Tuy nhiên, phía sau những tín hiệu tích cực ấy vẫn là vô số thách thức khiến chặng đường phục hồi của thị trường không hề dễ dàng, đặc biệt trong bối cảnh nửa cuối năm 2025 sẽ là phép thử quan trọng cho sức bền của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.

Nhiều chỉ dấu tích cực

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn “ra quân” mạnh mẽ sau thời gian tái cơ cấu. Nhiều dự án mới đang được khởi động hoặc “tái xuất” sau thời gian dài tạm dừng.

Dự kiến, từ nay đến cuối năm 2025, cả nước sẽ có khoảng 35 dự án được mở bán, trong đó miền Nam chiếm ưu thế với 18 dự án, miền Bắc 7, miền Trung 8 và miền Tây 2.

Điểm đáng chú ý là các sản phẩm mở bán khá đa dạng, từ nhà ở thấp tầng, cao tầng đến shophouse, đáp ứng cả nhu cầu an cư lẫn đầu tư. Nhiều dự án cũng được phát triển ở các khu vực hạ tầng đang hoàn thiện hoặc hưởng lợi từ điều chỉnh quy hoạch, đặc biệt là các địa phương có liên quan đến việc sáp nhập địa giới hành chính.

Trong khi đó, DKRA Group dự báo, trong quý III/2025, nguồn cung nhà ở tại miền Nam có thể đạt khoảng 9.000-11.000 căn, tập trung tại TP.HCM và Bình Dương. Căn hộ hạng A vẫn chiếm tỷ trọng lớn ở khu trung tâm, còn phân khúc hạng B và C lại “lên ngôi” ở khu vực vùng ven.

Cùng với sự cải thiện về nguồn cung, thị trường cũng đón nhận những kỳ vọng mới từ chính sách. Trước hết là “cú hích” từ mô hình chính quyền đô thị hai cấp chính thức vận hành từ 1/7/2025.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhìn nhận việc sáp nhập địa giới sẽ tạo ra những “siêu đô thị” như TP.HCM, giúp nâng cao năng lực cạnh tranh vùng và thu hút đầu tư bất động sản lớn.

Tiếp theo là lãi suất vay đang ở mức thấp, thủ tục hành chính dần được khơi thông. Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 5/2025, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tăng 6,32% so với đầu năm. Trong đó, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng tới 7,49% – gần gấp đôi mức bình quân toàn ngành.

Những con số trên là chỉ dấu cho thấy các ngân hàng đã phần nào cởi mở hơn với tín dụng địa ốc. Việc dòng vốn quay lại đã giúp nhiều doanh nghiệp bất động sản nhanh chóng tái khởi động dự án, triển khai kế hoạch bán hàng.

Thống kê của VCBS cho thấy, một số tên tuổi như Nam Long, Hà Đô, Phát Đạt, Hodeco… có kết quả kinh doanh khả quan trong nửa đầu năm 2025, nhờ bàn giao dự án đúng tiến độ và tận dụng được thời điểm thị trường cải thiện.

Tuy nhiên, sự tăng tốc này không đều ở tất cả doanh nghiệp. Lượng doanh thu ghi nhận thực tế lại chủ yếu tập trung ở một số tên tuổi lớn. Điều này cho thấy sự phân hóa rõ nét trong ngành, khi doanh nghiệp lớn ngày càng chiếm ưu thế còn doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn có nhiều thách thức.

Nỗi lo phía sau tín hiệu phục hồi

Với những diễn biến từ thực tế, bất chấp việc bức tranh thị trường địa ốc đang sáng hơn, đa phần giới chuyên gia đều có những góc nhìn “lạc quan trong thận trọng”, rằng nửa cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn bản lề, phơi bày rõ hơn những “vết nứt” còn tồn tại.

Trước hết, mặt bằng giá bất động sản vẫn cao, trong khi thu nhập người dân chưa hồi phục tương ứng khiến lực cầu thực tế khá yếu. Tâm lý thận trọng vẫn còn phổ biến sau giai đoạn khủng hoảng 2022-2023.

Ông Bùi Văn Huy - Giám đốc phân tích Công ty FIDT nhận định, việc giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ thu nhập đang khiến tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án thấp, kéo theo áp lực xoay vòng vốn đè nặng lên doanh nghiệp.

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng cao. Theo Savills Việt Nam, nhiều vật liệu xây dựng chủ chốt như xi măng, sắt thép, cát, đá… đã tăng giá từ 20-40% kể từ giữa năm 2024. Điều này buộc các chủ đầu tư phải nâng giá bán, hoặc chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn – một bài toán khó giữa lúc người mua đang cân nhắc tài chính kỹ lưỡng.

Thứ ba, quy định pháp lý mới, dù tạo ra hành lang minh bạch hơn, nhưng cũng kéo theo nhiều chi phí phát sinh. Điển hình là Luật Đất đai 2024 khiến bảng giá đất ở nhiều địa phương tăng vọt, tiệm cận giá thị trường. Điều này sẽ khiến nhiều doanh nghiệp mất lợi thế giá vốn, chi phí thuê đất tăng cao, từ đó tác động trực tiếp đến giá thành sản phẩm.

Đối mặt với một thị trường còn đang trong giai đoạn phục hồi, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải tái cấu trúc mạnh mẽ, từ thu hẹp quỹ đất, tập trung dự án đang triển khai, đến chuyển nhượng tài sản để giảm gánh nặng tài chính...

Bài toán sống còn với doanh nghiệp bất động sản trong nửa cuối năm 2025, theo chuyên gia, là làm sao vừa duy trì thanh khoản, vừa đảm bảo lợi nhuận trong bối cảnh chi phí leo thang.

Một số doanh nghiệp được dự báo sẽ gặp khó trong nửa cuối năm như Khang Điền, An Gia, Đất Xanh… do thiếu nguồn dự án mới để bàn giao, hoặc đã ghi nhận doanh thu cao trong nửa đầu năm và bắt đầu chững lại. Điều này buộc họ phải nhanh chóng ra hàng mới, đồng thời cải thiện chính sách bán hàng – từ giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất đến tặng quà, chiết khấu.

Tựu trung lại, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn bản lề, vừa có kỳ vọng, vừa đầy rẫy thử thách. Tín dụng cải thiện, chính sách hỗ trợ và tâm lý nhà đầu tư tích cực là những yếu tố “bơm oxy” quan trọng cho thị trường.

Nhưng ở chiều ngược lại, giá đất tăng vọt, chi phí đầu vào leo thang, quy định pháp lý thay đổi nhanh và sức mua chưa hồi phục vẫn là những rào cản lớn.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp địa ốc cần hành động thận trọng nhưng linh hoạt, không thể “đạp phanh” vì cơ hội đã lộ diện, nhưng cũng chưa thể “nhấn ga” hết tốc lực nếu chưa thực sự chắc chắn về nội lực. Nửa cuối năm 2025 sẽ là “liều thuốc thử” cho chiến lược, năng lực tài chính và cả khả năng thích nghi của từng doanh nghiệp trên đường đua dài hơi và đầy khốc liệt.

Hưng Nguyên