Khảo sát cho thấy, bất chấp khả năng thanh khoản tương đối hạn chế, các loại hình bất động sản liền thổ, đặc biệt là nhà phố tại Hà Nội và TP.HCM vẫn đang liên tục tăng nhiệt. Ở nhiều khu vực, giá nhà có biên độ tăng 25 - 40% chỉ sau vài tháng đến hơn 1 năm.

Tỷ suất lợi nhuận cao

Giữa năm 2021, sau gần 5 năm sống trong căn hộ cũ có diện tích 27m2 tại Bắc Từ Liên (Hà Nội), anh Phùng Quang Minh dự định tìm mua một căn nhà phố để chuyển chỗ ở rộng rãi hơn. Qua môi giới, anh liên hệ và rất ưng ý một căn 4 tầng, diện tích 32m2, ở Yên Hòa (Cầu Giấy), giá 3 tỷ đồng.

Dù rất “kết”, nhưng sau khi tính toán bán căn nhà cũ cộng với số tiền tích lũy vẫn phải vay hơn 700 triệu mới đủ tiền, anh Minh quyết định đợi thêm để cân đối tài chính. Đến đầu năm 2022, khi vốn đã đủ, anh Minh liên hệ với chủ nhà, nhà chưa bán, nhưng giá đã tăng lên 3,5 tỷ đồng.

“Quá bất ngờ, tôi liên hệ lại với môi giới để tìm hiểu thêm các căn khác ở những khu vực lân cận thì mặt bằng giá cũng đều đã tăng bình quân 15-30% so với mức giá cách đó 1 năm. Thậm chí, các căn nhỏ diện tích 25-27/m2/sàn nằm trong ngõ rất nhỏ ở Cầu Giấy, Ba Đình, Hà Đông… vốn trước đây có mức giá dao động ở mức 1,3-1,5 tỷ đồng nay cũng tăng lên trên dưới 2 tỷ đồng”, anh Minh chia sẻ.

Theo các chuyên gia, sở dĩ thị trường nhà liền thổ vẫn giữ được sức nóng là bởi sự quan tâm của nhà đầu tư và cả người mua nhà ở thực vẫn rất cao. Trong đó, nhiều nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi luôn có sự quan tâm đặc biệt đến phân khúc này.

Cụ thể, với tầm nhìn trong vòng 3 - 5 năm, các sản phẩm thuộc phân khúc nhà phố, biệt thự tại các dự án đô thị vệ tinh của Hà Nội và TP.HCM có thể có biên độ lợi nhuận rơi vào khoảng 15 - 30%/năm. Đây là mức lợi nhuận cực kỳ hấp dẫn đối với nhà đầu tư bất động sản.

Ông Hồ Đắc Duy, Quản lý Cấp cao Bộ phận kinh doanh nhà ở của Savills nhìn nhận, trong những năm gần đây, mặc dù thị trường bất động sản có nhiều biến động, tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận đối với sản phẩm bất động sản liền thổ có mức độ tăng giá khá cao dao động từ 20 - 25%/năm. Thậm chí tại một số dự án, khu vực, giá thị trường thứ cấp tăng 40 - 50%/năm.

Trước đó, báo cáo thị trường 2 quý đầu năm 2022 của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, giá nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước. Mức giá bình quân tại các tỉnh, đặc biệt là các tỉnh vùng ven TP.HCM và Hà Nội, tăng khoảng 5-10% so với cùng kỳ năm 2021.

“Cuộc chơi” đường dài

Dù được đánh giá là có tỷ suất sinh lời cao, song theo các chuyên gia, bất động sản liền thổ là phân khúc thường chỉ dành cho các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh với tầm nhìn trung và dài hạn. Với những nhà đầu tư nhỏ, nếu dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro “chết trên đống tài sản”.

“Bất động sản liền thổ vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và là nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình lạm phát tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới. Tuy nhiên, với mức giá cao, nhắm vào nhóm người mua giàu có, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về khả năng chi trả, tính thanh khoản…”, ông Hồ Đắc Duy cảnh báo.

Cùng góc nhìn, các chuyên gia của CBRE Việt Nam trước đó cũng lưu ý, dù nhu cầu của phân khúc nhà liền thổ hiện nay vẫn ở mức cao, song nhiều khả năng thanh khoản thị trường vẫn sẽ gặp khó vào cuối năm do lãi suất bắt đầu tăng, cùng với việc thắt chặt tín dụng. Vì vậy, khách hàng cần có cái nhìn tổng quan về thị trường, nắm chắc thông tin trước khi "xuống tiền".

Bên cạnh cân nhắc về dòng tiền dài hạn, các nhà đầu tư bất động sản liền thổ cũng đang có xu hướng dạt về vùng ven. Điển hình, ở TP.HCM, theo Savills Việt Nam, cả nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ bất động sản liền thổ tại các tỉnh giáp ranh đang trội hơn trung tâm, do mức giá còn ở ngưỡng dễ chịu.

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định trong bối cảnh thị trường Tp.HCM khan hiếm nguồn cung nhà phố, biệt thự thì các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai lại phát triển khá sôi động trong khoảng 3 năm trở lại đây.

“Các dự án bất động sản liền thổ lân cận TP.HCM được nhà đầu tư quan tâm do giá còn ở ngưỡng mềm so với nhà phố, biệt thự tại trung tâm. Đồng nghĩa với biên lợi nhuận đầu tư còn cao. Dự báo mức giá này còn sẽ tiếp tục tăng trên thị trường thứ cấp trong thời gian tới”, ông Kiệt nói.

Xét về hướng mua ở thực, nhà liền thổ vẫn là loại hình được chuộng nhất. Tuy nhiên, việc giá nhà TP.HCM và Hà Nội liên tục tăng cao, vượt khả năng tài chính của đại bộ phận khách hàng khiến giao dịch loại hình này khó bùng nổ mạnh mẽ như các năm trước đó.