Theo các chuyên gia, bất động sản (BĐS) nông nghiệp là lĩnh vực mới, là lĩnh vực khó thay đổi “mục đích sử dụng” ruộng đất, dẫn đến “bất động chức năng” vì tư duy “an ninh lương thực” và hạn chế tối đa quyền sở hữu kinh tế đối với ruộng đất của các chủ thể thực tế (xóa bỏ tư hữu ruộng đất). Do đó, không có và khó phát triển thị trường bất BĐS nông nghiệp đúng nghĩa.

Vướng pháp lý

Câu chuyện chuyển dịch đất nông nghiệp của tỉnh Hà Nam và An Giang có thể là một bài học hữu ích cho các địa phương khác thực hiện tích tụ ruộng đất cho phát triển nông nghiệp công nghệ cao (CNC).

Tỉnh Hà Nam đã xây dựng cơ chế chính quyền cấp huyện, xã đứng ra thuê đất của dân với thời hạn 20 năm, sau đó cấp tỉnh sẽ trực tiếp ký hợp đồng với doanh nghiệp (DN) để cho thuê lại quỹ đất này. Với chính sách như vậy, tỉnh Hà Nam đã quy hoạch được 6 khu nông nghiệp CNC với 654,7ha đất.

Còn tại An Giang, thực hiện Đề án Tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, tỉnh đã nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc thuê các khu đất nhỏ lẻ, manh mún, sản xuất không hiệu quả của nông dân để tích tụ thành các khu đất lớn nhằm triển khai các dự án nông nghiệp theo dạng chuỗi giá trị, các dự án nông nghiệp ứng dụng CNC.

Theo Ts. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, từ việc dồn điền đổi thửa ở khu vực phía Bắc trong đó chủ yếu ở ven Hà Nội, Nam Định, Thái Bình… đã tạo ra hàng trăm trang trại nông nghiệp có diện tích từ 2.000 – 10.000ha.

Ở khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, hiện nay số lượng hộ dân sở hữu vài chục ha đất nông nghiệp tại Đồng Tháp Mười, Tứ giác Long Xuyên là khá phổ biến. Một số DN lớn ở Long An, Tiền Giang, Đồng Tháp… hiện đã mua hoặc thuê lại được hàng nghìn ha đất nông nghiệp của nông dân, hình thành những cánh đồng lớn với diện tích từ 200 – 300ha.

Một trong những vướng mắc hiện nay cần khắc phục để có thể phát triển mạnh thị trường BĐS nông nghiệp là vấn đề hạn điền. Theo quy định hiện tại, hạn điền chỉ là 2 – 3ha, nếu tích tụ vượt quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước. Việc thế chấp đất đai chỉ dựa trên số tiền thuê của Nhà nước, vì vậy các chủ thể tích tụ ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập và tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư kinh doanh.

Chính phủ cần vào cuộc

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định thị trường BĐS nông nghiệp thời gian qua phát triển khá trầm lắng, nguyên nhân là do khung pháp lý về BĐS nông nghiệp chưa nhất quán và rõ ràng. Hiện còn thiếu các yếu tố thị trường, hạn chế về tích tụ đất đai, thời hạn sử dụng đất ngắn. Đặc biệt là thiếu các quy định thúc đẩy tổ chức và DN sản xuất nông nghiệp, thiếu vốn và thế chấp đất nông nghiệp.

Để thị trường phát triển đúng hướng, bền vững, đầu tiên cần định hướng quy hoạch, phát triển thị trường BĐS nông nghiệp. Bên cạnh đó, cần ban hành khung pháp lý, định hướng quản lý đất nông nghiệp. Đồng thời, phát triển các yếu tố thị trường như điều chỉnh chính sách khung giá đất theo thị trường, xác định giá trị đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường, công cụ thuế cần làm rõ hơn. Đặc biệt, cần tạo điều kiện tích tụ đất nông nghiệp.

“Ví dụ như Thái Lan thành công với tích tụ đất đai, Chính phủ đứng ra hỗ trợ, quy hoạch tích tụ và đưa ra mức giá thị trường. Một khu tích tụ của Thái Lan ít nhất là 4ha. Đây là mô hình thành công và không hề xảy ra kiện tụng, chúng ta có thể học theo”, ông Lực nói.

Cùng góc nhìn, Ts. Trần Kim Chung cũng đưa ra một số giải pháp để phát triển BĐS nông nghiệp. Theo đó, đầu tiên là cần hoàn thiện thể chế, bao gồm các Luật như Đất đai, Nhà ở, Quy hoạch, Kinh doanh BĐS, Đầu tư công…

Tiếp đến là tạo dựng, thu hút đầy đủ các thành tố thị trường, đó là các nhà đầu tư nước ngoài, các DN lớn trong nước và các chủ thể có liên quan đến nguồn kiều hối.

Đồng thời, hiện đại hóa hệ thống thông tin đất đai trong tổng thể hệ thống Chính phủ điện tử là một giải pháp quan trọng trong bối cảnh cách mạng 4.0 và hoàn thiện thị trường BĐS. Hoàn thiện hệ thống quy hoạch theo Luật Quy hoạch mới và quy hoạch phát triển đô thị; hoàn thiện công tác thu hồi, giao đất.

Thị trường BĐS nông nghiệp gắn liền với quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đây là đối tượng rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế. Một tỷ lệ rất lớn đất nông nghiệp được chuyển dịch thành đất đô thị, đất dịch vụ, đất công nghiệp. Vì vậy, công tác thu hồi, giao đất nông nghiệp là một trong những vấn đề then chốt.

Một giải pháp nữa không kém phần quan trọng là tăng cường chế tài, nhất là chế tài quy hoạch, chế tài quy trình tổ chức triển khai dự án, chế tài quy trình thu hồi đất, chế tài việc tuân thủ pháp luật đất đai, xây dựng, đầu tư…

Ông Chung cho rằng chỉ có thực hiện đồng bộ các biện pháp trên mới có thể tháo gỡ vướng mắc cho các địa phương thực hiện chuyển dịch BĐS nông nghiệp, thúc đẩy lĩnh vực nông nghiệp phát triển.

Phạm Minh