Nhưng nghịch lý nằm ở chỗ, tiền nhiều hơn không đồng nghĩa doanh nghiệp bất động sản dễ thở hơn. Ngược lại, phía sau dòng tín dụng tăng trưởng là một cuộc sàng lọc ngày càng rõ nét, khi doanh nghiệp cùng lúc chịu sức ép từ chi phí vốn cao và một cuộc thay đổi mang tính cấu trúc về pháp lý, nguồn cung và cách thị trường định giá tài sản.

Vốn không chảy đều

Theo số liệu được Bộ Xây dựng dẫn từ Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng.

Trong đó, dư nợ dành cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở tăng từ 783.940 tỷ đồng trong quý I lên 833.558 tỷ đồng cuối quý II, tương đương 6,3%. Đáng chú ý, tín dụng cho các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất tăng tới 32,4%, đạt 184.137 tỷ đồng.

Nhìn vào quy mô, đây rõ ràng là một dòng vốn rất lớn. Nhưng nếu chỉ nhìn vào tổng dư nợ để kết luận doanh nghiệp địa ốc đang được “bơm vốn” thì có thể bỏ qua bản chất quan trọng hơn: tín dụng đang được phân bổ có chọn lọc.

Bộ Xây dựng cho biết tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng, ưu tiên những dự án có đầy đủ pháp lý, có khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường.

Do đó, khoảng cách tiếp cận vốn giữa các doanh nghiệp ngày càng lớn. Chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi và dòng tiền ổn định có lợi thế. Ngược lại, dự án vướng pháp lý hoặc thanh khoản thấp vẫn khó huy động vốn.

Nói cách khác, 2,5 triệu tỷ đồng không phải một chiếc phao được chia đều cho toàn ngành. Dòng tiền đang trở thành công cụ sàng lọc. Doanh nghiệp khỏe có thể tiếp cận thêm vốn để tăng tốc, còn doanh nghiệp yếu không dễ dùng tín dụng mới để giải quyết những vấn đề cũ.

Áp lực đầu tiên và trực diện nhất chính là lãi suất. Mặt bằng lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm. Sau thời gian ưu đãi, nhiều khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Với một ngành có chu kỳ vốn dài, phụ thuộc lớn vào vốn vay và cần nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý, xây dựng, mở bán rồi thu tiền, lãi suất không đơn thuần là một khoản chi phí. Nó quyết định trực tiếp khả năng sống còn của dự án.

Doanh nghiệp càng vay nhiều, dự án càng kéo dài thì chi phí vốn càng phình to. Nhưng điều đáng lo hơn lại nằm ở phía bên kia của thị trường, đó là những người mua nhà.

Bán được hàng chưa chắc thu được tiền ngay

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, vì vậy khả năng hấp thụ sản phẩm phụ thuộc đáng kể vào tín dụng của người mua. Khi lãi suất tăng, người mua có thể trì hoãn quyết định, giảm ngân sách hoặc kéo dài thời gian thanh toán. Khả năng vay cũng bị hạn chế bởi hạn mức và yêu cầu chứng minh thu nhập.

Đây chính là nghịch lý của dòng tín dụng hiện nay, doanh nghiệp cần vốn để phát triển dự án, nhưng khách hàng của doanh nghiệp cũng cần vốn để mua sản phẩm. Khi chi phí tín dụng tăng ở cả hai phía, dòng tiền có nguy cơ bị nghẽn ngay giữa quá trình bán hàng.

Một dự án có thể mở bán tốt nhưng chưa chắc đã thu được tiền tương ứng. Báo cáo tài chính quý II/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy số dư người mua trả tiền trước tăng trưởng thấp hơn đáng kể so với các quý trước. Điều đó cho thấy “bán được hàng” và “thu được tiền” đang trở thành hai khái niệm cần được phân biệt rõ.

Khi khách hàng gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư vẫn phải thanh toán lãi vay, chi phí xây dựng, chi phí đất đai và vận hành. Để giữ nhịp bán hàng, doanh nghiệp có thể phải kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, tăng chiết khấu hoặc tung ra các chính sách bán hàng hấp dẫn hơn. Nhưng những giải pháp ấy lại làm giảm lượng tiền thu về trong ngắn hạn và gây sức ép lên biên lợi nhuận.

Chung cư chững lại, giá biệt thự, liền kề ra sao?

Đất đấu giá cũng đang bước vào cuộc thanh lọc khốc liệt

Bên cạnh những áp lực về dòng tiền, các doanh nghiệp địa ốc đang đối diện áp lực khác mang tính dài hạn hơn, là những thay đổi chính sách.

Đây là lý do Nghị quyết 21-NQ/TW năm 2026 định hướng sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở, tập trung tháo gỡ những vướng mắc về giao đất, xác định giá đất, phân quyền cho địa phương, đồng thời định hướng gia tăng nguồn cung nhà ở và ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê.

Nếu được thể chế hóa hiệu quả, đây là tín hiệu tích cực bởi những điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ có thể giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án và cải thiện nguồn cung. Nhưng chính điều đó cũng làm thay đổi cuộc chơi.

Trong một thị trường khan hiếm nguồn cung, sở hữu quỹ đất lớn có thể là lợi thế rất đáng kể. Nhưng khi nguồn cung được khơi thông, lợi thế ấy không còn đủ. Giá trị của quỹ đất sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng pháp lý hóa, triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường.

Đáng chú ý hơn, định hướng về niên hạn sử dụng nhà chung cư nếu được cụ thể hóa cũng có thể tác động tới tâm lý người mua và cơ cấu dòng tiền trên thị trường.

Theo chuyên gia từ MSB, đây mới là vấn đề đang được nghiên cứu, tham khảo kinh nghiệm quốc tế và còn được đề nghị xem xét lại trong quá trình xây dựng luật,do đó chưa thể coi thời hạn 50-99 năm là quy định pháp lý cuối cùng.

Dù vậy, chỉ riêng khả năng thay đổi chính sách cũng đủ khiến doanh nghiệp phải tính toán lại chiến lược sản phẩm. Người mua có thể ưu tiên hơn những dự án đã hoàn thiện pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai hoặc có giấy phép bán hàng. Trong khi đó, khẩu vị đối với các sản phẩm khác có thể thay đổi theo cách thức chính sách được thể chế hóa.

Như vậy, doanh nghiệp địa ốc đang đứng giữa hai lực ép cùng lúc. Lãi suất cao buộc doanh nghiệp chứng minh khả năng tạo dòng tiền trong ngắn hạn. Chính sách mới lại buộc doanh nghiệp chứng minh năng lực triển khai dự án và thích ứng với một cấu trúc thị trường mới trong dài hạn.

Trong bối cảnh đó, thời gian tới, doanh nghiệp thắng cuộc có thể không phải là đơn vị sở hữu nhiều đất nhất hay vay được nhiều nhất, mà là doanh nghiệp có khả năng biến đất thành sản phẩm, biến sản phẩm thành tiền và biến dòng tiền thành lợi nhuận với tốc độ nhanh nhất.

Hưng Nguyên