Cụ thể, theo dự thảo sửa đổi, bổ sung 3 luật do Bộ Tài chính xây dựng, đất phi nông nghiệp bỏ hoang, chậm hoặc không đưa vào sử dụng có thể chịu thuế sử dụng đất ở mức 0,2% mỗi năm, tính trên giá đất theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành.

Kỳ vọng thay đổi hành vi sử dụng đất

Quy định trên có thể tác động tới đất ở trong các dự án hạ tầng để trống nhiều năm, đất đã chuyển mục đích sang đất ở, đã phân lô nhưng chưa xây dựng, cũng như những diện tích được giao hoặc cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng.

Chủ đầu tư chịu thuế với phần đất chưa bán, người mua chịu thuế đối với phần đã sang tên. Con số tưởng như không lớn nhưng sẽ rất đáng kể nếu áp dụng liên tục trên lượng tài sản lớn.

Ví dụ, một khu đất 200 m2, giá theo bảng đất 10 triệu đồng/m2, nếu thuộc diện chịu thuế, sẽ phát sinh khoảng 4 triệu đồng mỗi năm. Với nhà đầu tư nắm nhiều lô, chi phí này không còn nhỏ.

Quan trọng hơn, thuế biến việc giữ đất bỏ trống từ khoản đầu tư ít phát sinh chi phí thành khoản đầu tư phải tính đến chi phí thời gian và dòng tiền. Thực tế thị trường cho thấy đây chính là khoảng trống của đầu cơ đất nền.

Hơn nửa năm qua, anh Trần Tiến Trọng ở Cầu Giấy, Hà Nội đã chi hơn 8 tỷ đồng mua 3 lô đất nền tại Sóc Sơn (Hà Nội) và Hưng Yên. Các thương vụ được thực hiện khi một số chủ đất chịu áp lực lãi vay và phải cắt lỗ.

Với anh Trọng, mục tiêu chủ yếu vẫn là mua được giá tốt rồi chờ thị trường tăng. Tuy nhiên, điều đáng nói là trước thông tin đất bỏ hoang có thể bị đánh thuế, nhà đầu tư này tỏ ra không quá lo lắng.

Anh Trọng cho rằng, trước mắt, từ đề xuất đến chính sách và triển khai thực tế còn một chặng đường dài. Hơn nữa, nếu chi phí thuế tăng, nhà đầu tư có thể tính vào giá bán.

Cách nhìn của nhà đầu tư gốc Hà Nội cho thấy một thực tế, đánh thuế mới chỉ là điều kiện cần. Nếu chi phí thuế thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu cơ vẫn có thể chấp nhận “nuôi” đất.

Đây cũng là lý do mà giới chuyên gia khẳng định chính sách không nên chỉ được nhìn dưới góc độ tăng nguồn thu. Mục tiêu lớn hơn là thay đổi hành vi sử dụng đất.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu thị trường bất động sản VARS, nhận định nếu được thực thi hiệu quả, nhóm đầu cơ sẽ chịu tác động lớn, hoạt động lướt sóng có thể giảm và thị trường cân bằng hơn.

Tuy nhiên, đánh thuế đất bỏ hoang không đồng nghĩa cứ để đất trống là có thể thu ngay 0,2%. Ranh giới giữa đầu cơ và dự án chưa thể triển khai vì nguyên nhân khách quan phải được xác định rõ.

Một khu đất có thể chậm xây dựng vì vướng giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch, thủ tục đầu tư, nghĩa vụ tài chính hoặc tranh chấp pháp lý. Nếu tất cả đều bị xem là “bỏ hoang”, chính sách sẽ tạo rủi ro cho những chủ thể không cố tình găm đất.

Đầu cơ đất kém hấp dẫn hơn?

Ở góc nhìn của đơn vị quản lý, ông Trương Bá Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí, Bộ Tài chính, cho biết việc định hình đâu là đất bỏ hoang phải chịu thuế là nội dung được nghiên cứu rất kỹ khi xây dựng chính sách.

Theo ông Tuấn, tại Thông báo số 289 ngày 28/9, lãnh đạo Chính phủ giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường rà soát, làm rõ tiêu chí xác định đất bỏ hoang trong pháp luật đất đai, làm căn cứ áp dụng thuế. Dự thảo luật dẫn chiếu theo quy định của pháp luật đất đai.

Việc xác định chính xác đâu là đất bỏ hoang sẽ là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả của chính sách. Càng rõ tiêu chí về thời điểm bắt đầu tính chậm sử dụng, nguyên nhân được miễn hoặc giảm, trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ chế xác minh, khả năng chính sách đi đúng đối tượng càng cao.

'Đuối dòng tiền', doanh nghiệp địa ốc xoay xở ra sao?

Nhà đầu tư đất nền hạ kỳ vọng lợi nhuận

Một vấn đề khác là mức thuế. Theo giới phân tích, mức 0,2% có thể chưa đủ lớn để buộc nhà đầu cơ bán nếu tài sản kỳ vọng tăng giá 10-20% mỗi năm.

Vì vậy, hiệu quả không nằm ở một con số đơn lẻ mà ở cả hệ thống, đất càng để lâu, chi phí càng phải đủ sức làm thay đổi phép tính kinh tế của người nắm giữ. Đồng thời, cần phân biệt đất bỏ hoang của cá nhân với dự án chậm triển khai của doanh nghiệp, bởi quy mô và nguyên nhân chậm sử dụng khác nhau.

Cũng cần nói thêm, bất chấp việc đánh thuế có thể làm giảm lợi ích của giới đầu cơ giữ đất chỉ để chờ tăng giá, không nên kỳ vọng thuế tự động kéo giá bất động sản xuống. Nhà đầu tư có thể chuyển một phần chi phí sang người mua nếu thị trường chấp nhận mức giá mới.

Vì thế, với câu hỏi “giới đầu cơ không lo thì ai lo?” thì câu trả lời là thuế khiến chiến lược ôm đất bỏ hoang không còn dễ dàng và gần như miễn phí như trước. Chính sách mới nếu được triển khai hiệu quả sẽ khiến hành vi đầu cơ kém hấp dẫn hơn.

Thuế sẽ là công cụ được Nhà nước sử dụng để đặt lại “giá” của việc găm giữ nguồn lực. Và khi giữ đất không còn rẻ, giới đầu cơ dù chưa lo ngay hôm nay cũng sẽ phải tính lại bài toán tương lai.

Hưng Nguyên