Trong thực tiễn nhiều biến động, doanh nghiệp địa ốc không còn “dễ thở” như thời kỳ khan hiếm hàng hóa, mà ngược lại đang đối mặt với một tổ hợp áp lực đa tầng, đòi hỏi các đơn vị phải chủ động tái cấu trúc chiến lược để tồn tại và phát triển.

Nguồn cung dự báo tăng

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của phía cung. Thống kê của One Mount Group chỉ ra tính riêng thị trường Hà Nội có thể đón khoảng 35.000 – 40.000 căn hộ mở bán mới trong năm 2026.

Trong khi đó, trên phạm vi toàn quốc, khoảng 125 dự án nhà ở mới dự kiến được triển khai, tương đương gần 136.000 sản phẩm, tăng hơn 40% so với năm trước, theo thăm dò của Dat Xanh Services (DXS-FERI).

Nếu cộng thêm lượng hàng tồn kho, tổng cung sơ cấp có thể tiệm cận mốc 200.000 sản phẩm, một con số rất đáng kể nếu đặt trong bối cảnh trước đó thị trường từng rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn hàng.

Không chỉ tăng về lượng, nguồn cung còn thay đổi về chất khi các đại đô thị quy mô lớn chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới, phản ánh xu hướng phát triển theo mô hình tích hợp, đồng bộ tiện ích thay cho các dự án nhỏ lẻ.

Việc nguồn cung tăng đồng nghĩa cuộc cạnh tranh không còn dừng ở vị trí hay giá bán, mà mở rộng sang trải nghiệm sống, hệ sinh thái tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân.

Chính thực tế trên đang đặt doanh nghiệp vào thế khó khi nguồn cung không còn khan hiếm, lợi thế “bên bán” dần suy giảm, thị trường bắt đầu chuyển dịch sang trạng thái “bên mua”, nơi khách hàng có nhiều lựa chọn hơn và yêu cầu khắt khe hơn.

Trong một diễn đàn gần đây, ông Long Phan, CEO AFA Group cho rằng, bối cảnh vĩ mô hiện nay đang tạo ra "đa tầng áp lực" lên thị trường, thị trường đang dịch chuyển sang người mua nắm lợi thế.

Đầu tư bất động sản thời 'sóng lãi suất'

EU tăng tần suất kiểm tra dư lượng trên thanh long, ớt, đậu bắp, sầu riêng

Một trong những biểu hiện rõ nét nhất của áp lực cạnh tranh là sự bùng nổ của các chính sách bán hàng. Nếu trước đây, doanh nghiệp có thể bán hàng dựa trên vị trí và uy tín thương hiệu, thì nay phải sử dụng các công cụ tài chính để kích cầu với hàng loạt gói ưu đãi mạnh tay như hỗ trợ lãi suất 0% kéo dài 2–3 năm, giãn tiến độ thanh toán, cam kết lợi nhuận cho thuê, chiết khấu lớn, thậm chí tặng kèm quà giá trị cao…

Các chương trình này giúp giảm áp lực tài chính cho người mua nhưng đồng thời làm gia tăng chi phí bán hàng và trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận của doanh nghiệp.

Áp lực bủa vây

Về bản chất, việc tung ra các gói ưu đãi là quá trình “tài chính hóa” sản phẩm bất động sản khi chủ đầu tư phải chia sẻ rủi ro lãi suất và dòng tiền với khách hàng, trong khi chi phí vốn đầu vào lại đang gia tăng.

Trên cơ sở các yếu tố vĩ mô, cung - cầu và dòng tiền, ông Long Phan nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đến hết năm 2026 sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro hơn so với kỳ vọng trước đó.

Trong chu kỳ mới, dòng tiền trở thành yếu tố sống còn khi tốc độ bán hàng chậm lại khiến doanh nghiệp không chỉ đối mặt với tồn kho gia tăng mà còn chịu áp lực chi phí tài chính ngày càng lớn.

Lãi suất tăng khiến chi phí vay vốn đội lên, trong khi nguồn thu không đạt kỳ vọng có thể dẫn đến mất cân đối dòng tiền, rủi ro đặc biệt nguy hiểm với ngành sử dụng đòn bẩy cao như bất động sản.

Nếu dòng tiền bán hàng không đủ bù đắp chi phí xây dựng và lãi vay, doanh nghiệp buộc phải giãn tiến độ hoặc trì hoãn dự án mới, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh, uy tín thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.

Sự lệch pha này khiến nhu cầu thực bị “nén” lại, không chuyển hóa thành giao dịch, làm thanh khoản thị trường không cải thiện tương xứng với quy mô nguồn cung, từ đó gia tăng áp lực lên doanh nghiệp.

Sự kết hợp của nguồn cung dồi dào, lãi suất cao và nhu cầu bị nén đang đẩy thị trường vào trạng thái “người mua chi phối”, nơi quyền lực thương lượng nghiêng về phía khách hàng.

Người mua có nhiều lựa chọn hơn, có thể đàm phán giá tốt hơn và yêu cầu cao hơn về chất lượng, pháp lý và tiến độ, buộc doanh nghiệp phải minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và linh hoạt hơn trong chiến lược kinh doanh.

Đồng thời, chi phí marketing, hoa hồng môi giới và các khoản kích cầu gia tăng khiến lợi nhuận bị co hẹp, tạo ra một cuộc thanh lọc tự nhiên trên thị trường, nơi những doanh nghiệp yếu về tài chính hoặc thiếu chiến lược sẽ gặp khó khăn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định lãi suất tăng giúp ổn định kinh tế vĩ mô nhưng tạo áp lực lên thị trường bất động sản, từ chi phí vốn của chủ đầu tư đến khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà. Thanh khoản vì vậy bắt đầu phân hóa, dòng tiền chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt và mức giá phù hợp.

Trong bối cảnh áp lực đa chiều, việc tái cấu trúc chiến lược trở thành yêu cầu bắt buộc khi doanh nghiệp cần điều chỉnh danh mục sản phẩm theo hướng cân bằng hơn, tăng tỷ trọng phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời nghiên cứu các mô hình như nhà ở thương mại giá phù hợp để lấp khoảng trống thị trường.

Bên cạnh đó, việc nâng cao năng lực tài chính, giảm phụ thuộc vào vốn vay, đa dạng hóa nguồn vốn và tối ưu chi phí vận hành là yếu tố then chốt để duy trì sức chống chịu.

Hưng Nguyên