Báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, trong quý III/2022, nguồn cung căn hộ mới tiếp tục rơi vào tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng. Đơn cử, tại TP.HCM, theo Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp trong quý vào khoảng 6.600 căn, giảm 51% so với quý trước.
Nhà sơ cấp giảm lợi thế
Không chỉ nguồn cung khan hiếm, giá nhà sơ cấp cũng liên tục đội lên, vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân. Nguyên nhân là bởi chi phí đầu vào tăng, doanh nghiệp phát triển dự án vẫn “ôm tham vọng” lãi lớn.
Các kết quả thăm dò cho thấy, kể từ đầu quý III đến nay, dù các chủ đầu tư liên tục tung ra các chế độ đãi ngộ cho khách hàng, nhưng thực tế giá bán sản phẩm mới vẫn liên tục tăng, dự án sau luôn nhỉnh hơn dự án trước 7-15%.
Riêng nhóm bất động sản liền thổ, giá chào bán nhà phố, biệt thự thời gian qua cũng tăng 10-25% so với hồi đầu năm. Theo giới chuyên gia, đà tăng giá của thị trường nhà ở sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục trong những tháng cuối năm nay.
Đáng chú ý, ngay cả các dự án nhà ở vùng ven - vốn được người dân kỳ vọng có mức giá "mềm" hơn để mua, cũng liên tục tăng giá với tốc độ có thể “gây choáng”.
Tại Hà Nội, kết quả khảo sát cho thấy, giá chung cư ở các quận ven trung tâm như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai... đã vượt mức 30 triệu đồng/m2, không hiếm các dự án có giá bán trên 40 triệu đồng/m2.
Có thể kể đến loạt dự án như Vinhomes Smart City hay Masteri West Heights (Nam Từ Liêm) có mức giá rao bán lên tới 45 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10-15% so với mức trung bình năm 2021. Các dự án đang mở bán như Khai Sơn City (Long Biên) giá 43 triệu đồng/m2, Ha Noi Melody Residence (Hoàng Mai) giá hơn 45 triệu đồng/m2, Grand Sunlake Văn Quán (Hà Đông) giá 44 triệu đồng/m2...
Nhà ở trên thị trường thứ cấp đang có nhiều lợi thế trong bối cảnh giá sơ cấp tăng mạnh và nguồn cung thiếu hụt. |
Trong bối cảnh giá bán nhà ở sơ cấp tăng nhanh, giá nhà ở do nhà đầu tư “mua đi bán lại” trên thị trường thứ cấp lại đang cho thấy dấu hiệu đi ngang, thậm chí ở nhiều khu vực kéo dài đà giảm. Báo cáo so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 sàn căn hộ cùng phân khúc tại TP.HCM của Savills cho thấy mức chênh lớn.
Cụ thể, các căn hộ ở phân khúc trung bình có giá thứ cấp thấp hơn so với căn sơ cấp khoảng 35%. Ở phân khúc căn hộ giá rẻ, mức chênh lệch này lên tới 60%.
Nhà ở thứ cấp "trỗi dậy”?
Anh Nguyễn Quốc Tuấn, chủ một sàn môi giới bất động sản tại khu Đông TP.HCM cho biết, trong quý III, số lượng bất động sản ký gửi bán lại tại sàn của anh tăng 30% so với quý II. Đến đầu tháng 10, lượng hàng thứ cấp chào bán đã vọt tăng 50% so với cùng kỳ năm 2021.
“Rổ hàng chờ bán đang liên tục tăng lên, song thanh khoản khá yếu, giá bán có xu hướng điều chỉnh trong quá trình mặc cả khi hơn 60% chủ tài sản cần bán gấp do ngộp tài chính, chấp nhận thương lượng đối với khách mua thiện chí”, anh Tuấn tiết lộ.
Ở góc nhìn của đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, việc nguồn cung sơ cấp thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá liên tục tăng cao, khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp.
“Việc mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Bất lợi lớn nhất của người mua nhà thứ cấp là phải trả tiền “một cục” và không có hỗ trợ lãi suất”, bà Dung nói.
Vì vậy, theo đại diện CBRE, nếu ở thị trường thứ cấp, chủ đầu tư cũng giãn thanh toán cho người mua, như áp dụng với nhà hình thành trong tương lai thì sức mua sẽ rất tốt. Hiện, có một số chủ đầu tư áp dụng chính sách 20-50% nhận nhà ở ngay cũng là cách khuyến khích người mua trong bối cảnh thị trường khó khăn.
Trong khi đó, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group phân tích, trong điều kiện bình thường, thị trường sơ cấp và thứ cấp có quan hệ bổ trợ nhau. Thị trường sơ cấp dồi dào hàng hóa sẽ giúp cho thị trường thứ cấp sôi động. Ngược lại, thị trường thứ cấp giúp thị trường sơ cấp có thêm động lực để phát triển.
Tuy nhiên, nghịch lý tăng - giảm giá của hai mảnh ghép thị trường trong thời gian qua cho thấy bất động sản đang đứng trước nhiều thách thức.
Vì vậy, theo ông Chánh, năm 2022 là thời điểm nhà đầu tư cá nhân, giới đầu cơ bất động sản giảm giá để thoát hàng, nhưng một vài năm tới, các nhà phát triển dự án cũng gặp không ít khó khăn.
Trong giai đoạn 2023-2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản sơ cấp có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021-2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn, chi phí nguyên liệu đầu vào tăng từ 7-15% so với cuối năm 2021.
Hưng Nguyên