Tại báo cáo ngành bất động sản vừa được CTCP Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MASVN) công bố, ở phân khúc bất động sản dân cư, dự kiến nguồn cung dự kiến sẽ được cải thiện rõ rệt.
Báo cáo cũng đưa ra nhận định: "Nguồn cung sẽ phục hồi đáng kể trong giai đoạn 2022 - 2023 với hơn 20.000 căn hộ được dự kiến chào bán trong năm 2022. Song song với đó, giá nhà sẽ đi ngang. Tuy nguồn cung tăng cao nhưng mặt khác các dự án mới mở bán trong tương lai đều được nâng cấp và chuyển sang phân khúc cao hơn".
 |
|
Dự kiến nguồn cung BĐS dân cư sẽ được cải thiện rõ rệt. |
Trong những năm trước, mặc dù nguồn cung giảm, nhưng do nhu cầu nhà ở thực vẫn ở mức cao nên giá bán sơ cấp tại các phân khúc này đều tăng đáng kể. Giá bán sơ cấp này dao động trong khoảng 36 triệu đồng/m2 (1.600 USD/m2) trong năm 2021 (tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước) và là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Do chịu tác động tiêu cực từ dịch bệnh Covid -19, số lượng căn hộ mở bán trong năm 2021 tại Hà Nội tiếp đà giảm nhẹ 7% đạt mức khoảng 17.000 căn hộ, và chủ yếu vẫn nằm trong phân khúc trung cấp với 2/3 tổng số lượng bán ra.
Theo dự báo của MASVN do số lượng nguồn cung căn hộ sẽ được tăng trở lại ở mức 26.000 – 28.000 căn trong năm 2022 và giá nhà được dự báo sẽ chỉ tăng nhẹ ở mức 3-5% trong các năm tới thì đây sẽ là một con số lạc quan đối với người mua nhà.
Tại thị trường TP. HCM, dù số lượng mở bán căn hộ trong năm 2021 chỉ đạt hơn 14.000 căn hộ (giảm 22% so với cùng kỳ). Mặc dù nguồn cung bị hạn chế, nhưng giá nhà tại TP.HCM lại tăng chậm hơn so với Hà Nội.
Tại phân khúc trung cấp, giá tăng chỉ khoảng hơn 4% so với cùng kỳ năm trước, còn phân khúc cao cấp và bình dân tăng khoảng 2%. Đặc biệt phân khúc hạng sang lại giảm hơn 4% do nguồn cung lớn từ các dự án tại An Phú, Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi.
Tại thị trường bất động sản thương mại, theo MASVN dự báo, đối với mảng cho thuê ở phân khúc ngắn hạn và trung hạn vẫn đang tạo được động lực phát triển khi dịch bệnh được kiểm soát, nhất là ở các thành phố đô thị loại I.
Cụ thể, tại Hà Nội, tổng diện tích sàn thương mại chỉ tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước ở mức 1,6 triệu m2 trong năm 2021 (tốc độ tăng trưởng chỉ đạt dưới 5%).
Tại một số khu vực trung tâm, tình trạng này có phần được cải thiện hơn khi tỷ lệ trống trung bình chỉ đạt 13% nhưng giá thuê lại vẫn có xu hướng giảm, chỉ đạt trung bình ở mức 106 USD/m2/tháng (giảm 2% so với cùng kỳ).
MASVN kỳ vọng, trong giai đoạn 2022 - 2024, Hà Nội sẽ có thêm gần 300.000m2 diện tích sàn bất động sản thương mại, tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoài trung tâm. Với việc nguồn cung tăng mạnh, nhưng nỗi lo về Covid-19 vẫn còn hiện hữu, MASVN dự kiến giá thuê sẽ giảm nhẹ 2 - 3% trong năm nay.
Tại TP.HCM, tuy bị giãn cách nặng nề hơn Hà Nội nhưng diện tích hấp thụ tại đây lại tăng nhẹ trong năm 2021, giữ tỷ lệ hấp thụ trung bình trong giai đoạn 2020 - 2021 ở mức 93 - 94%.
Tổng diện tích sàn thương mại tại TP.HCM trong năm qua, đạt 1,5 triệu m2. Giá thuê tại khu vực trung tâm giảm 6,8% so với năm trước trong năm 2021, đạt 144 USD/m2/tháng, còn tại khu vực ngoài trung tâm giảm 4% còn 33 USD/m2/tháng.
MASVN kỳ vọng, thị trường sẽ tiếp tục khởi sắc hơn trong năm tới khi có thêm nhiều dự án được khai trương, nâng diện tích sàn thêm một con số đáng kể.
Đối với phân khúc bất động sản nhà phố MASVN cũng kỳ vọng vào sự phục hồi trong giai đoạn tới. Cụ thể, tại Hà Nội là địa phương có một năm khởi sắc so với năm 2020 về nguồn cung khi chào đón hơn 2.700 căn hộ được mở bán, tăng 40% so với năm trước. Tỷ lệ hấp thụ cũng tăng trở lại khi đạt gần 80% (so với chỉ 60% trong năm 2020). Bất chấp nguồn cung tăng cao và tình hình dịch bệnh vẫn phức tạp, giá bán cho biệt thự lại tăng 16% so với năm trước, đạt 134 triệu USD/m2, cho thấy nhu cầu cho phân khúc này ở Hà Nội vẫn vô cùng dồi dào.
 |
|
Giá bán cho biệt thự tại Hà Nội trong năm 2021 tăng 16% so với năm 2020. |
MASVN dự tính tại thị trường Hà Nội sẽ có hơn 3.000 căn hộ được mở bán trong năm 2022, chủ yếu đến từ khu vực phía Tây như Hoài Đức, Hoàng Mai và Đan Phượng. Còn khu vực phía Đông cũng sẽ có nguồn cung lớn từ dự án Ecopark. Trong giai đoạn 2022 - 2024, Vinhomes cũng sẽ mở bán 2 dự án Vinhomes Wonder Park ở Đan Phượng và Vinhomes Cổ Loa tại Đông Anh, với sản phẩm thấp tầng chiếm đa số, cung cấp khoảng 2.000 - 3.000 căn mỗi năm cho thị trường.
Trái ngược với Hà Nội, tại TP.HCM chịu ảnh hưởng nặng nề từ các đợt giãn cách, dẫn đến nguồn cung trong năm 2021 giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây, chỉ đạt hơn 1.000 căn chủ yếu tập trung ở khu Đông của thành phố. Tỷ lệ hấp thụ đạt gần 85%, tuy không cao như mức của năm trước nhưng vẫn cao hơn giai đoạn trước dịch Covid-19 điều này cho thấy nhu cầu về mảng này vẫn còn rất lớn.
MASVN dự kiến, trong năm 2022, TP.HCM sẽ đón nhận khoảng hơn 1.500 căn hộ, tăng gấp 3 lần so với năm trước, dù vẫn chưa quay lại mức của các năm trước dịch Covid-19. Trong tương lai xa hơn, TP.HCM dự tính sẽ mở rộng quỹ đất, với các dự án đến từ những công ty bất động sản lớn như Vingroup, Khang Điền, Nam Long... và dự kiến có thể đạt 8.000 - 9.000 căn hộ vào năm 2024.
Duy Thế
