Là một “tay buôn” lăn lộn hơn 10 năm trong phân khúc đất nền tại các tỉnh vùng ven TP.HCM, anh Võ Đức Trung thừa nhận thời gian qua, việc “lách” luật để kê nhà đất hai giá khó khăn hơn nhiều so với khoảng 2 năm trước. Tuy nhiên, nếu biết cách, trong 10 lô vẫn có thể “trót lọt” 1 - 2 lô.

Đủ chiêu "lách" quy định

Gần nhất, vào đầu tháng 4/2024, anh Trung quyết định xuống tiền “bắt đáy” một lô đất mặt tiền rộng 70m2 ở Tây Ninh. Sau khi chốt giá với chủ đất, anh tiến hành làm thủ tục đóng thuế. Lần đầu, anh bị cơ quan chức năng trả lại với lý do “khai giá mua bán không đúng giá thị trường”, nhưng ở lần tiếp theo, sau khi điều chỉnh lại giá lô đất, anh được thông qua.

“Lô đất có giá 1,2 tỷ đồng, nhưng ở lần đầu tiên, tôi thống nhất với chủ đất kê giá 600 triệu đồng, tức đã cao hơn bảng giá đất của tỉnh, tuy nhiên không qua mắt được cơ quan chức năng. Việc bị từ chối là điều đã được dự đoán trước, vì vậy, ở lần sau tôi kê lên 930 triệu đồng và hồ sơ được duyệt”, anh Trung tiết lộ với VnBusiness.

Qua các thương vụ từ thực tế, anh Trung nhìn nhận việc kê khai nhà hai giá không còn dễ dàng và nhà đầu tư phải chấp nhận những khoản “ăn chênh” thấp hơn. Kinh nghiệm là nên khai giá vào khoảng 70-80% giá trị mua bán thực, với các con số lẻ kiểu 570, 830… thì sẽ dễ qua hơn.

Nạn kê nhà “hai giá” thực tế đã diễn ra trong nhiều năm qua, ở đó bên mua và bên bán thường sẽ làm hai hợp đồng, một hợp đồng ghi giá chuyển nhượng thật, hợp đồng còn lại ghi giá thấp hơn để nộp cơ quan thuế nhằm “lách” quy định, giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Theo nguyên tắc, khi chuyển nhượng nhà, đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2%, người mua nộp lệ phí trước bạ 0,5% trên giá trị thực tế của giao dịch. Việc người mua và người bán “bắt tay” khai giá trên hợp đồng thấp hơn dẫn đến thất thu thuế không nhỏ.

Nan giải tìm "thuốc đặc trị"

Cần phải nói thêm, sau thời gian dài “nở rộ”, nạn kê khai nhà đất hai giá đã được giảm thiểu với những chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, cùng sự vào cuộc xử lý nghiêm của địa phương và các cơ quan chức năng. Tuy nhiên, vì chưa có “thuốc đặc trị” nên tình trạng này chưa thể triệt tận gốc.

Vừa qua, trong báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Tài chính cũng chỉ ra nhiều kẽ hở, tồn tại và hạn chế về thực hiện chính sách, pháp luật, liên quan đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội (từ năm 2015 đến 2023).

Đáng chú ý, trong báo cáo của Bộ Tài Chính có nội dung cho hay rất khó xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản và dù đã chỉ rõ các hành vi gian dối nhưng cơ quan thuế lại không có chức năng điều tra, luật pháp còn “kẽ hở” dẫn đến thất thu và nảy sinh hệ lụy.

Trong nhiều trường hợp, cơ quan thuế nhận thấy giá chuyển nhượng thấp tới phi lý nhưng vì bản hợp đồng có đầy đủ chữ ký, thỏa thuận, cam kết nên tính pháp lý vẫn được chấp nhận và chỉ đến khi có mâu thuẫn và khiếu kiện thì các bên mua, bán mới chịu thừa nhận đã kê nhà đất hai giá.

Hệ lụy của vấn nạn kê nhà đất hai giá, bên cạnh gây thất thu thuế, còn là ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của những hợp đồng mua bán đúng giá. Cụ thể, khi vấn nạn hai giá còn tồn tại, các cơ quan xét duyệt hồ sơ buộc phải làm việc kỹ lưỡng hơn, dẫn đến thời gian kiểm tra kéo dài hơn.

Minh chứng là trong thời gian qua, đã có không ít trường hợp dù đã chứng minh kê khai sát giá, phương thức thanh toán rõ ràng, được ngân hàng định giá để cho vay tiền, cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu kê giá sai, nhưng hồ sơ thuế vẫn bị “treo” hàng tháng trời.

Hệ lụy là rất rõ ràng, vì vậy việc tìm ra giải pháp để triệt tận gốc vấn nạn kê nhà đất “hai giá” khu chuyển nhượng đang được các cơ quan quản lý và địa phương đặc biệt quan tâm.

Bộ Tài chính đã nhiều lần có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo ban hành bảng giá đất sát với giá thị trường. Cục thuế các địa phương như Hà Nội, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu… cũng khuyến cáo người dân, doanh nghiệp kê khai trung thực giá chuyển nhượng bất động sản.

Dễ thấy là lâu nay thông tin thật về giá chuyển nhượng, mua bán trên thị trường nhà đất bị nhiễu loạn, trong khi Nhà nước chưa có một hệ thống thông tin chuẩn về giá giao dịch trên thị trường.

Vì vậy, theo nhiều chuyên gia, về lâu dài phải xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai cho cơ quan quản lý nhà nước xác định đúng các giao dịch liên quan đến chuyển - nhượng và đền bù. Điều này cũng góp phần tránh được việc bắt tay, tư lợi, thổi giá như thị trường chung cư vừa qua.

Ông Trịnh Xuân An, đại biểu Quốc hội, nhìn nhận việc định giá đất chính là mấu chốt của mọi vấn đề phát sinh khiếu nại, khiếu kiện thời gian qua. Vì vậy, nếu định giá đất sát giá trị thực, không chỉ bài toán nhà “hai giá”, mà cả tình trạng tranh chấp, khiếu kiện kéo dài cũng sẽ được giải quyết.

“Bảng giá đất sát với giá trị thị trường sẽ là căn cứ, cơ sở để người giao dịch tham khảo mua cao hoặc thấp hơn nhưng không quá nhiều. Khi giá chênh lệch quá nhiều chỉ có hai trường hợp, một là Nhà nước không thay đổi kịp thời, hai là giá đang bị lũng đoạn”, một chuyên gia nhìn nhận.

Hưng Nguyên