Thực tế chỉ ra, trong thời gian qua, tình trạng phát triển loại hình chung cư mini tại nhiều địa phương bị buông lỏng, dẫn tới nhiều hệ lụy, cũng như gây quá tải về hệ thống hạ tầng đô thị. Hàng loạt vụ hỏa hoạn, gây thiệt hại nghiêm trọng về người và tài sản từng xảy ra là minh chứng.
Nhiều kỳ vọng...
Trong bối cảnh đó, Điều 57 Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đưa ra quy định siết quản lý về đầu tư, xây chung cư mini, cùng với đó là các điều khoản đảm bảo nguồn cung ra thị trường.
Cụ thể, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án. Các khu nhà phải đủ điều kiện đầu tư xây dựng, bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy...
Đáng chú ý, luật sửa đổi quy định căn hộ chung cư mini đáp ứng đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận (còn gọi là sổ hồng), theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
 |
|
Điều kiện để chung cư mini được cấp sổ hồng là không dễ. |
Anh Đàm Thanh Tùng, chủ tòa nhà chung cư mini quy mô gần 40 căn tại Bắc Từ Liêm (Hà Nội) cho hay chung cư mini có ưu điểm là được xây dựng theo mô hình khép kín với đầy đủ nội thất cơ bản, giúp khách hàng có thể dọn vào ở ngay. Đặc biệt, giá bán cũng vừa phải nên hấp dẫn người mua.
Đa số chung cư mini, theo anh Tùng, sau khi xây dựng được “phù phép” dưới dạng công trình nhà ở riêng lẻ, thì sổ hồng chỉ được cấp cho một cá nhân (với vai trò chủ đầu tư). Đây là lý do số lượng sổ hồng được cấp cho từng căn hộ chung cư mini hiện “chỉ đếm trên đầu ngón tay”.
“Thị trường sẽ vận hành theo nhu cầu của người dân, nên chắc chắn sẽ không cấm được, chỉ có thể quản lý chặt chẽ hơn. Vì vậy, quy định mới trong Luật Nhà ở sửa đổi vừa được thông qua rõ ràng đang đi đúng hướng, đáp ứng nhu cầu thực tế”, anh Tùng nói với VnBusiness.
Cũng theo vị chủ nhà trên, việc cấp sổ hồng sẽ giúp loại hình chung cư mini được quản lý chặt chẽ, với các quy chuẩn an toàn về pháp lý, mua bán, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự… cao hơn, từ đó đảm bảo quyền lợi cho người mua, đồng thời cũng mang lại lợi ích cho chủ đầu tư khi giá bán sẽ tăng.
Cũng lắm thách thức
Có thể thấy, việc được xác định “danh phận” sẽ đem lại nhiều lợi ích cho người mua chung cư mini, tuy nhiên, những quy định mới cũng làm nảy sinh nhiều lo ngại. Đây có thể là lý do khiến hàng loạt nhà đầu tư quyết định “quay xe”, chuyển hướng dòng tiền sang loại hình khác giàu tiềm năng hơn.
Anh Hoàng Phi Vũ, một nhà đầu tư đang sở hữu tòa chung cư mini 24 phòng tại quận Thanh Xuân (Hà Nội), cho biết vào giữa năm 2023, sau khi “thoát” thành công 4 lô đất tại Hưng Yên và Bắc Ninh, thu về hơn 11 tỷ đồng, trả hết khoản vay ngân hàng 3 tỷ đồng, anh quyết định rót 8 tỷ đồng để mua vào 1 khu nhà trọ cũ 7 tầng ở gần Khu công nghệ cao Hòa Lạc.
Sau khi mua vào, anh Vũ kết hợp với 1 người bạn đầu tư thêm gần 3 tỷ đồng để cải tạo toàn bộ khu trọ thành tòa chung cư mini 24 phòng (4 phòng/tầng, tầng 1 là hầm để xe), diện tích mỗi phòng khoảng 30m2 được đập thông từ 2 phòng trọ cũ, giá thuê bình quân 6-8 triệu đồng/tháng, không bán.
Hơn 1 năm qua, khu chung cư mini của anh Vũ luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt, tuy nhiên, vấn đề là khu này vốn trên nền của khu trọ cũ nên xuống cấp nhanh, chi phí bỏ ra để tu sửa gần như “ngốn” hết số lợi nhuận. Đặc biệt, từ 1/8 tới, luật mới quy định gắt gao nên anh quyết định sẽ rao bán lại.
Cụ thể, theo anh Vũ, thời gian tới, chung cư mini chỉ để cho thuê, cá nhân có quyền sử dụng đất phải đáp ứng 3 điều kiện. Đầu tiên là đáp ứng yêu cầu về xây dựng nhà ở theo quy định của bộ trưởng Bộ Xây dựng. Thứ hai, là đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy. Thứ ba là đáp ứng về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của UBND cấp tỉnh.
“Để đáp ứng được các tiêu chuẩn theo quy định, chúng tôi dự kiến phải rót thêm trên dưới 2 tỷ đồng, cộng với nhiều yếu tố xung quanh nên tôi quyết định rao bán lại, mục tiêu là thu hồi vốn sau đó dồn tiền đầu tư đất nền ven đô với tầm nhìn 3-5 năm”, anh Vũ chia sẻ với VnBusiness.
Không chỉ là hiện tượng cục bộ, áp lực trả lãi ngân hàng cùng với những quy định, điều kiện kinh doanh bị “siết” sau loạt thảm họa cháy chung cư mini, rất nhiều nhà đầu tư chung cư mini ở khắp các địa phương tại Hà Nội đang “quay xe” ồ ạt rao bán các tòa chung cư mini để thu hồi vốn.
Anh Minh, môi giới chuyên về chung cư mini tại Hà Nội, tiết lộ thời gian qua việc rao bán các tòa chung cư mini nở rộ. Văn phòng của anh hiện đang có hơn 30 bộ hồ sơ gửi bán, phổ biến tại các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm … với giá từ 12-25 tỷ đồng, tùy khu vực và diện tích.
“Việc được cấp sổ hồng là một điểm nhấn tích cực, tác động tốt đến tâm lý của người mua chung cư mini, theo đó giá bán có thể sẽ được cải thiện. Tuy nhiên, để đạt tiêu chuẩn được cấp sổ hồng là không dễ, thậm chí rất khó. Chưa kể, việc vận hành chung cư mini theo tiêu chuẩn cũng đòi hỏi chi phí tăng cao, cộng với áp lực về tài chính nên nhiều chủ nhà quyết định thoát hàng”, anh Minh phân tích.
Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhìn nhận chung cư mini vẫn là phân khúc tiềm năng đối với những người có sẵn dòng tiền. Tuy nhiên, bên cạnh rủi ro nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư cũng cần lưu ý về tính pháp lý của loại hình này.
“Trong ngắn và trung hạn, phân khúc này sẽ tiếp tục gặp thêm nhiều khó khăn, áp lực, vì vậy các nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền”, ông Đính cảnh báo.
Hưng Nguyên
