Anh Vũ Trung Dũng, môi giới đất nền ở Hạ Long (Quảng Ninh), cho biết so thời điểm 2021, giá đất nền ven biển trong khu vực đã giảm trung bình 10-30%. Giá giảm nhưng thanh khoản vẫn rất chậm, người mua chủ yếu là nhà đầu tư “bắt đáy” những sản phẩm cắt lỗ thật vì gãy đòn bẩy tài chính.
Kẻ khóc, người cười
Đơn cử, sau gần 3 tháng “ăn chay” không có hợp đồng nào, anh Dũng vừa chốt thành công một lô đất giá hơn 4 tỷ đồng, gần khu vực biệt thự Đồi Thủy Sản (Hạ Long). Lô đất được mua vào từ năm 2020, giá 20 triệu đồng/m2, ban đầu chủ đất gửi bán với giá 25 triệu đồng/m2 .
“Lô này ký gửi vào tháng 3/2022, nhờ tôi rao cắt lỗ 25% dù thực tế vẫn lãi 5 triệu đồng/m2. Nhưng thời kỳ thanh khoản khó, đợi gần 9 tháng không bán được, lại gặp áp lực trả lãi ngân hàng, nên vào đầu tháng 12/2022, chủ buộc phải giảm giá thật xuống 19 triệu đồng/m2. Đến đầu tháng 1/2023 thì bán được”, anh Dũng tiết lộ.
Trường hợp trên cho thấy, thị trường bất động sản nói chung, đất nền ven biển nói riêng đang khó giao dịch bởi mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao. Các sản phẩm tốt, có giá bán hợp lý hoặc chủ đất chịu cắt lỗ thật, các nhà đầu tư, đầu cơ “cáo già” đang chờ bắt đáy sẽ nhảy vào rất nhanh.
 |
|
Nhiều "tay to" đang tăng cường săn đất nền ven biển cắt lỗ (Ảnh minh họa: Thùy Linh). |
Có thể thấy, thời thị trường đóng băng, khó khăn của người này lại là cơ hội cho người khác. Không chỉ ở Hạ Long, làn sóng giảm giá bán đất nền ven biển cũng đang xuất hiện cục bộ ở hầu hết các khu vực vốn là điểm nóng trước đây.
Đơn cử, với thị trường đất nền Quy Nhơn (Bình Định), câu chuyện cắt lỗ không phải là hiện tượng nhỏ lẻ. Tại dự án Nhơn Hội New City, nhiều nhà đầu tư từng mua các nền đất tại đây với giá 1,5-1,6 tỷ đồng/lô vào năm 2020 thì bây giờ đang bán bằng đúng với giá mua của hơn 2 năm trước.
Thị trường đất ven biển Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), hiện tượng giá giảm cũng đang diễn ra. Đất đường 14/8 từ mức giá 30-35 triệu đồng/m2 thì nay có những chủ đất đang chào giá chưa đến 30 triệu đồng/m2. Đất biển Vĩnh Yên, Vạn Khánh, giá giảm 20% so với cùng kì năm 2022.
Có gần 5 năm chuyên buôn đất nền ven biển miền Trung, chị Hoàng Thùy Trâm chia sẻ trong thời kỳ hoàng kim, từng có lô đất Quảng Bình lúc bán ra tăng gấp 5 lần khi mua vào, giúp chị thu về khoản lãi gần 2 tỷ đồng sau 2 năm xuống tiền.
Nhưng nay, mọi thứ đã khác. Lô gần nhất chị Trâm bán thành công đã từ tháng 2/2022 tại Quảng Bình giá 17 triệu đồng/m2. Hiện chị đang sở hữu 7 lô đất ven biển tại Quảng Bình, Quảng Trị, và 2 lô ở Huế.
Thận trọng khi "bắt đáy"
“Đầu năm 2022, dù thị trường giảm nhiệt nhưng vẫn có khách hỏi mua nhưng tôi chưa muốn bán vì không hài lòng về mức giá. Kể từ cuối tháng 6/2022 đến nay thì không thể tìm được khách nữa. Đất ven biển từng mang lại lãi đậm, nhưng cũng đang “chôn” của tôi hàng chục tỷ đồng khác”, chi Trâm thổ lộ.
Dù đang có nhiều lo lắng, nhưng vì 100% tiền đầu tư là “tiền tươi thóc thật” nên áp lực với chị Trâm không quá lớn trong vòng 3-5 năm tới. Tuy nhiên, cũng có không ít nhà đầu tư đất nền ven biển đang “ngồi trên đống lửa” vì sử dụng đòn bẩy tài chính, đứng trước nguy cơ “ngộp” không lối thoát.
Điển hình như trường hợp của anh Nam, một nhà đầu tư tay ngang ở Bắc Ninh, vài tháng gần đây mất ăn mất ngủ vì lô đất ven biển Quảng Xương (Thanh Hóa) mua vào từ năm 2021. Lô đất này được mua vào ở mức 16 triệu đồng/m2, nay được rao giá 12 triệu đồng/m2 có thương lượng.
“Khổ cái là tôi không thể tìm được người mua, muốn bán lỗ để thu hồi vốn cũng không được. Trong số hơn 2 tỷ đầu tư, tôi vay 500 triệu. Lãi thì vẫn cố gồng được, nhưng nhìn vào thị trường mà thấy tương lai tăm tối quá”, anh Nam nói.
Khi làn sóng giảm giá đi vào hồi gay cấn thì cũng là lúc những cơn “sóng ngầm” bắt đáy bắt đầu. Minh chứng là thanh khoản đất nền ven biển đang ấm lên kể từ cuối tháng 12/2022 đến nay. Nhiều môi giới đã có “cái Tết ấm”, như trường hợp của anh Dũng ở đầu bài viết.
Hay như tại ven biển Bắc Vân Phong, việc giá đất nền giảm sâu đã thuyết phục nhiều nhà đầu tư có tiềm lực mạnh xuống tiền. Khảo sát tại các văn phòng môi giới trong khu vực cho thấy lượng nhà đầu tư đến từ Hà Nội, TP.HCM quan tâm tìm mua đất giảm giá, cắt lỗ đang tăng trở lại dù khá chậm.
Có thể thấy, cùng với sự chững lại của thị trường bất động sản, đất nền ven biển cũng đang lâm vào tình thế khó khăn. Các chuyên gia khuyến cáo đây là thời điểm nhạy cảm, cơ hội bắt đáy là rất hiện hữu, tuy nhiên các nhà đầu tư cần đặc biệt cẩn trọng khi xuống tiền, ngay cả với những lô đất “cắt lỗ”.
“Để an toàn thì cần dùng tiền sẵn có, hướng đến các lô đất có sổ đỏ, quy hoạch rõ ràng. Đặc biệt, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước”, một chuyên gia khuyến cáo.
Hưng Nguyên
