Bất động sản Đà Nẵng có ‘cú bùng’ cuối năm?

Quan sát kỹ bức tranh toàn cảnh, có thể thấy thị trường không còn vận động theo quán tính đầu cơ ngắn hạn, mà đang dịch chuyển sang trạng thái tăng trưởng có chọn lọc, dựa trên nền tảng quy hoạch, hạ tầng và dòng tiền thực.

Đất nền dẫn dắt thị trường

Nếu phải chỉ ra phân khúc phản ánh rõ nhất sức sống của thị trường Đà Nẵng hiện nay, đất nền vẫn giữ vai trò “nhiệt kế”. Khảo sát của VnBusiness cho thấy từ cuối năm 2024, giá đất tại nhiều trục đường lớn đã bắt đầu nhúc nhích trở lại sau giai đoạn giảm sâu kéo dài.

Bước sang năm 2025, xu hướng tăng trở nên rõ rệt hơn khi giá chào bán tại các khu vực trung tâm và vùng ven đồng loạt ghi nhận mặt bằng mới. Đất mặt tiền khu lõi được chào bán ở mức 66–70 triệu đồng/m², đất hẻm phổ biến 25–50 triệu đồng/m², trong khi các khu tái định cư dưới chân Bà Nà ghi nhận mức tăng 10–20% chỉ trong vài tháng đầu năm.

Xu hướng tăng không còn là những biến động cục bộ mà phản ánh một làn sóng phục hồi có chiều sâu. Đặc biệt, những giao dịch của nhà đầu tư lâu năm cho thấy tâm lý “bắt đáy” đang dần lan rộng trên thị trường nhà đất Đà Nẵng.

Bất động sản Đà Nẵng được nhận định tiếp tục duy trì đà tăng nhưng khó có sốt vào cuối năm.

Trường hợp anh Trần Xuân Lâm, một nhà đầu tư tại quận Hải Châu, là ví dụ điển hình. Nhận định mức giá hiện tại thấp hơn khoảng 15-20% so với đỉnh cũ, anh Lâm cùng nhiều nhà đầu tư coi đây là vùng giá hợp lý để quay lại thị trường, đón đầu chu kỳ mới thay vì chờ đợi sự bùng nổ đã quá rõ ràng.

Cùng thời điểm, dòng vốn từ Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh phía Bắc tiếp tục đổ về Đà Nẵng, tập trung vào những khu vực còn dư địa phát triển. Các giao dịch ở Cẩm Lệ, Liên Chiểu hay vùng giáp ranh Quảng Nam (cũ) cho thấy niềm tin của nhà đầu tư ngoại tỉnh vào triển vọng trung và dài hạn của thành phố biển.

Một trong những chất xúc tác quan trọng nhất cho sự dịch chuyển trên chính là việc sáp nhập hành chính giữa Đà Nẵng và Quảng Nam (cũ), mở ra không gian phát triển đô thị chưa từng có.

Khi “trung tâm” mới được hình thành, dòng vốn, hạ tầng, dân cư và nhu cầu an cư có xu hướng hội tụ về Đà Nẵng, tạo lực hút đầu tư mạnh mẽ. Khu đô thị Điện Nam – Điện Ngọc nhanh chóng trở thành điểm nóng khi thông tin sáp nhập được xác nhận, với giá nhiều khu tăng nhanh chỉ trong thời gian ngắn. Tại phía Tây Bắc thành phố, các dự án như Golden Hills hay Bàu Tràm Lakeside cũng ghi nhận mức tăng 10–15% trong vòng nửa năm, phản ánh kỳ vọng rõ rệt vào trục phát triển mới.

Có “nhiệt” mà không “sốt”?

Điểm đáng chú ý là những đợt sóng nhà đất ở Đà Nẵng hiện nay không xuất phát từ tin đồn hay hiệu ứng tâm lý nhất thời, mà gắn chặt với các chính sách quy hoạch và đầu tư hạ tầng thực chất.

Những diễn biến thực tế khiến Đà Nẵng được ví như một “đại công trường” với hàng loạt dự án trọng điểm được triển khai đồng loạt, từ cầu Hòa Xuân mở rộng, cao tốc Đà Nẵng – Kon Tum đến khu thương mại tự do Liên Chiểu. Đây là những yếu tố nền tảng, tạo dư địa tăng trưởng dài hạn cho thị trường bất động sản, thay vì những cơn sốt ngắn hạn mang tính bốc đồng.

Ông Trần Song Tùng, đại diện một văn phòng môi giới tại Đà Nẵng, cho hay song song với đất nền, phân khúc căn hộ đang dần lấy lại vị thế sau thời gian dài lép vế. Theo khảo sát riêng của công ty ông Tùng, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại Đà Nẵng trong nửa cuối năm tăng gần 30%, lượng tiêu thụ gấp hơn 2 lần cùng kỳ, tập trung chủ yếu tại các khu vực Hòa Cường và An Hải.

Sự sôi động đang có phản ánh xu hướng dịch chuyển của dòng tiền từ đất nền sang các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác cho thuê tốt và thanh khoản nhanh. Với lợi thế du lịch, nhu cầu căn hộ lưu trú, khách sạn mini và homestay tại Đà Nẵng tiếp tục tăng, tạo lực đỡ cho thị trường nhà ở cao tầng.

“Giá sơ cấp giữ ở mức cao nhưng ổn định, trong khi thị trường thứ cấp tăng nhẹ 3–5%, cho thấy lực cầu ở thực đang chiếm tỷ trọng lớn hơn so với giai đoạn đầu cơ trước đây”, ông Tùng phân tích.

Dĩ nhiên, khi thị trường ấm lên, những lo ngại về “thổi giá” hay “làm giá” không phải không có cơ sở. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng cần nhìn nhận sự tăng trưởng hiện tại trong bối cảnh dài hạn.

Ông Trần Vũ, đồng sáng lập SPE.R, nhận định: “Nếu tính từ năm 2019 đến nay, giá đất Đà Nẵng chỉ tăng tổng cộng 10–15%, tức là mới vừa vượt đỉnh năm 2019. Nếu tính cả lạm phát, giá trị thực ra gần như đi ngang”.

Nói cách khác, mức tăng 40–60% trong 1,5 năm qua thực chất chỉ là hồi phục sau chu kỳ suy giảm kéo dài 5 năm. Sự bứt phá hiện nay đến từ dòng tiền thực, chứ không phải từ đòn bẩy tài chính hoặc kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.

Khoảng 50–60% nhà đầu tư hiện nay mua để ở hoặc cho thuê, không bán ra – một con số chứng minh rõ tính ổn định của thị trường. Nhiều người mua căn hộ để vận hành khách sạn mini, hoặc đầu tư đất nền chờ hạ tầng hoàn thiện. Chính điều đó giúp thị trường có “nhiệt” mà không “sốt”.

Trong bức tranh đó, các phòng giao dịch và đơn vị nghiên cứu thị trường đều kỳ vọng vào sự khởi sắc trở lại khi mùa mưa bão kết thúc. Đặc biệt, nếu một số đại dự án như Làng Vân chính thức mở bán, đây sẽ là cú hích quan trọng, kích hoạt lại dòng vốn đầu tư trong nước.

Dù vậy, thanh khoản cuối năm vẫn phụ thuộc lớn vào nhà đầu tư tỉnh ngoài, bởi lực cầu nội tại của Đà Nẵng không quá lớn khi giá đã ở mức cao. Thị trường vì thế có thể xuất hiện hai nhịp tăng, một nhịp ngắn hạn và một nhịp trước Tết Âm lịch, dựa trên chu kỳ giao dịch hàng năm và lượng tiền nhàn rỗi trong dân.

Hưng Nguyên