Áp lực xử lý nợ quá hạn đang buộc các tổ chức tín dụng phải chuyển từ trạng thái đồng hành sang các biện pháp thu hồi nợ quyết liệt hơn.

Dồn dập bán đấu giá và cưỡng chế tài sản địa ốc

Tại Hà Nội, VietinBank Đông Anh vừa thông báo đấu giá khoản nợ quá hạn của Công ty Cổ phần Đại Kim theo nguyên trạng và không truy đòi. Tính đến ngày 11/8/2026, tổng dư nợ tạm tính lên tới 624,9 tỷ đồng, gồm 440,5 tỷ đồng nợ gốc và 184,4 tỷ đồng nợ lãi. Để đẩy nhanh tiến độ thu hồi, ngân hàng ấn định giá khởi điểm 562,4 tỷ đồng, tức thấp hơn khoảng 62,5 tỷ đồng so với dư nợ, đồng thời yêu cầu tiền đặt trước 112,5 tỷ đồng.

Tài sản bảo đảm của khoản nợ là quyền sử dụng hơn 7.000 m2 đất và tài sản gắn liền tại lô C/D13 Khu đô thị mới Cầu Giấy, phường Cầu Giấy, Hà Nội. Khu đất này được UBND TP. Hà Nội cấp giấy chứng nhận ngày 15/8/2007 cho Công ty Cổ phần Quan hệ quốc tế đầu tư sản xuất, gắn với dự án Five Star Residence Cầu Giấy nhưng đã đình trệ nhiều năm. Khoản vay cũng được bảo đảm bằng hàng tồn kho hình thành từ vốn vay VietinBank tài trợ và các quyền đòi nợ, quyền thụ hưởng tài sản liên quan.

Trong khi đó tại TP.HCM, HDBank quyết định áp dụng biện pháp mạnh khi trực tiếp thu giữ tài sản thế chấp của Địa ốc Hoàng Quân, doanh nghiệp còn dư nợ khoảng 895 tỷ đồng tính đến hết quý II năm nay từ các hợp đồng ký từ đầu năm 2024. Sau thời gian hỗ trợ tái cơ cấu bất thành và quá hạn bàn giao hồ sơ, ngân hàng ra quyết định thu giữ vào ngày 7/9 và bắt đầu thực hiện từ 25/9 cho tới khi tất toán nợ.

Danh mục thu giữ gồm 26 thửa đất với tổng diện tích hơn 3.660 m2 tại TP.HCM. Trong số này có 4 thửa rộng 1.000 m2 thuộc dự án SaiGonRes tại phường 7, quận 8, 14 thửa tại khu dân cư Phú Lợi thuộc phường 7, quận 8 với diện tích phần lớn 120 m2 mỗi lô, cùng 8 thửa tại phường Phú Hữu, quận 9 với diện tích 126 m2 mỗi lô. HDBank cũng thu giữ toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu nhà ở biệt thự và chung cư tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, nay thuộc phường Cát Lái, ngoại trừ 35 căn hộ và 4 căn biệt thự đã bán, chuyển nhượng hoặc hoán đổi trước đó.

Những động thái xử lý ráo riết từ các nhà băng là hệ quả tất yếu khi đòn bẩy tài chính của ngành bất động sản liên tục leo thang. Dữ liệu từ báo cáo “1H 2026 Banking Sector Update” do S&I Ratings công bố chỉ ra rằng, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp địa ốc niêm yết tính đến cuối tháng 6 đạt 360.240 tỷ đồng, tăng hơn 20%, tương đương mức tăng gần 60.900 tỷ đồng chỉ sau ba tháng. Kéo theo đó, hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu toàn ngành cũng bật tăng từ 0,61 lần ở cuối quý I lên mức 0,72 lần khi khép lại quý II.

Chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng vì vậy cũng đối diện sức ép rất lớn. Thống kê tại 27 ngân hàng niêm yết cho thấy tỷ lệ nợ xấu bình quân đã tăng từ 1,86% hồi cuối năm 2025 lên mức 2,01% vào cuối quý II/2026. Đáng lo ngại hơn, tốc độ tăng quy mô nợ xấu trong nửa đầu năm lên tới 17,5%, gần như gấp đôi mức tăng trưởng tín dụng chung đạt 9%.

Tấm đệm bất động sản hàng triệu tỷ đồng

Mặc dù tài sản bảo đảm trong hệ thống khá đa dạng, từ động sản, hàng tồn kho, cổ phiếu cho đến quyền đòi nợ hình thành tương lai, song bất động sản vẫn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu nhờ pháp lý rõ ràng và dữ liệu tham chiếu giá thị trường phong phú. TS. Châu Đình Linh - Giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TPHCM, cho biết: “Tài sản bảo đảm rất đa dạng, nhưng phần lớn ngân hàng vẫn tập trung vào bất động sản. Đây được coi là nguồn trả nợ thứ cấp khi khách hàng xảy ra rủi ro tín dụng, đồng thời là yếu tố củng cố lòng tin cho ngân hàng của chủ thể đi vay”.

Tại nhiều ngân hàng, tỷ trọng địa ốc chiếm áp đảo trong cơ cấu bảo đảm, như ACB ở mức 86%, BVBank chiếm 83% và Vietcombank chiếm 71% tổng giá trị tài sản thế chấp.

Báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2026 của 20 ngân hàng thương mại cho thấy tổng giá trị bất động sản thế chấp đã lên tới 9,68 triệu tỷ đồng, tăng gần 592.000 tỷ đồng sau nửa năm. Đứng đầu danh sách theo giá trị tuyệt đối là Vietcombank với 1,98 triệu tỷ đồng, tăng gần 91.000 tỷ đồng, theo sau là ACB và MB cùng đạt 1,15 triệu tỷ đồng với mức tăng lần lượt gần 92.000 tỷ đồng và 130.000 tỷ đồng.

Áp lực xử lý nợ xấu, ngân hàng đua bán tài sản bảo đảm

Bất động sản tăng giá, ngân hàng càng khó thu hồi tài sản bảo đảm

Toàn bộ 17 ngân hàng còn lại đều ghi nhận giá trị tài sản địa ốc dưới 1 triệu tỷ đồng, nổi bật là Sacombank hơn 892.000 tỷ đồng, VPBank hơn 786.000 tỷ đồng, LPBank hơn 509.000 tỷ đồng, HDBank đạt 489.000 tỷ đồng, VIB hơn 427.000 tỷ đồng và Techcombank hơn 369.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, chỉ có 5 ngân hàng ghi nhận giá trị bất động sản bảo đảm sụt giảm gồm Sacombank giảm 27.000 tỷ đồng, ABBank giảm 10.500 tỷ đồng, Viet A Bank giảm 4.500 tỷ đồng, VIB giảm 697 tỷ đồng và Nam A Bank giảm 192 tỷ đồng.

Trong nhóm Big4, Vietcombank là ngân hàng duy nhất công bố chi tiết số liệu này ở kỳ bán niên 2026 với con số xấp xỉ 2 triệu tỷ đồng. Trước đó vào cuối năm 2025, tổng giá trị địa ốc bảo đảm tại 4 ngân hàng quốc doanh đã đạt khoảng 10,61 triệu tỷ đồng, gồm Agribank với 3,37 triệu tỷ đồng, VietinBank đạt 2,75 triệu tỷ đồng, BIDV đạt 2,6 triệu tỷ đồng và Vietcombank là 1,89 triệu tỷ đồng.

Nắm giữ khối tài sản thế chấp khổng lồ mang lại sự bảo đảm trên sổ sách, nhưng việc thanh lý ra thị trường thực tế để thu hồi dòng tiền mặt lại đang là bài toán đầy thách thức khi vướng mắc pháp lý dự án và thanh khoản thị trường vẫn là rào cản lớn.

Thanh Hoa