Theo báo cáo thị trường quý II/2025 của Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đã vọt lên mức khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng 16% so với quý trước và cao hơn tới 40% so với cùng kỳ năm 2024.

Trong 6 tháng, thành phố ghi nhận khoảng 14.900 căn hộ đủ điều kiện mở bán và hơn 13.100 giao dịch thành công – cả hai chỉ số đều tăng so với cùng kỳ. Tuy nhiên, đáng chú ý là phân khúc căn hộ vừa túi tiền gần như “bốc hơi”.

Trong nửa cuối năm 2025, phần lớn nguồn cung mới tại Hà Nội sẽ đến từ các dự án có vị trí đắc địa với mức giá không dưới 90 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Diễn biến này được dự báo sẽ kéo mặt bằng giá sơ cấp toàn thị trường lên một nấc thang mới.

Tại TP.HCM, tình hình cũng không mấy khả quan hơn cho người mua có ngân sách hạn chế. Báo cáo quý II của Knight Frank Việt Nam cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại thành phố này đã đạt mức 97 triệu đồng/m2, tăng 9,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số đợt mở bán ghi nhận mức tăng lên tới 15%, trong đó căn hộ hạng sang chiếm hơn 52% tổng nguồn cung.

Theo dữ liệu từ One Mount Group, mức giá trung bình toàn thị trường khoảng 89 triệu đồng/m2, tăng hơn 15% so với năm trước, với gần 90% rổ hàng đến từ các phân khúc cao cấp trở lên.

Đáng chú ý, DKRA Group ghi nhận một căn hộ tại trung tâm TP.HCM có giá lên tới 500 triệu đồng/m2 – mức giá kỷ lục trên thị trường căn hộ trong nước tính đến thời điểm hiện tại.

Lý giải cho xu hướng này, ông Nguyễn Trường Anh – Trưởng bộ phận nghiên cứu Knight Frank Việt Nam – cho rằng, nền kinh tế tăng trưởng ổn định và sự gia tăng của tầng lớp thượng lưu trong nước là yếu tố thúc đẩy mạnh mẽ lực cầu ở phân khúc hạng sang.

Đến cuối năm 2024, Việt Nam đã có khoảng 5.459 người sở hữu tài sản trên 10 triệu USD, và số người siêu giàu (tài sản từ 30 triệu USD trở lên) dự kiến sẽ tăng gần 30% vào năm 2028.

Ngoài lực cầu nội địa, phân khúc căn hộ còn thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và kiều bào Việt Nam, nhờ chính sách mở rộng quyền sở hữu nhà ở cùng với hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Mặc dù phân khúc căn hộ vẫn được đánh giá có tiềm năng sinh lời tốt, tâm lý người mua bắt đầu trở nên thận trọng. Báo cáo từ CBRE cho thấy, trong nửa đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý đầu mở bán của các dự án tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 60%, giảm mạnh so với mức hơn 90% của năm 2024. Điều này cho thấy thị trường đang chịu sức ép từ giá bán leo thang, vượt khả năng tài chính của số đông người mua.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam – nhận định, hiện tượng phân khúc cao cấp và hạng sang lấn át thị trường trong khi nhà ở trung cấp và bình dân gần như biến mất, sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.

Chuyên gia này cũng cho rằng, khả năng chi trả của người dân đã trở thành vấn đề xã hội, khi nhu cầu thực sự vẫn nằm ở phân khúc dưới 60 triệu đồng/m2, nhưng thị trường hiện gần như chỉ còn sản phẩm cao cấp trở lên.

Điều này tạo nên áp lực lớn cho các chủ đầu tư. Để bán được hàng, họ buộc phải nâng cấp tiện ích, chất lượng công trình và dịch vụ hậu mãi nhằm xứng đáng với số tiền khách hàng bỏ ra.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam tại Hà Nội – nhận định người mua ngày càng kỹ tính hơn, xu hướng “xuống tiền” giờ đây đi kèm với nhiều cân nhắc về vị trí, tiện ích, tiềm năng sinh lời và mức độ hoàn thiện pháp lý của dự án.

Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào nhưng lệch pha với nhu cầu thị trường, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ ngày càng khốc liệt.

Thị trường căn hộ hiện nay rõ ràng đang đi theo hướng "cao cấp hóa", nhưng nếu không có những điều chỉnh kịp thời về chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý, nguy cơ mất cân bằng cung – cầu sẽ ngày càng nghiêm trọng, kéo theo hệ lụy dài hạn về an sinh đô thị và giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với với người thu nhập trung bình.

Nhật Minh