Báo cáo Industrial Insider do Savills Việt Nam công bố trong tháng 9 chỉ ra, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại hai “đầu tàu” kinh tế Hà Nội và TP.HCM đã được lấp đầy gần như hoàn toàn. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cả nước đạt bình quân 70,9%, tương đương cuối năm 2020.
Giá thuê đắt, lợi nhuận tăng
Cụ thể, ở miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96%, tại Hưng Yên đạt tỷ lệ 77%. Hải Phòng hiện ở mức thấp nhất trong các tỉnh trọng điểm với 68%, nhưng nguyên nhân đến từ việc dự án Deep C Hải Phòng III chỉ mới ra mắt.
Trong khi đó, ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh thành trọng điểm đạt đến 84%. Bình Dương với hơn 7.000 ha đất công nghiệp đã được lấp đầy trên 90%. Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An đã có những dự án mới gia nhập thị trường, còn TP. HCM, Bình Dương và Đồng Nai hiện đều “khát” nguồn cung.
Nhu cầu cao đang đẩy giá thuê đất khu công nghiệp lên cao. Trong đó, với ưu thế về cơ sở hạ tầng và giao thông, giá thuê khu công nghiệp tại Hà Nội đạt mức gần 140 USD/m2, cao nhất miền Bắc. Tại TP.HCM, giá đã vượt ngưỡng 200 USD/m2, đứng đầu khu vực phía Nam.
Các chuyên gia phân tích của SSI Research nhận định, trong nửa cuối năm 2022, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp vẫn sẽ tăng mạnh do dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.
Giá thuê đất khu công nghiệp cũng được dự báo sẽ tăng cao khi nhu cầu mở rộng nhà xưởng tăng mạnh. Hiện, các tên tuổi lớn trong lĩnh vực điện tử như Samsung, LG Display, Xiaomi, Goertek… đang lên kế hoạch mở rộng, tăng vốn, hoặc thuê mới nhà xưởng để bắt đầu sản xuất tại Việt Nam.
 |
|
Lợi suất đầu tư khu công nghiệp đang ở mức 8-11%, cao hơn rất nhiều so với nhiều phân khúc bất động sản khác. |
Sự cộng hưởng của nhiều yếu tố thuận lợi giúp tỷ suất lợi nhuận đầu tư khu công nghiệp đang nằm trong top đầu các phân khúc bất động sản hiện tại. Đơn cử, theo Savills Việt Nam, trong 6 thương vụ bán và cho thuê lại gần nhất được thực hiện với lợi suất đạt 8-11%.
So sánh với tỷ suất lợi nhuận của loại hình shophouse (nhà phố thương mại) hiện chỉ ở mức trên dưới 1%/năm, hay nhà cho thuê vào khoảng hơn 4%/năm để thấy con số lợi nhuận đầu tư khu công nghiệp là rất ấn tượng.
Cách nào nâng cao sức hút?
Bất động sản khu công nghiệp Việt Nam rõ ràng đang hội tụ đủ những thuận lợi để bùng nổ. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định Việt Nam đang nắm nhiều lợi thế so với các nước trong khu vực. Đơn cử là về giá thuê trong nước hiện vẫn ở mức tương đối phải chăng nếu đặt lên bàn cân với Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc, hay Ấn Độ…
Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá với sự bùng nổ của thương mại điện tử trong những năm gần đây, bất động sản công nghiệp đang thu hút nhiều nhà đầu tư gốc Á như Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc...
Tuy nhiên, theo vị đại diện của Cushman & Wakefield, nhóm các nhà đầu tư cập bến thị trường Việt Nam trong giai đoạn 2022 trở đi đang có xu hướng tìm kiếm bất động sản hậu cần (logistics) chất lượng ngày càng cao. Đây là thách thức của các nhà đầu tư khi xây khu công nghiệp cho thuê trong thời gian tới.
Có một thực tế là các khu công nghiệp, khu chế xuất của Việt Nam thời gian qua chủ yếu thu hút được các doanh nghiệp đến từ châu Á, trong khi chưa thực sự tạo được sức hút với các các “đại bàng” đến từ châu Âu và Bắc Mỹ. Các tên tuổi như LEGO với dự án tỷ USD tại khu công nghiệp VSIP vẫn vô cùng hiếm hoi.
Để giải bài toán thu hút các "ông lớn" toàn cầu tham gia vào thị trường Việt Nam, theo các chuyên gia, những khu công nghiệp mới trong thời gian tới cần có quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho các chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, R&D và các trung tâm dữ liệu.
Đáng chú ý, xu hướng xanh và bền vững tại các khu công nghiệp là định hướng phát triển tất yếu trong tương lai. Không chỉ đem lại lợi ích về môi trường, xu hướng này chính là một lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp tại Việt Nam với các “đại bàng” trong khu vực và toàn cầu.
Bên cạnh đó, để tăng sức cạnh tranh, các nhà đầu tư cũng cần có giải pháp ứng phó với những bất lợi của thị trường trong nước như chi phí đền bù và giá đất tăng lên rất cao, trình độ lao động còn tương đối thấp, trong khi cơ sở hạ tầng, giao thông chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu…
TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia bất động sản, khẳng định các địa phương, doanh nghiệp cần chuẩn bị tốt nguồn nhân lực có trình độ. Bởi, ưu tiên hàng đầu hiện nay tại các khu công nghiệp là các lĩnh vực tạo ra sản phẩm có hàm lượng công nghệ và chất xám cao, giảm lĩnh vực thâm dụng lao động.
Trong thời gian tới, nhu cầu thuê khu công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng bởi làn sóng dịch chuyển của các tập đoàn lớn rời Trung Quốc sang các nước trong khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam. Để kịp thời “dọn ổ đón đại bàng”, các doanh nghiệp trong nước và cả cơ quan quản lý cần có sự điều chỉnh để có mô hình phát triển phù hợp hơn.
Hiến Nguyễn
