HoREA đánh giá tổng quát, 10 năm qua là giai đoạn thị trường BĐS Tp.HCM phát triển rất nhanh, rất mạnh, trên tất cả các phân khúc thị trường.

Mặt trái của cơ chế thị trường

Thị trường địa ốc nơi đây thực chất đã hoạt động theo cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, dưới sự quản lý của Nhà nước, “nhưng vận hành theo cơ chế thị trường, đã có tác động rất mạnh, thậm chí trong một số trường hợp đã tác động đến cả vai trò và hiệu quả quản lý của cơ quan nhà nước”, HoREA nêu.

10 năm qua, thị trường đã trải qua 2 thời điểm phát triển quá nóng, dẫn đến khủng hoảng “bong bóng” vào các năm 2007 và 2010; hai giai đoạn suy thoái nặng dẫn đến khủng hoảng “đóng băng” trong những năm 2008 - 2009 và 2011 - 2013.

Theo HoREA, từ cuối năm 2013 cho đến nay, BĐS đi vào chu kỳ phục hồi và tăng trưởng trở lại, mà đỉnh cao là năm 2015. Tuy nhiên, đã xuất hiện xu thế chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có hiện tượng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường BĐS rất lớn, có xu hướng lệch vào một số DN lớn và vào phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Đồng thời, đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ, nhất là nhà cho thuê giá rẻ...

Đáng chú ý, trong những mặt hạn chế, tồn tại của thị trường BĐS địa bàn Tp.HCM 10 năm qua, HoREA nhắc tới việc “thị trường chưa đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững”. Ngoài tình trạng lệch pha cung - cầu (chủ yếu lệch về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ), trong khoảng 1.200 dự án trên địa bàn thành phố, đang có khoảng 500 dự án bị ngừng triển khai, phần lớn do giải phóng mặt bằng dở dang, chính là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”, đã ngốn một lượng vốn lớn của nhà đầu tư, của ngân hàng và của xã hội rất lớn, tiềm ẩn nhiều hệ quả rủi ro cho thị trường.

Thậm chí, nhiều DN BĐS chưa chuyên nghiệp, yếu về năng lực (nhất là năng lực tài chính và năng lực quản trị). Cá biệt, có những DN chưa thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm đối với người tiêu dùng, nên đã có những hành vi vi phạm pháp luật, làm tổn hại quyền lợi chính đáng của khách hàng gây bức xúc trong dư luận xã hội...

10 năm tới, nhu cầu nhà ở Tp.HCM có thể lên đến khoảng 1 triệu căn

Tiềm năng và cơ hội

Một trong những tiềm năng phát triển thị trường BĐS Tp.HCM được nhắc tới, là đặc điểm địa hình khí hậu. Đây là thành phố sông nước, nhiệt đới với điểm nhấn đặc sắc là sông Sài Gòn; là thành phố của người nhập cư qua chiều dài lịch sử hình thành và phát triển. Đây đồng thời là thành phố động lực của Vùng Tp.HCM, của khu vực và cả nước... Do đó, thị trường BĐS thành phố có khả năng phát triển rất lớn và bền vững.

Trước hết là thị trường BĐS nhà ở, văn phòng làm việc, công nghiệp, y tế, giáo dục, thương mại, vui chơi giải trí, du lịch nghỉ dưỡng... để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng trong nước và người nước ngoài. Tuy nhiên, do tác động của quá trình biến đổi khí hậu toàn cầu trong vòng 50 năm tới, làm gia tăng tình trạng úng ngập, cộng với tình trạng ô nhiễm môi trường, ùn tắc giao thông do quy mô và tốc độ gia tăng dân số cơ học quá lớn, trong lúc hệ thống hạ tầng không thể theo kịp sẽ tác động trực tiếp đến thị trường BĐS thành phố.

Thứ hai, là sự tác động tích cực từ “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị” theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ X, bao gồm: Chương trình chỉnh trang đô thị cũ; chương trình phát triển các KĐT mới (sẽ hình thành thêm KĐT Thủ Thiêm - trung tâm mới của thành phố bên kia sông Sài Gòn) và các KĐT vệ tinh trên các hướng quan trọng của thành phố, như khu Đông Sài Gòn (quận 2, quận 9, Thủ Đức), khu Nam Sài Gòn, huyện Bình Chánh, KĐT Tây Bắc...

Một yếu tố khác, là quy mô dân số Tp.HCM đã lên đến gần 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số; có hơn 400.000 sinh viên; hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới. Qua khảo sát của Sở Xây dựng và Viện nghiên cứu phát triển, có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà; có khoảng 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020. Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại thành phố, thì đã có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở, tương đương với khoảng 80.000 căn hộ... Do vậy, giải quyết nhu cầu nhà ở, trước hết là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, căn hộ cho thuê giá rẻ, có đủ các dịch vụ, tiện ích cơ bản và an toàn hơn là nhiệm vụ chính trị của thành phố, có tính nhân văn và có ý nghĩa xã hội rất sâu sắc.

Dự báo nhu cầu nhà ở, trong đó phần lớn là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá rẻ trên địa bàn thành phố trong 10 năm tới có thể lên đến khoảng 1 triệu căn.

Đông Hưng (ghi)