Tại Hà Nội, Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục đã thông xe kỹ thuật từ ngày 2/9, dù một số hạng mục vẫn tiếp tục hoàn thiện. Tác động dễ nhận thấy nhất là diện mạo bất động sản dọc tuyến.

Giá “nhảy múa” theo hạ tầng

Sau giải phóng mặt bằng Vành đai 1,nhiều căn nhà trước đây nằm sâu trong ngõ, chỉ tiếp cận qua lối nhỏ, nay có mặt tiền trực tiếp hướng ra đường lớn. Từ chỗ khó kinh doanh, khả năng tiếp cận hạn chế, những căn nhà này lập tức được thị trường định vị lại như nhà phố.

Theo khảo sát, trong vài tháng qua, giá nhà đất tại một số khu vực hưởng lợi trực tiếp từ dự án tăng khoảng 10-20%, nếu tính trong một năm, môi giới ghi nhận có nơi tăng gần 30%.

Trên các sàn trực tuyến, những căn nhà mới “ra mặt đường” được quảng bá bằng các cụm từ “nhà mặt phố Vành đai 1”, “kinh doanh tốt”, “mặt đường lớn”. Giá chào bán phổ biến của những căn diện tích 20-35 m2 lên tới 450-500 triệu đồng/m2; căn rộng 50-100 m2 dao động khoảng 300-380 triệu đồng/m2.

Điển hình, một căn lô góc tại La Thành, diện tích 35 m2, xây 5 tầng, mặt tiền 4,5 m, được chào 16 tỷ đồng, tương đương khoảng 457 triệu đồng/m2. Một căn khác rộng 40 m2 được rao 21 tỷ đồng, khoảng 525 triệu đồng/m2...

Anh Trần Bình, môi giới giàu kinh nghiệm tại Hà Nội, cho biết trước khi dự án triển khai, nhà mặt phố tại khu vực này phổ biến khoảng 180-250 triệu đồng/m2.

Điều đáng chú ý là hiệu ứng này không dừng ở những căn nhà trực tiếp hưởng lợi từ giải phóng mặt bằng. Các khu vực lân cận cũng liên tục tăng giá. Điển hình, nhà riêng trong ngõ tại phường Giảng Võ đang được rao khoảng 290-345 triệu đồng/m2, trong khi tại phường Ô Chợ Dừa phổ biến khoảng 320-400 triệu đồng/m2.

“Khi một tuyến đường thay đổi khả năng tiếp cận, giá trị bất động sản không chỉ được tính bằng diện tích hay khoảng cách tới trung tâm, mà còn bằng khả năng kết nối, khai thác thương mại và tiếp cận dòng người”, anh Bình chia sẻ.

Không chỉ tại Hà Nội, hạ tầng cũng đang trở thành biến số quan trọng của chu kỳ bất động sản mới tại TPHCM. Diễn biến tại khu Đông TPHCM cho thấy cầu Thủ Thiêm 1, đường Võ Nguyên Giáp, cao tốc Long Thành - Dầu Giây và metro số 1 từng góp phần mở rộng không gian đô thị, tạo động lực cho nguồn cung và thay đổi cấu trúc phát triển.

Giai đoạn tới, các tuyến cao tốc TPHCM - Mộc Bài, Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành cùng các cầu kết nối TPHCM - Đồng Nai tiếp tục mở rộng phạm vi tác động.

Hạ tầng có phải “đũa thần”?

Giai đoạn 2026-2030, TPHCM xác định triển khai khoảng 250 dự án đầu tư trọng điểm nhằm thúc đẩy tăng trưởng và tăng cường liên kết vùng. Khi vành đai, metro, cao tốc và mạng lưới kết nối sân bay Long Thành được cải thiện, vị trí bất động sản sẽ ngày càng được nhìn nhận qua thời gian di chuyển tới trung tâm việc làm, khu sản xuất, logistics và dịch vụ, thay vì chỉ đo bằng số kilomet.

Báo cáo “Built Over Time: Vietnam’s Urban Transformation 2015-2035” của Cushman & Wakefield cho rằng chu kỳ tăng trưởng tiếp theo sẽ được thúc đẩy bởi minh bạch pháp lý cao hơn và phát triển hạ tầng chiến lược.

Kế hoạch đầu tư công trung hạn 2026-2030 dự kiến huy động khoảng 8,22 triệu tỷ đồng, với nguồn lực lớn dành cho giao thông chiến lược, đô thị, năng lượng và các dự án tạo cực tăng trưởng liên vùng.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định TPHCM đang chuyển từ tư duy phát triển từng dự án riêng lẻ sang xây dựng mạng lưới hạ tầng.

Cách tiếp cận này giúp giảm áp lực trung tâm và đưa đô thị vệ tinh, khu vực ngoại vi trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi phát triển kinh tế. “Các dự án hạ tầng quy mô lớn không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn vẽ lại bản đồ thành phố”, ông David Jackson nói.

Nhưng hạ tầng không phải chiếc đũa thần có thể tự động biến mọi khu đất thành tài sản tăng giá. Theo chuyên gia, giá trị bền vững chỉ hình thành khi giao thông kết nối với hệ sinh thái kinh tế hoàn chỉnh.

Trong 5-10 năm tới, những khu vực có khả năng tích hợp hạ tầng với việc làm, nhà ở, du lịch, giáo dục, y tế, bán lẻ và giải trí mới có nền tảng để duy trì sức hút.

Tuy nhiên, cũng cần nhấn mạnh, dữ liệu thị trường cho thấy quy hoạch đã trở thành căn cứ quan trọng trong quyết định bất động sản. Báo cáo của Batdongsan.com.vn ghi nhận 67% người được hỏi đánh giá quy hoạch có tác động rất lớn hoặc lớn tới thị trường.

Đất đấu giá có thực sự ‘mất nhiệt’?

Giữa áp lực bủa vây, đại gia địa ốc còn bao nhiêu 'của để dành'?

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng chu kỳ mới được dẫn dắt bởi quy hoạch, hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu thực; hạ tầng đang tái phân bổ nguồn cung và lực cầu.

Khoảng cách địa lý vì thế đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực xa trung tâm vẫn có thể hấp dẫn trong dài hạn nếu người dân đi làm thuận tiện, tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân hình thành.

CBRE Việt Nam cũng chỉ ra rằng dư địa phát triển, mặt bằng giá đất cạnh tranh và hạ tầng trọng điểm đến năm 2030 đang khiến nhiều chủ đầu tư chuẩn bị quỹ đất để đón chu kỳ mới.

Tựu trung lại, giá trị cuối cùng vẫn phải được kiểm chứng bằng giao dịch, khả năng khai thác và nhu cầu sử dụng thực. Tuy nhiên, có thể khẳng định, khi nguồn lực đầu tư công lớn được chuyển hóa thành mạng lưới giao thông đồng bộ, bất động sản sẽ có thêm động lực tăng trưởng dựa trên nền tảng kinh tế thực, thay vì chỉ dựa vào những cơn sốt ngắn hạn.

Hưng Nguyên