Anh Trần Mạnh Quân, một doanh nhân trong lĩnh vực logistics, bắt đầu đầu cơ vào loại hình biệt thự từ giữa năm 2023 khi thanh khoản toàn thị trường còn yếu. Khi đó, anh mua một căn biệt thự song lập tại khu Đông TP.HCM với giá xấp xỉ 42 tỷ đồng.

“Tay to” trúng đậm

Đến giữa năm 2025, môi giới liên tục gọi điện “gạ” anh Quân chốt lời với mức trên 50 tỷ đồng, tương đương biên độ tăng gần 10 tỷ đồng chỉ sau hơn 2 năm. “Thực tế tôi không có ý định bán, nhưng mức giá thị trường đang khiến nhiều nhà đầu tư như tôi cảm thấy rất rõ xu hướng dòng tiền quay lại phân khúc cao cấp”, anh Quân chia sẻ.

Trong khi đó, chị Đặng Thu Hằng, một nhà đầu tư cá nhân chuyên dòng sản phẩm căn hộ cao cấp lại đang đứng trước cơ hội thắng lớn nhờ chiến lược “đi trước hạ tầng”. Năm 2024, chị rót tiền mua vào một căn hộ hạng sang tại phường An Khánh (TP.HCM), đến nay giá căn hộ này chạm ngưỡng 350 triệu đồng/m2, tăng gần 40% so với cách đây hơn 1 năm.

Theo chị Hằng, bất động sản cao cấp và hạng sang đang chứng kiến đà tăng giá mạnh mẽ và kéo dài, nguyên nhân chủ yếu là do “kỳ vọng thị trường và tâm lý đầu cơ đang quay trở lại rất nhanh”. Chưa kể, giới đầu tư cá nhân từ Hà Nội vào cũng khiến phân khúc nhà cao cấp tăng nhiệt đáng kể.

Không chỉ ở góc nhìn của nhà đầu tư, ghi nhận của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy từ đầu năm 2025 đến nay, phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang, đang chứng kiến đà tăng giá rõ rệt.

Khảo sát của VnBusiness tại các khu vực vùng ven Hà Nội cho thấy giá biệt thự tăng bình quân 7-25%, thậm chí xuất hiện các điểm “sốt cục bộ” khi môi giới hoạt động mạnh và giao dịch thiên về đầu cơ. Đơn cử, tại Hà Đông, những sản phẩm biệt thự trong tầm giá 30-60 tỷ đồng được hấp thụ nhanh, dù mặt bằng giá đã lên tới khoảng 150-220 triệu đồng/m².

Ở góc độ toàn thị trường, các con số thăm dò cũng cho thấy tốc độ tăng giá bất động sản cao cấp, hạng sang đang rất nhanh. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, giá sơ cấp tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng 35-45% chỉ sau một năm.

Riêng quý III, giá căn hộ tại TP.HCM tăng thêm 15-18%, đạt trung bình khoảng 90 triệu đồng/m², với khoảng 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Báo cáo của Knight Frank Việt Nam cũng ghi nhận giá sơ cấp bình quân căn hộ TP.HCM đạt gần 96 triệu đồng/m², tăng 8,8% so với cùng kỳ năm 2024, trong đó gần 60% nguồn hàng mở bán có giá trên 100 triệu đồng/m².

Có nguy cơ “bong bóng”?

Những con số trên lý giải vì sao giới đầu tư có dòng tiền lớn đang quay trở lại thị trường. Dòng vốn không chỉ tìm kiếm nơi trú ẩn an toàn mà còn kỳ vọng vào biên độ tăng giá ngắn và trung hạn. Tuy nhiên, chính tốc độ tăng nhanh cùng tỷ trọng giao dịch đầu cơ cao lại làm dấy lên lo ngại về nguy cơ hình thành “bong bóng” bất động sản cao cấp.

So sánh với bài học từ Trung Quốc cách đây một thập kỷ, nhiều chuyên gia chỉ ra những điểm tương đồng đáng chú ý khi giá tăng liên tục, tâm lý đầu tư theo đám đông, dòng tiền đổ vào bất động sản mạnh mẽ và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn lấn át nhu cầu ở thực.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng Việt Nam không đi hoàn toàn theo quỹ đạo của Trung Quốc, song rủi ro bong bóng ở phân khúc cao cấp là có thật nếu giá bị đẩy quá xa so với sức mua thực tế. Bong bóng hoàn toàn có thể xuất hiện ngay cả trong bối cảnh thiếu cung, khi giới đầu cơ găm hàng và kỳ vọng giá tăng nhanh.

Ở góc nhìn lạc quan hơn, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, đánh giá nguy cơ bong bóng với toàn thị trường bất động sản hiện ở mức thấp do tình trạng thiếu cung kéo dài.

Ba năm gần đây, TP.HCM chỉ có chưa tới 20.000 sản phẩm nhà ở mới mỗi năm, thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2018-2021. Hạ tầng phát triển chậm, thủ tục pháp lý kéo dài và quỹ đất trung tâm thu hẹp khiến nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu, qua đó tạo lực đỡ nhất định cho mặt bằng giá.

Dù vậy, ranh giới giữa tăng trưởng mạnh và bong bóng tài sản được đánh giá là rất mong manh. Khi giá nhà leo lên mức 200-250 triệu đồng/m² mà không tương xứng với chất lượng sản phẩm và thu nhập bình quân, thị trường có thể đối mặt với kịch bản bão hòa, bên bán không muốn giảm giá, bên mua e ngại rủi ro, thanh khoản suy yếu.

Ở góc nhìn dài hạn, giới chuyên gia nhìn nhận bất động sản vẫn còn dư địa tăng trưởng nhờ đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học và dịch chuyển công nghiệp. Tuy nhiên, nguy cơ “điểm nghẽn thanh khoản” tại phân khúc cao cấp, nơi giá đã tăng mạnh nhiều năm và phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ vẫn là hiện hữu.

Trong bối cảnh đó, thông điệp được các chuyên gia nhấn mạnh với nhà đầu tư là sự thận trọng. Bất động sản cao cấp, hạng sang vẫn có tiềm năng dài hạn rõ ràng, nhưng thanh khoản ngắn hạn không dễ dàng.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh niềm tin thị trường chưa thực sự ổn định có thể biến lợi nhuận trên giấy thành áp lực dòng tiền. Thị trường hiện tại, hơn bao giờ hết, đòi hỏi sự tỉnh táo để phân biệt giữa sóng thật và sóng ảo, giữa tăng trưởng bền vững và bong bóng tài sản đang manh nha hình thành.

Nhật Minh