Trong bối cảnh thanh khoản hệ thống ngân hàng có những chuyển biến tích cực, một cuộc đua mới trong việc tiếp cận khách hàng vay mua nhà đã chính thức bắt đầu. Không chỉ dừng lại ở việc giảm lãi suất đơn thuần, các nhà băng đang thay đổi chiến lược bằng cách kéo dài thời gian cố định lãi suất và nâng cao tỷ lệ cho vay nhằm hỗ trợ nhu cầu ở thực của người dân.

Sự phân hóa giữa các gói vay ưu đãi và thực tế thị trường

Theo ghi nhận từ Hội Nghiên cứu thị trường liên ngân hàng Việt Nam (VIRA), áp lực thanh khoản trên thị trường đã giảm bớt. Đây chính là tiền đề quan trọng để một số tổ chức tín dụng điều chỉnh chính sách, giảm chi phí vốn cho người vay.

Vietcombank vừa tung gói vay quy mô lên tới 20.000 tỷ đồng. Khách hàng vay mua nhà tại các dự án đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được giảm lãi suất tối đa 1%/năm so với các khoản vay thông thường. Đáng chú ý, ngân hàng này cho phép thời hạn vay kéo dài tới 35 năm và mức cho vay tối đa đạt 100% giá trị căn nhà, áp dụng kéo dài đến hết ngày 31/3/2027 hoặc khi giải ngân hết hạn mức.

Không đứng ngoài cuộc đua, VIB chọn cách tiếp cận thông qua việc ổn định tâm lý khách hàng bằng thời gian cố định lãi suất. Thay vì mức phổ biến chỉ từ 1 - 2 năm như trước đây, VIB triển khai lãi suất ưu đãi cố định lên tới 5 năm cho các mục tiêu từ mua bất động sản đến xây dựng và sửa chữa nhà. Ngoài ra, khách hàng còn có cơ hội giảm thêm từ 0,2 - 0,4%/năm thông qua gói hỗ trợ VIB Up trong suốt thời gian vay.

Tại TPBank các chính sách ưu đãi cũng đang được triển khai mạnh mẽ với mức giảm lãi suất tối đa lên đến 1,2% so với hiện hành tùy thuộc vào từng khoản vay và điều kiện cụ thể.

Dù các gói vay mới đầy hấp dẫn liên tục xuất hiện cũng chưa đồng nghĩa lãi suất vay mua nhà đã giảm đồng loạt trên toàn thị trường. Số liệu thực tế lại cho thấy mặt bằng lãi suất vay mua nhà chung vẫn neo ở mức rất cao. Theo báo cáo từ Bộ Tài chính gửi Chính phủ về tình hình kinh tế xã hội tháng 8 và 8 tháng đầu năm 2026, lãi suất cho vay bình quân của các giao dịch mới phát sinh tính đến ngày 20/8/2026 là 8,93%/năm, tăng 0,85 điểm % so với cuối năm 2025. Riêng trong lĩnh vực bất động sản, lãi suất phổ biến vẫn dao động từ 10 - 12%, thậm chí có hai ngân hàng thương mại cổ phần đẩy mức lãi suất bình quân lên tới 14 - 15%/năm.

Số liệu từ Công ty tư vấn dịch vụ bất động sản DKRA Consulting cũng củng cố nhận định này khi chỉ ra lãi suất cho vay mua nhà với khoản vay cố định 12 - 24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 10,9%/năm. VPBank áp dụng mức 13,2% cho khoản vay cố định 12 tháng. Các ngân hàng khác như MSB và ACB cũng có lãi suất ưu đãi nằm quanh ngưỡng 11%/năm.

Ngân hàng vẫn kiểm soát dòng vốn

Theo các chuyên gia, một điểm sáng quan trọng thúc đẩy kỳ vọng hạ lãi suất trong tương lai chính là sự xoay chiều trong cơ cấu nguồn vốn của hệ thống ngân hàng. Thứ trưởng Bộ Tài chính Trần Quốc Phương cho biết tính đến ngày 22/8, huy động vốn bằng Đồng Việt Nam đã tăng 8,77% so với đầu năm, chính thức vượt qua mức tăng 8,38% của tín dụng. Đây là một bước ngoặt đáng kể bởi trong giai đoạn từ năm 2021 đến 2025, tín dụng luôn tăng nhanh hơn huy động với mức chênh lệch trung bình 3,8 điểm %/năm, tạo ra khoảng cách lên tới 2 triệu tỷ đồng.

Việc huy động vốn tăng nhanh hơn tín dụng cho thấy thanh khoản của các nhà băng đang cải thiện rõ rệt, giúp giảm bớt áp lực cạnh tranh lãi suất tiền gửi để thu hút vốn. Khi các tổ chức tín dụng ổn định được nguồn đầu vào, áp lực phải duy trì lãi suất cho vay cao để bù đắp chi phí cũng sẽ giảm dần. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này cần có độ trễ và hiện tại chỉ mới xuất hiện ở những "ốc đảo" ưu đãi thay vì lan tỏa ra toàn bộ thị trường.

Mặc dù các ngân hàng đang nỗ lực khơi thông dòng vốn, quan điểm điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vẫn rất nhất quán trong việc kiểm soát rủi ro. Theo quy định, trong năm 2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ tín dụng bất động sản. Điều này cho thấy ưu tiên rõ rệt cho các phân khúc phục vụ an sinh và sản xuất thay vì khuyến khích đầu cơ.

Dư nợ chạm mốc hơn 5 triệu tỷ đồng: Nhà băng hé lộ kế hoạch cho vay bất động sản trong thời gian tới

Cú sốc lãi suất, doanh nghiệp bất động sản xoay xở ra sao?

Ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo thống kê, ổn định tiền tệ tài chính, NHNN nhấn mạnh vấn đề then chốt là phân bổ vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực. Các ngân hàng lớn cũng đang cụ thể hóa định hướng này trong chiến lược kinh doanh. Tại Agribank, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến ngày 30/6/2026 đạt 289.630 tỷ đồng, giảm 5,07% so với đầu năm. Trong khi đó, bà Bùi Thị Thu Thủy, Giám đốc Cao cấp Quản trị Tài chính Doanh nghiệp Techcombank cho biết ngân hàng đang đặt mục tiêu đưa tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng danh mục từ mức 32% hiện tại về khoảng 30% vào cuối năm 2026.

Trước thực trạng lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng trong thời gian ngắn và sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi, các chuyên gia tài chính khuyến nghị người mua nhà cần tính toán thận trọng. Việc giảm lãi suất tại một vài đơn vị không đồng nghĩa với việc toàn thị trường đã hạ nhiệt.

Người vay cần cân nhắc kỹ lưỡng để số tiền trả nợ hàng tháng không vượt quá 40% thu nhập, đồng thời cần tìm hiểu sâu về biên độ điều chỉnh và các loại phí đi kèm thay vì chỉ nhìn vào con số lãi suất hấp dẫn trong những năm đầu tiên. Sự tỉnh táo trong việc xây dựng phương án dự phòng khi lãi suất biến động sẽ là chìa khóa để đảm bảo an toàn tài chính cho các gia đình trong hành trình tìm kiếm tổ ấm.

Thanh Hoa