Những con số từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy phân khúc biệt thự, liền kề đang bước vào quá trình sàng lọc ngày càng mạnh giữa những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và những tài sản từng được đẩy giá chủ yếu nhờ kỳ vọng.

Giá điều chỉnh

Theo CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm 2026, tổng nguồn cung bất động sản gắn liền với đất mở bán mới tại Hà Nội đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng quý II, thị trường có hơn 1.110 căn thấp tầng được đưa ra, nhưng lượng giao dịch chỉ đạt hơn 660 căn, giảm 30% so với quý trước và tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sự lệch pha là rất đáng chú ý. Nguồn cung đã không tăng nóng, nhưng sức mua còn giảm nhanh hơn. Điều đó cho thấy vấn đề lớn nhất của phân khúc biệt thự, liền kề hiện nay không nằm ở thiếu sản phẩm, mà là khả năng hấp thụ của thị trường trong bối cảnh người mua phải cân nhắc kỹ hơn về giá trị tài sản và chi phí vốn.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, cho rằng diễn biến trên phản ánh tâm lý thận trọng của người mua khi lãi suất duy trì ở mức cao. Một bộ phận khách hàng đang có xu hướng chờ đợi, kỳ vọng mặt bằng lãi suất vay mua nhà trở nên phù hợp hơn với khả năng tài chính.

Sự thận trọng của nhà đầu tư là điều dễ hiểu đối với biệt thự, liền kề, nơi giá trị mỗi giao dịch thường lên tới hàng chục tỷ đồng. Khi chi phí vốn tăng, bài toán đầu tư không còn đơn giản là mua tài sản rồi chờ tăng giá. Nhà đầu tư phải tính cả chi phí lãi vay, thời gian nắm giữ, khả năng cho thuê và triển vọng thanh khoản khi cần thoát hàng.

Vì vậy, mức giá cao không còn tự thân tạo ra sức hút. Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội trong quý II/2026 khoảng 209 triệu đồng/m² đất, giảm 9% theo quý và gần 9% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình khoảng 195 triệu đồng/m², giảm 3% theo quý nhưng vẫn tăng nhẹ 2% theo năm.

Nhìn vào hai chỉ số trên có thể thấy thị trường chưa rơi vào một chu kỳ giảm giá đồng loạt. Thay vào đó, giá đang được tái định hình theo từng dự án, từng vị trí và từng khả năng khai thác. Những tài sản từng tăng quá nhanh đang chịu áp lực lớn hơn, trong khi sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và khả năng tạo dòng tiền vẫn giữ được mặt bằng giá tương đối cao.

Lợi thế nghiêng về bên mua

Khảo sát thực tế cũng cho thấy mức điều chỉnh tại một số khu đô thị đã lên tới 10-20% so với đỉnh. Tại The Manor Central Park, giá chào bán nhà liền kề, biệt thự hiện khoảng 350-460 triệu đồng/m² tùy vị trí, giảm hơn 10% so với tháng 10/2025, theo Batdongsan.com.vn.

Tại khu đô thị Vân Canh, giá liền kề thứ cấp giảm khoảng 16% so với đỉnh tháng 7/2025. Một căn diện tích 110 m² được chào bán 17,9 tỷ đồng, tương đương gần 163 triệu đồng/m². Tại khu biệt thự Vườn Cam - Orange Garden, giá cũng giảm khoảng 13,5% so với đỉnh tháng 9/2025.

Những mức giảm hiện tại đáng chú ý không phải vì báo hiệu một cuộc "đổ vỡ" của thị trường thấp tầng, mà bởi cho thấy quyền quyết định đang dần dịch chuyển từ người bán sang người mua.

Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, người mua thường phải chạy theo giá. Còn khi thanh khoản suy yếu, người bán buộc phải chạy theo khả năng chi trả của người mua. Khoảng cách giữa giá kỳ vọng và giá giao dịch thực tế vì thế trở thành yếu tố quyết định thanh khoản.

Rục rịch ‘săn’ căn hộ dịch vụ

Đất đấu giá cũng đang bước vào cuộc thanh lọc khốc liệt

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhận định thị trường thứ cấp đang bước vào giai đoạn ổn định và phân hóa rõ nét hơn.

Với đất nền và nhà thấp tầng mang tính đầu cơ, những sản phẩm chạy theo thông tin quy hoạch hoặc chưa có khả năng khai thác tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản, ngay cả khi đã giảm giá đáng kể.

Ngược lại, dòng tiền đang hướng tới các khu đô thị được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, tiện ích hoàn chỉnh và có khả năng khai thác thực tế.

Đáng chú ý, tại Hà Nội, tâm lý của người mua nhà còn chịu tác động bởi việc Quy hoạch Tổng thể Thủ đô được công bố. Theo Savills, giao dịch chậm lại khi nhiều người mua và nhà đầu tư chờ các quy hoạch phân khu chi tiết trước khi quyết định.

Dù vậy, tổng nguồn cung toàn thị trường vẫn tăng 5% theo năm, cho thấy thị trường đang mở rộng tương đối ổn định thay vì phát triển ồ ạt.

Savills dự kiến gần 6.000 căn sẽ được mở bán tại Hà Nội trong phần còn lại của năm 2026, sau đó khoảng 28.000 căn trong giai đoạn 2027-2029. Điều này đặt ra một nghịch lý, nguồn cung hiện tại được kiểm soát nhưng nguồn cung tương lai lại khá lớn.

Nếu sức mua không cải thiện tương ứng, áp lực cạnh tranh sẽ ngày càng tăng. Khi đó, không phải mọi dự án đều có thể giữ mức giá cao chỉ nhờ thương hiệu hay kỳ vọng tăng giá của thị trường.

Tại TP.HCM, câu chuyện cũng cho thấy xu hướng tương tự nhưng có điểm sáng hơn về thanh khoản. Savills ghi nhận nguồn cung nhà thấp tầng mới khoảng 1.600 căn, chủ yếu đến từ một dự án khu đô thị lớn tại khu vực ngoại thành. Hơn 600 giao dịch được thực hiện, tỷ lệ hấp thụ đạt 15%, cải thiện nhẹ so với quý I.

Đáng chú ý, nguồn cung vùng ven tăng lên khiến giá bán trung bình giảm 10% theo quý, xuống khoảng 179 triệu đồng/m². Các sản phẩm dưới 10 tỷ đồng chiếm phần lớn giao dịch, dẫn đầu là nhóm nhà phố diện tích nhỏ. Con số này cho thấy ngưỡng tài chính đang trở thành yếu tố ngày càng quan trọng.

Như vậy, thị trường biệt thự, liền kề đang đứng trước một phép thử kép. Một mặt, nguồn cung được kiểm soát trong ngắn hạn giúp hạn chế nguy cơ dư thừa đột biến. Mặt khác, nguồn hàng tương lai lớn sẽ tạo áp lực buộc chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng, giá bán, tiến độ và chính sách tài chính.

Sau cùng, sự điều chỉnh 10-20% tại một số dự án Hà Nội có thể chưa phải là một cuộc giảm giá diện rộng, nhưng là tín hiệu đủ mạnh để thị trường nhận ra rằng thời kỳ "mua gì cũng tăng giá" đã qua.

Hưng Nguyên