Kết quả thăm dò của VnBusiness cho thấy, trong thời gian qua, thị trường bất động sản đang chứng kiến một “cuộc đua” mới, không phải ở số lượng dự án tung ra thị trường, mà ở chính sách bán hàng của các chủ đầu tư. Hàng loạt mức chiết khấu lên tới 15 – 19% hoặc các gói hỗ trợ lãi suất tương đương 12% liên tiếp xuất hiện.

“Giảm giá sốc” để hút khách

Điển hình, tại dự án Galia Hà Nội (Tân Á Đại Thành), khách thanh toán 95% giá trị căn hộ được chiết khấu tới 19%. Dự án Sun Urban City – Hà Nam (Sun Group) áp dụng mức 15 – 18% cho khách thanh toán nhanh.

Ở dự án Jade Square (Hà Nội), mức ưu đãi khoảng 10% cũng đang thu hút người mua. Với Vinhomes Global Gate, thay vì giảm trực tiếp, chủ đầu tư đưa ra gói hỗ trợ lãi suất tương đương 12% giá gốc, đi kèm nhiều phương án thanh toán linh hoạt.

Điểm chung là các chính sách này chỉ áp dụng cho khách hàng có “vốn tự có”, thanh toán phần lớn (thường từ 95%) ngay từ đầu. Một số dự án còn áp dụng “chiết khấu dòng tiền”, tức trả lãi cho số tiền khách đóng trước tiến độ, số tiền trả sớm càng cao, lời càng nhiều.

Chính sách chiết khấu sâu ngay lập tức tạo ra sự chú ý trên thị trường, đặc biệt là với giới đầu cơ. Không ít nhà đầu tư coi đây là cơ hội hiếm có. Với mức giảm giá cao, nếu thị trường phục hồi trong trung hạn, biên lợi nhuận có thể vượt xa kênh gửi tiết kiệm hay chứng khoán.

Để tận dụng chính sách này, gần đây trên thị trường xuất hiện xu hướng liên kết vốn. Nhiều nhóm nhà đầu tư góp tiền chung để đủ khả năng mua căn hộ chiết khấu cao, rồi phân chia lợi ích theo tỷ lệ góp vốn. Đây là cách “mua sỉ” để hưởng ưu đãi “khủng”.

Chia sẻ với VnBusiness, ông Quân, một nhà đầu tư gốc Hải Phòng “khét tiếng”, cho biết vừa xuống tiền thanh toán sớm 95% một căn hộ tại dự án tại phường Phú Thượng (Hà Nội), để hưởng chiết khấu 10%, cùng loạt ưu đãi về nội thất, chỗ đậu xe.

“Tính ra tiết kiệm gần 500 triệu đồng, đây không phải con số nhỏ khi tính vào lợi suất đầu tư sau này”, ông Quân chia sẻ, tuy nhiên cũng thừa nhận vẫn tồn tại không ít lo lắng, vì tiền đã đóng gần hết mà vài năm nữa mới có sổ đỏ. Nếu dự án gặp trục trặc, rủi ro là hiện hữu.

Thừa nhận của ông Quân cũng phần nào phản ánh mặt trái của “siêu chiết khấu”, khi khách hàng hưởng lợi trước mắt nhưng cũng phải chấp nhận đặt niềm tin trọn vẹn vào chủ đầu tư.

Có lợi bất cập hại?

Ở góc nhìn của môi giới giàu kinh nghiệm tại Hà Nội, anh Phạm Đình Huân nhận định: “Chiết khấu 10 – 20% nghe rất hấp dẫn, nhưng thực chất chỉ phù hợp với những người có sẵn tiền nhàn rỗi. Về phía chủ đầu tư, đây là cách nhanh nhất để huy động vốn, thay cho việc vay ngân hàng với lãi suất cao”.

Rõ ràng, chính sách “siêu chiết khấu” vừa là cơ hội, vừa là phép thử. Với khách hàng có sẵn vốn, việc hưởng chiết khấu sâu giống như “mua nhà giá wholesale”. Song, với đa số người mua để ở, không có sẵn vài tỷ đồng để thanh toán 95% giá trị căn hộ, ưu đãi này vô hình trung không dành cho họ.

Theo phân tích của giới chuyên môn, khuyến mại và giảm giá vốn là công cụ quen thuộc trong kinh doanh. Song nếu nhiều chủ đầu tư đồng loạt áp dụng chiết khấu cao và kéo dài, điều đó có thể phản ánh áp lực dòng tiền lớn, buộc doanh nghiệp chấp nhận thu hẹp lợi nhuận, thậm chí hòa vốn để thu hồi tiền mặt.

Ngược lại, nếu chỉ một vài doanh nghiệp triển khai ngắn hạn, đây có thể đơn thuần là chiến lược marketing, tạo cú hích truyền thông và ghi dấu cạnh tranh.

“Khi chủ đầu tư đưa ra giảm giá mạnh, quyết định mua thường được thúc đẩy nhanh. Thậm chí nhiều khách chưa thật sự có nhu cầu cũng xuống tiền vì sợ bỏ lỡ ưu đãi. Tuy nhiên, nếu chiết khấu ồ ạt, thiếu minh bạch, thì thị trường rất dễ bị nhiễu loạn”, một chuyên gia phân tích.

Chưa kể, chiết khấu sâu đồng nghĩa lợi nhuận ngắn hạn bị co hẹp, trong khi chi phí vận hành và lãi vay vẫn phải gánh. Chính vì thế, các chuyên gia cho rằng “siêu chiết khấu” chỉ nên coi là liều thuốc giảm đau ngắn hạn, thay vì một chiến lược dài hạn.

Tựu chung lại, các chính sách bán hàng hiện tại đang trở thành công cụ cạnh tranh chính của các dự án. Mỗi doanh nghiệp đều phải “xoay” cách riêng để hút tiền từ khách, từ giảm giá trực tiếp, hỗ trợ lãi suất, cho đến chiết khấu dòng tiền. Bức tranh này cho thấy cuộc so găng giữa các chủ đầu tư không chỉ là về giá bán mà còn là tốc độ huy động vốn.

Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chưa giảm nhiều, thị trường còn thận trọng, khả năng cao loạt chính sách ưu đãi sẽ tiếp tục biến tấu, thậm chí có thể xuất hiện những hình thức “sáng tạo” hơn để kéo khách xuống tiền.

Với nhà đầu tư cá nhân, đây là lúc cần cân nhắc kỹ, bởi chiết khấu cao chưa chắc đã đồng nghĩa với an toàn, mà quan trọng nhất vẫn là sức khỏe tài chính của chủ đầu tư và thanh khoản của dự án.

Như vậy, bức tranh bất động sản hiện nay là sự đan xen của cơ hội và rủi ro. Các chính sách bán hàng hào nhoáng đang làm nóng thị trường, nhưng đồng thời cũng phơi bày cuộc cạnh tranh khốc liệt về dòng tiền giữa các chủ đầu tư – một cuộc đua mà chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực thực sự mới đủ sức đi đường dài.

Hưng Nguyên