Thời gian qua có hàng trăm vụ "nội chiến" xảy ra trên cả nước, không chỉ giữa chủ đầu tư với cư dân mà còn giữa ban quản trị nhà chung cư với cư dân. Hầu hết các tranh chấp này đều nan giải và khó giải quyết.

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thời gian qua, Quốc hội, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Luật có nhưng chưa đầy đủ

Các văn bản này đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn một số tồn tại, vướng mắc, tranh chấp xảy ra trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư như: Tranh chấp giữa ban quản trị và chủ đầu tư liên quan đến việc thu, nộp, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% của nhà chung cư; tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư trong việc xác định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng; tranh chấp về chất lượng, diện tích căn hộ so với cam kết của chủ đầu tư với khách hàng.

Bên cạnh đó là các tranh chấp giữa cư dân với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư về mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; tranh chấp về các vấn đề bảo hành, bảo trì; tranh chấp_liên quan đến việc cung cấp các dịch vụ độc quyền.

Ông Hưng cho rằng các tranh chấp này thường xảy ra trong giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở 2014 và Thông tư số 02/2016.

Nguyên nhân thứ nhất là do hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư còn chưa đầy đủ, chưa cụ thể, đặc biệt là trong giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở.

Thứ hai, một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến việc thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà không quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình nên đã gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của cư dân.

Thứ ba, các cơ quan có liên quan của địa phương cũng chưa vào cuộc một cách quyết liệt, chưa phổ biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, ban quản trị và người dân.

Thứ tư, các quy định về việc xử lý các hành vi vi phạm của chủ đầu tư, ban quản trị liên quan đến việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chưa được ban hành kịp thời, chưa đủ mạnh.

Thứ năm, nhận thức về pháp luật nhà ở, trong đó có các quy định của pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư của cư dân còn hạn chế.

Thực tế đã có rất nhiều văn bản Thông tư hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014 về quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định về phí bảo trì, về ban quản trị nhà chung cư.

Chế tài đã có, cần nghiêm hơn

Chính phủ cũng đã có chế tài xử phạt nặng đối với các hành vi vi phạm trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư như phạt tiền 100 – 150 triệu đồng khi chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.

Phạt tiền 50- 60 triệu đồng đối với ban quản trị khi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định. Phạt tiền 80 – 90 triệu đồng đối với chủ đầu tư khi không bàn giao hoặc bàn giao không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị theo quy định.

Trước thực trạng một số chủ đầu tư dự án không hợp tác với chính quyền các phường, quận địa phương kéo dài việc thành lập ban quản trị, ông Hà Quang Hưng cho biết Nghị định 139 đã quy định mức xử phạt 10-20 triệu đồng.

Để giải quyết tồn tại, hạn chế nảy sinh liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, theo ông Hưng, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn cũng như chủ động phối hợp với các Sở Xây dựng địa phương, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành cũng như đề nghị chính quyền địa phương chủ động tham gia tháo gỡ, giải quyết các khó khăn, vướng mắc, tranh chấp của người dân.

Bên cạnh việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư, Bộ Xây dựng cũng luôn chủ động phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về nhà ở trong đó có các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, ban quản trị nhà chung cư và các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Trước đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 139, trong đó đã bổ sung rất nhiều các chế tài xử phạt nặng đối với các hành vi vi phạm trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Các cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là chính quyền địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong lĩnh vực này.

Minh Sơn