Cuối năm 2025, khi lãi suất cho vay mua nhà còn tương đối hấp dẫn, anh Trần Thế Khải, 39 tuổi, đang thuê nhà tại khu vực Cầu Giấy, Hà Nội, từng tính toán phương án vay ngân hàng để mua căn hộ.

Áp lực kép

Thời điểm đó, anh Khải được một ngân hàng trong nhóm “big 4” tư vấn mức lãi suất cố định 6,5%/năm trong 12 tháng đầu, sau ưu đãi sẽ áp dụng lãi suất tiết kiệm dân cư kỳ hạn 24 tháng cộng biên độ 4%. Tuy nhiên, trước những dự báo giá bất động sản có thể giảm sâu trong năm tiếp theo, anh quyết định tiếp tục chờ đợi.

Đến nay, giá một số căn hộ đã điều chỉnh, đặc biệt ở những bất động sản mà chủ sở hữu chịu áp lực tài chính. Nhưng cơ hội mà anh Khải chờ đợi lại đi kèm một trở ngại khác là lãi suất vay mua nhà tại ngân hàng từng ưu đãi 6,5%, nay tăng lên 9,5%/năm trong 12 tháng đầu, sau đó tính theo lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 24 tháng cộng biên độ 3,7%.

“Căn nhà có thể rẻ hơn, nhưng số tiền phải trả cho ngân hàng lại đắt hơn. Sau nhiều tháng cân nhắc, tôi vẫn chưa thể đưa ra quyết định xuống tiền”, anh Khải chia sẻ.

Câu chuyện của anh Khải không hiếm trong thực tế, thậm chí phần nào phản ánh nghịch lý ngày càng rõ trên thị trường nhà ở, giá giảm không đồng nghĩa khả năng mua nhà được cải thiện.

Với những người phải dựa đáng kể vào tín dụng, bài toán an cư không chỉ nằm ở giá căn hộ mà còn phụ thuộc chi phí vốn, thu nhập và khả năng duy trì dòng tiền trong nhiều năm. Khi giá nhà neo cao còn lãi suất đảo chiều, người mua đứng giữa hai sức ép, chờ giá giảm thêm thì chưa biết bao giờ, còn mua ngay lại lo khoản trả nợ vượt quá sức chịu đựng.

Theo số liệu DKRA Consulting, đến tháng 9/2026, lãi suất vay mua nhà cố định trong 12-24 tháng tại 11 ngân hàng phổ biến khoảng 10,9%/năm. Một số mức cao hơn đáng kể, như VPBank khoảng 13,2%/năm, VIB khoảng 11,1-12%/năm; chỉ một số ngân hàng còn duy trì lãi suất dưới 10%. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến khoảng 12-15%/năm.

Hãy hình dung một người mua căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, vay ngân hàng 2 tỷ đồng trong thời hạn dài. Nếu lãi suất tăng từ 6,5% lên 9,5%/năm, riêng tiền lãi tính trên dư nợ ban đầu tăng từ khoảng 130 triệu đồng lên 190 triệu đồng mỗi năm.

Trong trường hợp căn hộ giảm giá 5-10%, người mua tiết kiệm được 150-300 triệu đồng trên mức giá 3 tỷ đồng. Khoản chênh lệch này không phải không có ý nghĩa, nhưng không thể tách rời tổng chi phí vay trong suốt thời gian sở hữu.

Nếu lãi suất duy trì ở mức cao, lợi ích từ giá mua thấp hơn có thể bị thu hẹp đáng kể. Với các gia đình có thu nhập không tăng tương ứng, chỉ một đợt điều chỉnh lãi suất sau ưu đãi cũng đủ làm đảo lộn kế hoạch tài chính vốn được tính toán trên giả định chi phí vốn ổn định.

Nguồn cung lệch pha, nhà vừa túi tiền vẫn khan hiếm

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư tại Savills Việt Nam, cho rằng lãi suất cao khiến nhà đầu tư thận trọng hơn, nhất là với những khoản vay lớn.

Chưa kể, chi phí vốn tăng không có nghĩa giá bất động sản sẽ giảm đồng loạt. Thị trường có thể sàng lọc mạnh hơn, trong đó các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền vẫn giữ được sức hấp dẫn.

Khó khăn của người mua nhà còn bắt nguồn từ khoảng cách giữa sản phẩm được chào bán và khả năng chi trả của số đông. Theo báo cáo của Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội, trong sáu tháng đầu năm 2026, căn hộ chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch chung cư.

Tuy nhiên, nhóm căn hộ cao cấp có giá 50-80 triệu đồng/m² và phân khúc sang trọng, siêu sang trên 80 triệu đồng/m² chiếm tới 78% nguồn cung chung cư thương mại mới. Căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m² gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.

Đất bỏ hoang bị đánh thuế: Giới đầu cơ không lo thì ai lo?

Tiền 'đắt' kìm thanh khoản địa ốc quý cuối năm 2026?

Sang quý III/2026, Knight Frank Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 4.349 USD/m², tương đương khoảng 114 triệu đồng/m², giảm nhẹ 0,15% theo quý nhưng vẫn cao hơn 25% so với cùng kỳ năm trước. Lượng căn hộ tiêu thụ trong quý giảm 40% so với quý trước, còn 2.960 căn.

Diễn biến này cho thấy giá có thể nhích xuống hoặc đi ngang trong khi sức mua suy yếu đáng kể. Người mua đang thận trọng hơn, nhưng sự thận trọng chưa đủ tạo ra bước ngoặt về khả năng tiếp cận nhà ở.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, lãi suất cao có thể khiến thị trường bất động sản chậm lại nhưng chưa đủ tạo áp lực kéo giá nhà giảm mạnh.

Ngoài độ trễ giao dịch, nguồn cung hạn chế và việc nhiều chủ sở hữu không phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay cũng góp phần duy trì mặt bằng giá. Khi nhu cầu nhà ở đô thị vẫn lớn, còn dự án mới tập trung vào phân khúc cao cấp, sự điều chỉnh khó diễn ra đồng đều.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Việt Nam, cũng nhận định thị trường chưa bước vào chu kỳ giảm giá trên diện rộng. Cơ cấu nguồn cung mới vẫn nghiêng về sản phẩm cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Trong 6-12 tháng tới, theo bà Hương, thị trường Hà Nội và TP.HCM nhiều khả năng phân hóa rõ hơn giữa các dự án, sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín có thể giữ giá, còn những bất động sản kém cạnh tranh hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ chịu sức ép điều chỉnh lớn hơn.

Hưng Nguyên