Có hơn 3,5 tỷ tiền mặt, nhưng hơn 3 tháng qua, chị Hoàng Thu Phương vẫn vô cùng chật vật để tìm được căn nhà ưng ý và giá cả hợp lý tại Nam Từ Liêm (Hà Nội). Đầu tháng 4, chị ưng một căn 3 tầng, nằm trong ngõ phường Phú Đô, nhưng “ngã ngửa” khi hỏi giá.

Khách, chủ đều khó

“Căn nhà nằm tại mặt ngõ, đường rộng khoảng 2,5m, trên mảnh đất vuông vắn, khá đẹp, diện tích 35m2 x 3 tầng. Môi giới nói chủ nhà báo giá 3,8 tỷ đồng, nhưng đến khi hẹn gặp thì chủ nhà nói giá đó là từ giữa tháng 3, giờ thì phải 4,5 tỷ đồng mới nói chuyện tiếp!”, chị Phương kể.

Sau gần 1 tuần thương thảo, chủ nhà đồng ý bớt 200 triệu đồng, chốt giá 4,3 tỷ nhưng bên mua phải trả phí cho “cò” và chịu thuế chuyển nhượng. Sau khi suy xét, nhận thấy mức giá quá cao, cộng với kỳ vọng thị trường sẽ xuất hiện “đáy”, chị Phương quyết định đợi thêm 3-5 tháng nữa.

Khảo sát cho thấy mặt bằng giá nhà trong ngõ trên địa bàn quận Nam Từ Liêm đang dao động ở mức 65 - 130 triệu đồng/m2. Đơn cử, tại Phú Đô, giá nhà mặt ngõ rộng 2,5 - 3m hiện trong khoảng 85 - 100 triệu đồng/m2, giảm trên dưới 10% so với đỉnh sốt đầu năm 2022.

Ở các khu vực Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Long Biên, Thanh Xuân, Hoàng Mai…, mặt bằng giá nhà trong ngõ cũng neo cao sau các đợt sốt giá điên rồ giai đoạn 2020-2022. Những căn nhà có diện tích đất 35-45m2, xây 3-4 tầng, hiện có giá trung bình 3,6-4,5 tỷ đồng, tương đương 120-200 triệu đồng/m2.

Tương tự, giá nhà trong ngõ/hẻm tại TP.HCM cũng đang ở mức rất “gắt”, dù đã giảm sau sốt. Anh Lê Quang, chủ một sàn môi giới tại Bình Tân, cho hay thị trường đang trong tình trạng chủ và khách “cò kè bớt một thêm hai”, không bên nào chịu nhường bên nào.

Kể từ đầu năm 2023 đến nay, theo anh Quang, tại các quận 7, 12, Bình Tân, huyện Bình Chánh, Nhà Bè, lượng rao bán nhà liền thổ tăng gần 50% so với cuối năm 2022, nhưng giá giảm khá ít, với biên độ bình quân 3-5%. Đáng chú ý là mức giá rao đang có dấu hiệu tăng lên.

“Đơn cử, mặt bằng giá nhà ở Bình Tân hiện không giảm quá nhiều, dù các thông tin “cắt lỗ” 25-30% nhan nhản. Một số căn diện tích 35-60m2 nằm trong ngõ ở các khu Tên Lửa, Ao Sen đang rao giá 6 - 12 tỷ đồng tùy tuyến đường. Nhưng để mua thì không hề dễ, dù có tiền mặt”, anh Quang chia sẻ.

Đến lúc xuống tiền?

Ở góc nhìn của môi giới, anh Vũ Trung Thành (Hà Nội) nhận định mức giá nhà trong ngõ hiện gần như đã về mức trước dịch, rất thích hợp để mua vào. Việc “chê” cao là do tâm lý của khách đang kỳ vọng khủng hoảng có thể khiến giá nhà giảm kịch sàn, nhưng điều này là không thể.

Đơn cử, giá một căn nhà ở Tây Mỗ, Nam Từ Liêm hiện đã tăng gấp đôi từ 2,5 tỷ đồng lên 5 tỷ đồng so với cách đây 3 năm. Nhiều khách kỳ vọng sau sốt, giá sẽ về lại mức 2,5 tỷ đồng nhưng đây là điều vô lý.

“Sau thời kỳ sốt đất, mặt bằng giá mới đã thiết lập ở mức 4-5 tỷ đồng, chủ nhà có bị “ngộp” thì cũng giảm 500 triệu đến 1 tỷ đồng là cùng, chắc chắn không thể về mức giá cũ. Chính tâm lý chờ nhà xuống đáy để mua khiến cả bên mua và bên bán đều gặp khó”, anh Thành nói.

Còn theo các chuyên gia, khi thị trường khó, bên mua sẽ phần nào đó có lợi thế so với bên bán, đặc biệt là với những chủ nhà gặp áp lực tài chính. Tuy nhiên, để “săn” được hàng “ngộp” thì không dễ, thường thì hàng giá tốt rơi vào tay các nhà đầu tư thạo tin, người mua ở thực khó cạnh tranh.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng tâm lý của mọi người chỉ mong thị trường xuống đáy, nhưng đáy ở đâu thì không ai biết. Nếu tính toán sai, cơ hội có thể qua đi.

“Như giai đoạn 2012-2013, nhiều người hy vọng khủng hoảng kéo giá nhà xuống nữa, nhưng rồi chưa kịp mua thì giá lại tăng trở lại. Vì vậy, khách hàng, đặc biệt là người mua nhà để ở, thì nên tính toán, phân tích nhu cầu của mình để đưa ra quyết định đúng, kịp thời”, ông Quyết khuyến cáo.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định thị trường đang ngập tràn thông tin “cắt lỗ”, “xả hàng”… nhưng thực tế chỉ là giảm một phần lợi nhuận. Đà giảm giá sẽ tiếp tục và có thể xuất hiện vùng trũng vào giữa hoặc cuối năm 2023.

Hiện tại, trước khó khăn bủa vây, nhiều nhà đầu tư buộc phải giảm giá 15 - 30% để thoát hàng, là cơ hội để các nhà đầu tư, người mua nhà ở có sẵn tiền mặt có thể cân nhắc mua. Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro khi “săn” bất động sản giảm giá, cần thận trọng để không sập bẫy “hàng ngộp giá cao”.

Hưng Nguyên