Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết đến nay, cả nước có 401 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, quy mô xây dựng 454.360 căn đang triển khai đầu tư. Nhưng đáng chú ý là trong đó đang có tới 245 dự án (tương đương hơn 61%), với quy mô 300.000 căn hộ phải nằm chờ hoàn thiện thủ tục đầu tư.

Cần “cởi trói” quỹ đất 20%

Một trong những bất cập lớn nhất cản trở nguồn cung cũng như thu hút các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, theo chuyên gia, là khó khăn từ quy định bắt buộc trích lập 20% quỹ đất làm dự án nhà ở thương mại (2 - 5ha) để xây nhà ở xã hội.

Chính vì tính bất khả thi và thiếu thực tế của quy định này nên trong thời gian qua, không có nhiều doanh nghiệp thực hiện được việc xây nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%. Thậm chí, có chủ đầu tư không làm và xin nộp bằng tiền tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM...

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhìn nhận sở dĩ quy định quỹ đất 20% bất khả thi là bởi nhà ở xã hội được “kìm giá” do các gói hỗ trợ, các tiện ích, hạ tầng cũng có sự khác biệt lớn. Điều này tác động đến bài toán về mặt bằng giá nhà trên cùng khu vực dự án.

Cụ thể, giá đất ở một số nơi phù hợp với giá căn hộ cao cấp nhưng không phù hợp với giá nhà ở xã hội. Đơn cử, một dự án ở TP.Thủ Đức (TP.HCM) có chi phí đất nền lên tới 120 triệu đồng/m2, tương đương mức giá dự toán căn hộ là tối thiểu 60-65 triệu đồng/m2, rất khó để doanh nghiệp xây nhà giá rẻ.

Trước những khó khăn của doanh nghiệp, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức: Một là dành quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội trong dự án. Hai là hoán đổi 20% quỹ đất hoặc nhà ở này bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương tại một dự án, khu vực khác phù hợp hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, trên thực tế, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%, nhưng có nhiều dự án lại không phù hợp. Vì vậy, giải pháp hoán đổi linh hoạt có thể giúp bổ sung nguồn cung nhà giá rẻ, giải “cơn khát” của người dân.

Nhiều nút thắt cần tháo gỡ

Bên cạnh vướng mắc về quy định quỹ đất 20%, các điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất ưu đãi quá ngặt nghèo cũng đang là một trong những điểm nghẽn lớn nhất khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc chưa thực sự mặn mà với các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân.

Nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội than rằng, để tiếp cận với nguồn vốn vay hỗ trợ lãi suất 4,8% hiện khó như “lên trời”, trong khi với mức lãi suất cơ bản hiện tại cùng với cơn “bão” giá vật liệu xây dựng, nếu không tăng giá bán nhà sẽ bị lỗ. Có một thực tế là trong 3 năm qua, không ít doanh nghiệp đã làm đơn xin điều chỉnh giá, thậm chí xin ngừng bán các căn hộ.

Nghịch lý hơn nữa là ngay cả với những gói vay ưu đãi dành riêng cho xây dựng nhà ở xã hội cũng đang có nguy cơ “ế”. Điển hình, trong giai đoạn 2022 – 2023, Quốc hội đã phê chuẩn gói tài chính 40.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất 2% cho các doanh nghiệp phục hồi sau dịch Covid-19, trong đó có cho vay xây dựng nhà ở xã hội. Song, tính đến cuối tháng 8/2022, mới chỉ có vỏn vẹn 4 đơn vị đủ điều kiện tiếp cận.  

Hay như gói tín dụng 15.000 tỷ đồng cho khách hàng cá nhân vay mua, thuê nhà ở xã hội, với lãi suất ưu đãi 4,8%/năm, trong 2 năm 2022-2023 đã được thông qua, nhưng đến nay ít người vay vì điều kiện vay khó và nếu có vay được tiền thì cũng không có nhà để mua.

Có thể thấy, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện còn rất nhiều vướng mắc. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp đánh giá các dự án nhà ở xã hội có thủ tục nhiêu khê hơn nhà ở thương mại.

Theo chuyên gia, bản chất các doanh nghiệp có thể làm tốt, nhưng phải có cơ chế phù hợp để họ thực sự muốn làm. Vì vậy, việc gia tăng sức hút với doanh nghiệp là điều đặc biệt quan trọng, bởi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang thiếu gay gắt, đến nay mới đạt 7,3/12,5 triệu m2 theo kế hoạch.

Nếu được "cởi trói" hai vấn đề được coi là cốt lõi là vốn và quỹ đất, các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân sẽ tăng hấp lực với các doanh nghiệp lớn, đặc biệt là những "đại gia" hàng đầu như Vinhomes, Hòa Bình, Becamex IDC, Viglacera, APEC, Nam Long, Địa Ốc Sài Gòn, Hoàng Phúc, TTC Land… vốn đã có những hoạt động tích cực thời gian qua.

Hiến Nguyễn