại các KCN hiện hữu, trong khi các dự án mới chưa thể đóng góp ngay vào kết quả kinh doanh. Vì vậy, lợi nhuận của không ít doanh nghiệp được đánh giá đang ở vùng thấp nhất trong chu kỳ.

Diễn biến này khiến dòng tiền đầu cơ rút khỏi nhóm cổ phiếu BĐS KCN trong những tháng gần đây. Nhiều mã đã điều chỉnh từ 15-30%, thậm chí sâu hơn so với vùng đỉnh được thiết lập cuối năm 2025.

Tuy nhiên, khác với giai đoạn suy giảm do yếu tố nội tại, đợt điều chỉnh hiện nay chủ yếu phản ánh sự chững lại của lợi nhuận ngắn hạn hơn là sự thay đổi trong triển vọng dài hạn của ngành.

FDI tiếp tục là câu chuyện dẫn dắt

Theo các chuyên gia, việc giá cổ phiếu điều chỉnh trong khi giá trị quỹ đất và triển vọng tăng trưởng dài hạn không thay đổi đã giúp mặt bằng định giá của nhiều doanh nghiệp trở nên hấp dẫn hơn đáng kể.

Nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, pháp lý hoàn chỉnh và có khả năng đưa dự án mới vào khai thác trong giai đoạn 2026-2028 được đánh giá có nhiều lợi thế khi nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục gia tăng.

Một số công ty chứng khoán nhận định năm 2026 có thể là giai đoạn tạo đáy lợi nhuận của ngành. Khi các KCN mới bắt đầu ghi nhận doanh thu, kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp có thể phục hồi mạnh từ năm 2027 trở đi.

Điều này đồng nghĩa với việc thị trường chứng khoán có thể phản ánh kỳ vọng trước khi lợi nhuận thực sự tăng trưởng. Trong quá khứ, nhóm cổ phiếu BĐS KCN thường có xu hướng tăng giá trước từ 6-12 tháng so với thời điểm lợi nhuận bứt phá. Động lực lớn nhất đối với nhóm cổ phiếu này vẫn đến từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Theo số liệu từ Cục Thống kê, Bộ Tài chính, 5 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam tăng gấp 2,45 lần cùng kỳ lên 9,1 tỷ USD, thể hiện xu thế dịch chuyển dòng vốn mạnh mẽ trong bối cảnh biến động toàn cầu.

Trong bối cảnh các tập đoàn toàn cầu tiếp tục đa dạng hóa chuỗi cung ứng, Việt Nam vẫn được xem là điểm đến hấp dẫn nhờ lợi thế về chi phí lao động, vị trí địa lý và mạng lưới hiệp định thương mại tự do.

Các lĩnh vực công nghệ cao, điện tử, bán dẫn, logistics và trung tâm dữ liệu đang tạo ra nhu cầu lớn đối với đất công nghiệp chất lượng cao. Đây là cơ hội cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại các địa phương trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai, Bình Dương (cũ), Long An (cũ) hay Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh đầu tư công và phát triển hạ tầng giao thông cũng góp phần nâng cao giá trị của các KCN, qua đó hỗ trợ triển vọng tăng giá thuê đất trong dài hạn.

Vốn FDI đăng ký chưa thể ngay lập tức chuyển hóa thành hợp đồng thuê đất KCN nhưng sẽ là nguồn khách hàng dồi dào đầy tiềm năng trong tương lai gần.

“Giá thuê đất công nghiệp tại các khu vực trọng điểm vẫn có thể duy trì đà tăng trong trung hạn nhờ nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào trong khi nhu cầu thuê tiếp tục tăng”, ông Lê Đức Khánh, Giám đốc Phân tích, Chứng khoán VPS đánh giá.

Theo Chứng khoán Agriseco, những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn tại các địa bàn đón sóng đầu tư công nghệ cao sẽ là nhóm được hưởng lợi rõ nét. Chẳng hạn như Kinh Bắc, IDICO, Becamex IDC, Sonadezi Châu Đức và Viglacera.

Dù vậy, trong ngắn hạn, áp lực có thể gia tăng đối với nhóm doanh nghiệp BĐS KCN khi chi phí nhiên, nguyên vật liệu biến động mạnh tác động trực tiếp đến tiến độ hoàn thiện hạ tầng, bàn giao đất của doanh nghiệp.

Becamex IDC tăng cường huy động vốn trong bối cảnh áp lực khoản nợ hàng nghìn tỷ đồng đến hạn phải trả

Một yếu tố rủi ro về dài hạn là tình trạng dư cung BĐS KCN khiến áp lực cạnh tranh gia tăng, đặc biệt khi không chỉ doanh nghiệp nội mà cả nhóm doanh nghiệp nước ngoài hiện cũng đang nắm giữ quỹ đất khổng lồ và chờ tung ra thị trường trong một vài năm tới.

Do đó, khó kỳ vọng nhóm cổ phiếu BĐS KCN sẽ sớm quay lại trạng thái tăng nóng như giai đoạn trước, song nhiều chuyên gia cho rằng đây có thể là thời điểm hình thành vùng tích lũy mới.

Trong ngắn hạn, diễn biến giá cổ phiếu nhiều khả năng vẫn phụ thuộc vào tiến độ triển khai dự án, khả năng thu hút khách thuê và kết quả kinh doanh từng quý. Tuy nhiên, ở góc độ dài hạn, câu chuyện FDI và nhu cầu phát triển hạ tầng công nghiệp vẫn là động lực quan trọng đối với ngành.

Hải Giang