Nguồn cung được dự báo tăng mạnh trong giai đoạn 2026-2028, mở ra kỳ vọng hạ nhiệt áp lực thiếu nhà ở. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh sôi động là nghịch lý dư thừa phân khúc cao cấp và “cơn khát” nhà giá vừa túi tiền của đại đa số người dân.

Nguồn cung trong tay các “ông lớn”

Từ khu Tây, khu Nam đến phía Bắc và phía Đông Thủ đô, hàng loạt dự án căn hộ quy mô lớn đang được triển khai, tạo nên làn sóng phát triển mới cho thị trường bất động sản Hà Nội.

Dẫn dắt nguồn cung hiện nay là nhóm doanh nghiệp lớn gồm Masterise Homes, Vinhomes, MIK Group và Sunshine Group. Đây là những nhà phát triển đang nắm giữ quỹ đất lớn, năng lực tài chính mạnh và liên tục tung ra các dự án có quy mô hàng nghìn căn hộ.

Điển hình, tại khu đất công nghiệp cũ Cao - Xà - Lá trên trục Nguyễn Trãi, Masterise Homes phát triển tổ hợp Hanoi Seasons Garden với quy mô khoảng 11 ha. Cùng với đó là hàng loạt dự án khác tại Vinhomes Đan Phượng, Vinhomes Ocean Park 2 và Ocean Park 3.

Không đứng ngoài cuộc đua, MIK Group tiếp tục mở rộng hoạt động tại Hà Nội với Imperia Sky Park tại Nam An Khánh và The Magnolia tại Long Biên. Trong khi đó, Sunshine Group đồng loạt khởi công các dự án Noble West Lake Hanoi, Sunshine River Park và Sunshine Continental, bổ sung thêm hàng nghìn sản phẩm cho thị trường.

Ngoài các doanh nghiệp dẫn dắt, nhiều chủ đầu tư khác như MIC, Tân Á Đại Thành, Geleximco, WTO hay Lideco... cũng đang góp mặt với các dự án mới trải rộng trên nhiều khu vực của Thủ đô.

Theo dự báo của CBRE, riêng trong năm nay, thị trường Hà Nội có thể đón khoảng 36.000 căn hộ mở bán mới, tương đương mức cao của năm trước và vượt xa giai đoạn 2020-2024. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang bước vào thời kỳ phục hồi mạnh mẽ sau quá trình tháo gỡ các nút thắt pháp lý kéo dài.

Điều đáng chú ý là dù nguồn cung đang gia tăng nhanh chóng, tuy nhiên phần lớn sản phẩm mới chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang.

Nhiều dự án của Masterise Homes được chào bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m², thậm chí có dự án tại khu vực trung tâm vượt 200 triệu đồng/m². Các dự án của MIK Group, Sunshine Group hay MIC cũng chủ yếu hướng đến nhóm khách nhiều tiền.

Dữ liệu từ CBRE cho thấy quý I/2026 là quý thứ ba liên tiếp giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m². Giá bán bình quân đạt khoảng 102 triệu đồng/m², tăng 29% so với cùng kỳ năm trước.

Ai mua nhà hơn 100 triệu đồng/m2?

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nguyên nhân khiến giá nhà leo thang chủ yếu đến từ việc chi phí đầu vào của các dự án đội lên. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, lãi vay, vật liệu xây dựng và các khoản chi phí pháp lý đều tăng mạnh.

Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng câu chuyện không chỉ nằm ở chi phí phát triển dự án. Thực tế cho thấy các doanh nghiệp lớn ngày càng có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế và chi phí đầu tư tăng nhanh, việc phát triển các sản phẩm giá vừa phải trở nên kém hấp dẫn hơn về mặt hiệu quả kinh doanh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhìn nhận sự tập trung nguồn cung vào một số doanh nghiệp lớn đang khiến thị trường dần mất đi tính cạnh tranh về giá.

Khi các chủ đầu tư tầm trung và doanh nghiệp phát triển nhà ở vừa túi tiền ngày càng ít xuất hiện, cán cân sản phẩm sẽ nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của phần lớn người dân.

Trong bối cảnh đó, một trong những đặc điểm nổi bật của thị trường chung cư Hà Nội hiện nay là tỷ trọng nhà đầu tư vẫn chiếm ưu thế lớn trong cơ cấu giao dịch.

Khảo sát của DKRA Việt Nam cho thấy nhóm khách hàng đầu tư chiếm từ 70-80% lượng sản phẩm bán ra trên thị trường. Phần lớn trong số này đã sở hữu từ hai bất động sản trở lên, sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi và tập trung vào khả năng sinh lời.

Khảo sát của PropertyGuru Việt Nam cũng ghi nhận khoảng 60% giao dịch chung cư thời gian qua đến từ nhóm khách hàng đầu tư. Nhiều người sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính với kỳ vọng giá căn hộ tiếp tục tăng trong tương lai.

Doanh nghiệp địa ốc xoay trục, 'cây đũa thần' hay 'canh bạc'?

Giá căn hộ trung tâm cao kỷ lục đẩy dòng tiền ra vùng ven

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE, cho biết tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới hiện vẫn đạt khoảng 62%, trong đó phần lớn giao dịch thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này phản ánh nhu cầu của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính tốt vẫn ở mức cao, bao gồm cả người Việt Nam và khách hàng nước ngoài.

Tuy nhiên, phía sau những con số tích cực ấy là thực tế đáng lo ngại về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Khi mặt bằng giá liên tục lập đỉnh, nhóm người trẻ, người mua nhà lần đầu và các gia đình có thu nhập trung bình ngày càng khó tìm được sản phẩm phù hợp.

Trở lại với các chủ đầu tư, dù đang nắm lợi thế về nguồn cung, các doanh nghiệp phát triển chung cư cao cấp cũng sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn.

Nguồn cung gia tăng mạnh đồng nghĩa người mua có thêm nhiều lựa chọn hơn. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng trở lại và giá bán đã ở mức rất cao khiến sức hấp thụ trên thị trường thứ cấp có dấu hiệu chậm lại.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, cho rằng giai đoạn nguồn cung khan hiếm đã qua. Khi thị trường xuất hiện nhiều dự án cùng lúc, hoạt động bán hàng sẽ trở nên khó khăn hơn, buộc các chủ đầu tư và đơn vị phân phối phải cạnh tranh quyết liệt hơn để thu hút khách hàng.

Các chuyên gia nhận định rằng trong chu kỳ phát triển mới, lợi thế sẽ không chỉ thuộc về những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh mà còn phụ thuộc vào khả năng tạo ra sản phẩm khác biệt, phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Nếu nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, khoảng cách giữa khả năng chi trả của người dân và giá nhà sẽ ngày càng nới rộng. Khi đó, thị trường có thể tăng trưởng về quy mô nhưng khó đạt được sự phát triển bền vững.

Hưng Nguyên